О стремительном росте популярности закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ) недвижимости эксперты говорят уже год. По данным «Коммерсанта», который ссылается на аналитику УК «Парус Управление активами», за три квартала 2024 г. активы таких фондов выросли почти на 13%, до 428,4 млрд рублей. Но главный движущий рычаг роста – склады. Гостиничный же сегмент до сих пор не пользовался популярностью у инвесторов.
Однако рост внутреннего турпотока, уход из России иностранных гостиничных операторов и широкая господдержка туристического рынка заставили инвесторов пересмотреть приоритеты, отмечает Андрей Богданов, партнер «Капелла Управление инвестициями». Сегодня туристическая инфраструктура – очень перспективный рынок, уверен он.
Управляющие фондами отвечают на активизацию инвесторов: так, в ноябре УК «Альфа-Капитал» запустила стратегию доверительного управления «Альфа Туризм», ориентированную на строительство и последующую продажу объектов туристического бизнеса. Речь идет об инвестициях в создание небольших загородных отелей, в том числе с возможностью участия в одной из фаз их строительства.
«Уже есть несколько проектов в пригородах Санкт-Петербурга, Москвы в высокой степени проработки, и необходимы средства для начала работ», – комментирует руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.
К участию приглашаются квалифицированные инвесторы. На старте планируется собрать 2 млрд рублей. Старт инвестиционного цикла ожидается во втором квартале 2025 г. До этого свободные средства будут инвестированы в фонд «Альфа-Капитал Денежный рынок». Доходность стратегии оценивается в 30% годовых.
Кредиты в коммерческих банках сегодня слишком дороги для запуска крупных гостиничных проектов, которые без заемных средств трудно реализовать. Затраты же на строительство постоянно растут.
«Ставки по кредитам бьют рекорды и составляют от 25% годовых. Строить с привлечением кредитов сейчас невозможно», – признает гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов.
При этом средние и малые отели вполне могут быть построены с использованием других финансовых механизмов, в том числе ЗПИФов, говорят эксперты. Фонд, «имеющий стратегию приобретения или строительства объектов недвижимости сферы отдыха и туризма, кажется перспективным», говорит Дмитрий Осипов.
Сегодня уже действуют альтернативные банковским механизмы финансирования средств размещения путешественников. Так, для создания глэмпингов привлекаются коллективные инвестиции, что позволяет вкладывать не 100–150 млн рублей в один объект, а 5–10 млн рублей в долю в проекте или в отдельный дом. Учитывая, что доходность глэмпингов составляет 25–35% годовых, для инвесторов эта модель весьма интересна.
