ООО «Рантект-МФД» было признано банкротом. Требования ПАО «Сбербанк России» в размере 566,5 млн рублей основного долга были включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов как обеспеченные залогом прав аренды земельного участка. Публично-правовая компания (ППК) «Фонд развития территорий» в рамках завершения строительства проблемного объекта приобрела права застройщика на предмет залога. «Сбербанк» обратился в суд с заявлением об определении причитающейся ему компенсации. Суд первой инстанции удовлетворил требования частично, возложив обязанность по выплате на Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области. Апелляционный суд отменил это определение, возложив на ППК «Фонд развития территорий» обязанность выплатить компенсацию единовременно в полном объеме. Окружной суд оставил постановление апелляционного суда без изменения. ППК «Фонд развития территорий» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, указав, что выплата компенсации должна осуществляться в два этапа, а апелляционный суд необоснованно завысил сумму немедленной выплаты банку. Судья Верховного Суда РФ И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию (дело № А41-107520/2017).
Фабула
В рамках дела о банкротстве ООО «Рантект-МФД» требования ПАО «Сбербанк России» в размере 566,5 млн рублей основного долга были включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом прав аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома. Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (федеральный фонд) приняла решение о финансировании завершения строительства. Впоследствии предмет залога был передан федеральному фонду, который начал выплаты денежного возмещения гражданам-участникам строительства.
В марте 2023 г. «Сбербанк» обратился в суд с заявлением об определении причитающейся ему компенсации.
Суд первой инстанции удовлетворил требования частично, возложив обязанность по выплате на Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области. Апелляционный суд отменил это определение, возложив на ППК «Фонд развития территорий» обязанность выплатить компенсацию единовременно в полном объеме. Окружной суд оставил постановление апелляционного суда без изменения.
ППК «Фонд развития территорий» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Московской области частично удовлетворил требование «Сбербанка», возложив на Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области (региональный фонд) обязанность выплатить первоначальную компенсацию в размере 98 млн рублей.
Десятый арбитражный апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции и возложил на федеральный фонд обязанность выплатить компенсацию единовременно в полном объеме. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что именно федеральный фонд приобрел заложенное имущество. Суд применил Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 282-ФЗ, но отклонил возражения о поэтапной выплате компенсации, сославшись на то, что проблемный объект не будет достраиваться.
Арбитражный суд Московского округа оставил постановление апелляционного суда без изменения.
Что думает заявитель
ППК «Фонд развития территорий» указала, что суды неправильно применили Закон № 282-ФЗ, взыскав компенсацию в полном объеме единовременно, что привело к необоснованному завышению суммы, подлежащей немедленной выплате «Сбербанку».
Федеральный фонд обратил внимание, что порядок выплаты компенсации, регламентированный названным законом, предусматривает два этапа. Первоначальная выплата составляет 10% от суммы компенсации и производится за счет собственных средств приобретателя прав застройщика в течение пяти дней со дня вступления в силу судебного акта. Оставшаяся часть выплачивается после реализации имущества и за счет поступивших от этого денежных средств.
По мнению заявителя, апелляционный суд должен был установить размер первоначальной компенсации в размере 9,8 млн рублей (10% от присужденной суммы), а вопрос об определении оставшейся части приостановить до реализации имущества. Эта часть подлежит выплате в течение трех лет со дня заключения соглашения о передаче предмета залога федеральному фонду.
Что решил Верховный Суд
Судья Верховного Суда РФ И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию. Заседание назначено на 8 декабря 2025 г.
Почему это важно
Ранее Верховный Суд допускал единовременную уплату компенсации вместо поэтапной, если выплата «последующей» компенсации была невозможна, например, когда завершение строительства не предполагается, отметил Дмитрий Якушев, советник, адвокат Адвокатского бюро «Андрей Городисский и Партнеры».
Размер такой компенсации, уточнил он, определялся исходя из рыночной стоимости объекта. В свою очередь, двухэтапный порядок предусматривался для случаев передачи недостроя Фонду для завершения строительства. С введением нового порядка в 2024 г. бывшие залоговые кредиторы теперь могут претендовать лишь на определенную часть денежной суммы.
Фактически было закреплено, что 10%, выплачиваемые при удовлетворении заявления Фонда о намерении стать приобретателем прав застройщика, действуют как механизм возмещения утраченного обеспечения. Оставшаяся часть зависит от выручки Фонда, в случае если денежных средств недостаточно обязательство перед бывшим залоговым кредитором считается погашенным. Учитывая, что законом прямо предусмотрен новый порядок, полагаю, что Верховный Суд, удовлетворит кассационную жалобу и направит дело на новое рассмотрение.
Здесь суды, по сути, отошли от прямой диспозиции п. 7 ст. 5 Закона № 282-ФЗ без видимых правовых оснований, полагает Давид Кононов, адвокат, управляющий партнер Адвокатского бюро «Мушаилов, Узденский, Рыбаков и партнеры».
Закон не содержит исключений в зависимости от того, будет ли имущество достраиваться или реализовываться: 10% при передаче, остальное – в течение трех лет по мере реализации предмета залога, указал он.
Нижестоящие суды решили выплатить банку всю сумму сразу, мотивируя это прекращением стройки и «отсутствием иных источников удовлетворения». Однако такой подход, по его словам, противоречит системной логике закона: двухэтапность введена именно для того, чтобы не выплачивать из бюджета «бумажную стоимость» без реальной ликвидности. Если имущество не достраивается, а реализуется, Фонд выступает как получатель-ликвидатор. Это подпадает под подп. «б» пп. 2 п. 7 ст. 5 Закона № 282-ФЗ, где прямо указано, что остаток компенсации выплачивается по итогам реализации.
Единовременная выплата не только выходит за рамки нормы, но и нарушает баланс интересов: банк получает компенсацию авансом, еще до появления реальной выручки от продажи имущества, подчеркнул он.
Верховный Суд, скорее всего, вернет дело на пересмотр и зафиксирует базовое правило – компенсация должна рассчитываться из реальных поступлений, а не оценочной стоимости, и суды должны учитывать публичный характер средств Фонда и принцип соразмерности, чтобы исключить перекос в пользу одного кредитора за счет других.
С момента вступления в силу поправок в Закон о банкротстве, внесенных Законом № 282-ФЗ от 8 августа 2024 г., судебная практика по применению новых правил определения размера компенсации, выплачиваемой Фондом залоговым кредиторам, складывается противоречиво, констатировала Мария Михеева, руководитель банкротной практики Юридической компании Intana Legal.
В настоящем деле, продолжила она, суды посчитали подлежащими применению к правоотношениям сторон положения Закона о банкротстве (внесенные Законом № 282-ФЗ), вступившие в силу с 8 сентября 2024 г., однако отступили от нормативно установленного (двухэтапного) порядка определения компенсации.
По ее словам, интересно, что при этом суд округа сослался на отказное определение (по другому делу) судьи ВС РФ И.В. Разумова, который и передал кассационную жалобу Фонда на рассмотрение СКЭС ВС РФ.
Одним из ключевых доводов в пользу позиции кассатора является, по моему мнению, то, что на дату рассмотрения дела апелляцией (по правилам первой инстанции) уже действовали новые нормы. При этом ст. 5 Закона № 282-ФЗ не содержит запрета для применения нового порядка компенсации залоговому кредитору в случае, если принято решение, что проблемный объект не будет достраиваться, а права дольщиков будут восстановлены посредством выплаты компенсаций.
Следовательно, жалоба Фонда в части применения нового порядка расчета компенсации залоговому кредитору может быть удовлетворена ВС РФ, заключила она.
