В 2017 г. суд возбудил дело о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» – застройщика многоквартирных домов в Перми. В декабре 2020 г. Фонд развития территорий решил профинансировать достройку дома на улице Углеуральской. Региональный фонд Пермского края стал новым застройщиком и продал свободные квартиры, в том числе квартиру № 59 – за 5,6 млн рублей. Елена Меляева, ранее оплатившая эту квартиру по договору паенакопления (2,5 млн рублей), не успела вовремя заявить свои права и получила только денежное требование в реестре кредиторов. Федеральный фонд выплатил ей компенсацию 3,6 млн рублей по установленным правилам, однако Меляева потребовала доплатить разницу до рыночной стоимости квартиры (7,75 млн рублей). Суды трех инстанций частично удовлетворили ее требования и взыскали с фонда разницу между чистой выручкой от продажи квартиры и уже выплаченной компенсацией. Федеральный фонд обжаловал эти решения в Верховный Суд, указав, что выплатил компенсацию строго по закону и не обязан возмещать убытки гражданина в полном объеме. Судья Иван Разумов передал спор в Экономколлегию (дело № А50-36325/2017).
Фабула
Суд в ноябре 2017 г. возбудил дело о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» по правилам о банкротстве застройщиков. В декабре 2018 г. суд открыл конкурсное производство.
В декабре 2020 г. наблюдательный совет Фонда развития территорий принял решение профинансировать достройку многоквартирных домов, возводимых обществом, включая дом № 25 по улице Углеуральской в Перми. Федеральный фонд выделил 222,3 млн рублей, а Пермский край – 82,2 млн рублей.
В феврале 2021 г. федеральный фонд и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края (региональный фонд) заключили соглашение: региональный фонд получал финансовую помощь, становился новым застройщиком и обязывался продать свободные помещения, а выручку (за вычетом затрат на реализацию) вернуть федеральному фонду в качестве компенсации его расходов.
В апреле 2021 г. суд передал региональному фонду земельный участок, недостроенный дом и обязательства ООО «КД-Девелопмент» перед участниками строительства.
В июле 2023 г. региональный фонд продал квартиру № 59 Александру Истомину за 5,6 млн рублей. Покупатель привлек кредитные средства и заложил банку права по договору долевого участия.
Елена Меляева обратилась в суд только в декабре 2023 г. с требованием передать ей ту же квартиру № 59. Свое право она обосновывала договором паенакопления от февраля 2015 г., оплаченным в сумме 2,5 млн рублей.
В мае 2024 г. суд восстановил Меляевой срок на обращение, включил ее денежное требование (2,5 млн рублей) в третью очередь реестра кредиторов, но отказал в понуждении регионального фонда передать квартиру, ведь ее уже продали Истомину.
В июле 2024 г. дом ввели в эксплуатацию. Региональный фонд перечислил федеральному фонду 29,3 млн рублей выручки от продажи свободных помещений, из которых 5,4 млн рублей приходились на квартиру № 59.
В апреле 2025 г. федеральный фонд выплатил Меляевой компенсацию в размере 3,6 млн рублей по правилам, утвержденным постановлением Правительства.
Меляева сочла компенсацию недостаточной и потребовала взыскать с федерального фонда дополнительно 4,1 млн рублей – разницу между рыночной стоимостью квартиры (7,75 млн рублей по состоянию на декабрь 2024 г.) и уже полученной суммой. Также она потребовала проценты за пользование чужими денежными средствами и возмещение расходов на оценку.
Суды трех инстанций частично удовлетворили ее требования и взыскали с фонда разницу между чистой выручкой от продажи квартиры и уже выплаченной компенсацией. Федеральный фонд обжаловал эти решения в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил требования Меляевой. Суд счел, что участнику строительства следовало выплатить чистую выручку от реализации квартиры № 59 (5,4 млн рублей), а не компенсацию по формуле, установленной Правительством. Суд взыскал с федерального фонда разницу между чистой выручкой и уже полученной компенсацией – 1,8 млн рублей, а также расходы на оценку. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил определение без изменения.
Арбитражный суд Уральского округа также поддержал позицию нижестоящих судов. При этом региональный фонд указывал, что затраты на достройку квартиры № 59 составили 2,9 млн рублей, а совокупные расходы обоих фондов (затраты на достройку плюс компенсация Меляевой) превысили чистую выручку от продажи квартиры Истомину.
Что думает заявитель
Фонд развития территорий пожаловался в Верховный Суд и попросил отменить судебные акты трех инстанций и отказать Меляевой в удовлетворении требований.
Федеральный фонд подчеркнул, что он рассчитал и выплатил компенсацию строго в соответствии с п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве и ч. 2 ст. 13 Федерального закона «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"». Правила выплаты возмещения гражданам – участникам строительства были утверждены постановлением Правительства, и фонд их соблюдал.
По мнению заявителя, позиция Меляевой противоречит императивным нормам законодательства о банкротстве застройщиков. Суды же обязали фонд выплатить сумму, превышающую установленный законом размер компенсации.
Федеральный фонд указал, что он не обязан компенсировать возникшие у гражданина убытки в полном объеме. Закон устанавливает конкретный порядок расчета компенсации, который фонд соблюдал. Взыскание дополнительных сумм сверх законодательно закрепленного размера возмещения создает необоснованную финансовую нагрузку на публично-правовую компанию, исполняющую государственную функцию защиты прав дольщиков.
Что решил Верховный Суд
Судья Верховного Суда РФ Иван Разумов передал спор в Экономколлегию. Заседание назначено на 13 апреля 2026 г.
Почему это важно
Передача дела № А50-36325/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ знаменует собой попытку высшей судебной инстанции поставить точку в затянувшемся конфликте двух подходов: формально-правового (ограниченная компенсация по правилам Правительства) и восстановительного (полное возмещение стоимости утраченного жилья), отметил Денис Саблуков, руководитель практики реструктуризации и банкротства Компании Sudohod.
Судья И.В. Разумов, передавая жалобу Фонда развития территорий (ФРТ) на рассмотрение Коллегии, продолжил Денис Саблуков, фактически признал: вопрос о том, что именно должен получить гражданин, пропустивший срок включения в реестр, требует не просто пересмотра, а формирования нового подхода.
По его словам, проблема здесь в конкуренции специального и общего закона. На первый взгляд, пояснил Денис Саблуков, перед нами рядовая ситуация банкротства застройщика: участник строительства опоздал с требованиями, его квартиру реализовали новому приобретателю, фонд выплатил компенсацию по методике Правительства РФ № 1233. Однако нижестоящие суды, удовлетворив иск о взыскании дополнительной суммы (до размера «чистой выручки» от перепродажи), создали опасный прецедент. Суды фактически приравняли обязательства фонда к обязательствам самого застройщика, проигнорировав публично-правовую природу механизма ФРТ.
С точки зрения судов, указал он, коль скоро квартира ушла третьему лицу, а фонд получил выручку от ее продажи, именно эта выручка (за вычетом затрат на достройку) и должна стать основной ответственности перед первоначальным кредитором. Но такая логика разрушает экономическую модель ФРТ. Фонд – это не правопреемник должника, а инструмент санации. Он аккумулирует средства федерального бюджета и компенсационного фонда для завершения строек в интересах всех кредиторов, а не для покрытия индивидуальных убытков каждого опоздавшего дольщика в полном объеме, подчеркнул Денис Саблуков.
Из текста определения следует, уточнил он, что Коллегии предстоит ответить на три ключевых вопроса, выходящих далеко за рамки конкретного спора:
Является ли компенсация по Правилам № 1233 исчерпывающей? Специальное законодательство о банкротстве застройщиков (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве) устанавливает особый статус ФРТ. Если Коллегия подтвердит, что выплата, рассчитанная по методике Правительства, является единственным и достаточным возмещением, это поставит блокировку попыткам взыскивать с фонда «рыночные» или «вырученные» суммы через иски о возмещении убытков.
Может ли «чистая выручка» от продажи квартиры считаться фондом удовлетворения требований иных кредиторов? В данном споре суды взыскали с ФРТ в пользу Е.В. Меляевой сумму, практически равную той, что фонд уже получил от регионального фонда в качестве возврата инвестиций на достройку. Если Верховный Суд оставит это в силе, возникнет порочный круг: средства, предназначенные на покрытие затрат публичной компании (фактически – бюджета), будут повторно изыматься в пользу одного кредитора в обход очередности и лимитов.
Пределы судейского усмотрения в условиях пропуска срока. Признавая за Е.В. Меляевой право на доплату, суды де-факто «простили» ей пропуск срока на включение в реестр требований о передаче жилья.
ВС РФ, вероятно, укажет, что пропуск срока влечет за собой не только конвертацию требования в денежное, но и изменение правового режима такого требования, предположил Денис Саблуков. Гражданин перестает быть «дольщиком, ожидающим квартиру» со всеми вытекающими рисками, включая ограниченность источника удовлетворения.
Наиболее вероятным представляется исход, при котором Судебная коллегия отменит акты нижестоящих судов и направит дело на новое рассмотрение с четкими указаниями о недопустимости отождествления выручки от реализации имущества с размером обязательств фонда перед конкретным лицом. В конечном счете, позиция ВС РФ по данному делу определит баланс между социальной функцией защиты прав граждан и экономической целесообразностью использования бюджетных средств для завершения долгостроев. Суд, скорее всего, выберет путь прагматичного нормотворчества: защита дольщиков важна, но она должна осуществляться в тех пределах, которые установил законодатель, а не расширяться судебной практикой до бесконечности.
Передача данного спора на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам свидетельствует о намерении Верховного Суда РФ пресечь тенденцию необоснованного расширения ответственности ППК «Фонд развития территорий» за рамки специального регулирования, полагает Анастасия Панина, старший юрист МКА «Андреев, Каганский, Гузенко и Партнеры».
Вероятнее всего, спрогнозировала она, высшая инстанция поддержит позицию Фонда, подтвердив приоритет императивных норм ст. 201.4 Закона о банкротстве и положений ФЗ № 218 над общими гражданско-правовыми нормами о возмещении убытков. Ошибка нижестоящих судов в данном деле заключается в игнорировании целевого характера компенсационных выплат, размер которых строго ограничен утвержденными Правительством РФ методиками.
Позиция Верховного Суда РФ, по словам Анастасии Паниной, должна подчеркнуть, что правовая природа деятельности Фонда носит социально-ориентированный, а не деликтный характер, что исключает обязанность публично-правовой компании возмещать гражданам упущенную выгоду. Признание права на получение «чистой выручки» от реализации квартиры третьим лицам создало бы недопустимое неравенство между участниками строительства, чей объем прав зависел бы от оперативных действий регионального фонда, а не от закона.
Нижестоящие суды, стремясь защитить «экономически слабую сторону», неоправданно наделили требования гражданина приоритетом перед бюджетной устойчивостью системы защиты дольщиков, заключила она.
Судебный акт призван обеспечить финансовую устойчивость системы защиты прав дольщиков, предотвращая возникновение неконтролируемого дефицита средств из-за выплат, превышающих законодательные лимиты. Влияние на практику будет заключаться в блокировании массовых исков о взыскании разницы между нормативной компенсацией и рыночной стоимостью объектов, что стабилизирует бюджетное планирование Фонда. Верховный Суд РФ, вероятно, укажет, что восстановление срока на включение в реестр не дает кредитору права на пересмотр уже сложившегося порядка распределения конкурсной массы или изменение методологии расчета выплат. Данный подход закрепит принцип правовой определенности и исключит возможность спекуляции в рамках процедур банкротства застройщиков.
Таким образом, позиция высшей инстанции восстановит баланс между интересами гражданина и публично-правовыми целями функционирования компенсационных фондов. Справедливость в данном контексте должна базироваться на единых для всех стандартах, а не на случайных параметрах реализации конкретного имущества, резюмировала она.
