Аренда складов формата light industrial в Московской области подорожала на 27,3%: с 10 154 рубля за «квадрат» в год в конце 2023-го до 12 926 рублей год спустя. Цена продажи увеличилась на 12%, подсчитали в компании NF Group.
Рынок light industrial в Московском регионе в прошлом году демонстрировал уверенный рост: общий объем предложения достиг 455 тыс. кв. м – прирост за год на 188 тыс. кв. м (на 70%).
Этот формат стал новой точкой роста для сегмента складов, поэтому многие консалтеры, в том числе NF Group, выделяют в структуре своих компаний специальные департаменты для работы с объектами light industrial.
С июня 2024 г., когда такое подразделение было создано в NF Group, при участии консультантов компании было заключено 14 сделок в целом на 29,1 тыс. кв. м, из которых 62% составили сделки по продаже, остальное аренда.
Спрос на многофункциональные пространства, объединяющие легкое производство, склады, офисы и торговые площади, назревал годами, говорят участники рынка. С этим связано то, что такие объекты фактически не выходят «в свободное плавание», а раскупаются и арендуются на ранних стадиях строительства.
Около 90% доступных в Москве и области промышленных площадок – старый советский фонд, на который без слез не взглянешь, констатирует Денис Кузнецов, управляющий партнер компании «Юнити», девелопер проекта «Light Industrial Лыткарино».
«Если на производстве, например, неудовлетворительное состояние полов или недостаточное освещение, это может снижать производительность труда как минимум на 50%», – добавляет он.
Поэтому в 2023 г. «Юнити» начала строительство собственного индустриального парка в Подмосковье. Его предполагается сдать в апреле текущего года. По словам Кузнецова, обычно на начальном этапе площади в таких объектах стоят на 20% дешевле, чем к концу строительства. А в момент ввода в эксплуатацию цена вырастет еще примерно на 20–25%.
«Объекты light industrial дорожают довольно агрессивно для нового продукта. За 2024 г. средневзвешенная ставка выросла на 27%. Классические склады класса А стали дороже на 41%», – подтверждает Константин Фомиченко, партнер компании NF Group.
Вместе с тем, предупреждает он, «такие объекты довольно сложны: включают и офисные помещения, и производственные, складские».
Такой подход позволяет максимально эффективно использовать пространство, адаптируя его под потребности бизнеса, отмечает Денис Кузнецов.
Он оценивает доходность складов формата light industrial в 13–14% годовых. Скептически настроенные инвесторы говорят, что «это меньше, чем сейчас дают банки по депозитам».
«Мы разработали две финансовые модели. Первая – купить на компанию, с НДС, и семь лет сдавать в аренду с годовой индексацией в 10%. На выходе через семь лет продать по рыночной цене, рассчитанной как 100 арендных ставок за 1 кв. м. У нас получилось 28% годовых. Для новых проектов, которые мы сейчас считаем, себестоимость вырастет на следующий год на 20% примерно из-за роста стоимости денег, материалов и т.д. Вторая модель – юнит покупает индивидуальный предприниматель, который не платит НДС, и по той же схеме доходность может получиться даже выше, 31%», – приводит расчеты Денис Кузнецов.
