Это связано с внесением изменений в законодательство, которые на практике привели к реальному обеспечению гарантий прав дольщиков, в частности, приобретение недвижимости с использованием эскроу-счетов, обязательные взносы застройщиков в компенсационный фонд, исключение из числа участников строительства, на которых распространяется особый механизм защиты прав при банкротстве застройщика, юридических лиц и граждан, приобретающих недвижимость в инвестиционных целях, расширительному толкованию понятия «застройщик».
Особый и приоритетный механизм защиты предусмотрен только для физических лиц – покупателей жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м, которые законодательно именуются участниками строительства. Юридические лица, а также покупатели иных помещений являются обычными кредиторами с денежными требованиями. Правоприменительная практика последних лет в сфере банкротства застройщика направлена исключительно на защиту и создание дополнительных гарантий прав физических лиц – участников строительства
В настоящей статье будут рассмотрены основные моменты, которые следует иметь ввиду приобретателям недвижимости при предстоящем банкротстве застройщика, в частности порядок обращения с заявлением о включении в реестр имеющихся к застройщику требований, какие требования, кому и в какой реестр заявлять, какие гарантии предоставляет правоприменительная практика последних лет кредиторам застройщика, а также процедура реализации и удовлетворения прав участников строительства.
Данные статистики и тенденции в сфере банкротств застройщиков
В сравнении с общей тенденцией роста числа банкротств юридических лиц за период с 2020–2022 гг., а также за 2024 г., что связано прежде всего с отменой существующего в 2023 г. моратория на банкротство, в сфере банкротства застройщиков идет обратная тенденция. Несмотря на кризисные явления в экономике последних лет, статистика показывает снижение количества процедур банкротства в отношении застройщиков. Так, исходя из сведений Единого федерального реестра сведений (ЕФРСБ) среди незавершенных процедур банкротства большая часть относится к спорам, инициированным до принятия соответствующих изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в котором установлены правила долевого строительства, а также Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), а точнее, параграф 7, где подробно расписаны этапы возврата инвестиционных средств и особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика.
Сведения Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО) жилищного строительства также подтверждают статистику ежегодного сокращения количества проблемных объектов, внесенных в реестр. По данным ЕРПО, в настоящее время конкурсное производство открыто в отношении 35 застройщиков, 4 из которых – в московском регионе, процедуры по которым инициированы до 2022 г.
Как происходит инициирование банкротства застройщика
Инициирование банкротства застройщика осуществляется по общим правилам, предусмотренным Законом о банкротстве, по месту нахождения должника. Так, дело о банкротстве застройщика может быть возбуждено при наличии подтвержденных судебным актом требований к застройщику-должнику в размере не менее 2 млн рублей, и если эти требования просрочены более чем на три месяца. При банкротстве застройщика также действует общее требование о необходимости предварительной, не менее чем за 15 календарных дней до обращения в суд, публикации сведений в ЕФРСБ о фактах деятельности юридических лиц о намерениях подать заявление о признании должника банкротом. По истечении 30 календарных дней с момента публикации, в случае отсутствия поданного в суд заявления, указанные сведения утрачивают свою силу.
Инициировать процедуру банкротства может непосредственно сам должник-застройщик, работники должника, уполномоченный орган или кредитор, например, в лице дольщика, банка или поставщика, а также Фонд или орган госвласти, указанный в ст. 4 Закона «О статусе столицы Российской Федерации». В целях определения наличия признаков банкротства кредиторы могут объединить свои требования к застройщику и подать совместное заявление.
После возбуждения судом дела о банкротстве застройщика необходимо обратить внимание на наличие указания суда о применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Только в этом случае участники строительства могут предъявлять свои требования в специальном порядке и пользоваться особой защитой своих прав. Одной из особенностей процедуры банкротства застройщика является возможность по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, рассмотрения дела по месту нахождения объекта строительства или месту жительства большинства участников строительства.
При банкротстве застройщика, если требования обоснованы, суд сразу вводит конкурсное производство, которое в случае возможности восстановления платежеспособности застройщика и завершения строительства может быть прекращено введением процедуры внешнего управления. Конкурсное производство может быть завершено и путем заключения мирового соглашения между должником и кредиторами на взаимосогласованных условиях.
После введения арбитражным судом конкурсного производства в отношении застройщика требования участников строительства, в отличии от требований иных кредиторов, рассматриваются не судом, а конкурсным управляющим. В отличии от остальных кредиторов, участникам строительства предоставляется право выбора – предъявить денежное требование и (или) требовать передачи недвижимости.
Однако если до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщиком и участником строительства был подписан передаточный акт в связи с получением разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, участник строительства вправе обратиться непосредственно в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, с заявлением о признании права собственности. В случае отсутствия передаточного акта для признания права собственности в рамках дела о банкротстве заявитель должен подтвердить, что в отношении не менее чем одной третьей помещений в объекте недвижимости зарегистрировано право собственности, либо оно признано вступившим в законную силу судебным актом.
Где взять информацию о банкротстве застройщика
В целях максимальной защиты своих прав участникам строительства необходимо внимательно отслеживать сведения о предстоящем банкротстве своего застройщика и вовремя предпринять соответствующие действия по включению имеющихся к застройщику требований в специальный реестр требований участников строительства путем обращения с соответствующим заявлением к конкурсному управляющему
Информация о предстоящем банкротстве застройщика находится в открытом доступе и получить ее можно из разных источников.
Удобнее и оперативнее всего дольщику самостоятельно отслеживать ее через картотеку арбитражных дел («Мой арбитр», https://kad.arbitr.ru/), либо через ЕФРСБ (https://bankrot.fedresurs.ru/), осуществляя поиск судебного дела по ОГРН, ИНН и/или наименованию застройщика.
Официальным источником информации о банкротных делах является издание «Коммерсантъ». Именно с даты опубликования в газете «Коммерсантъ» сведений о введении в отношении застройщика конкурсного производства идет начало течения установленного законом двухмесячного срока на предъявление кредиторами своих требований к застройщику. Поиск информации осуществляется на официальном сайте издания в разделе «Банкротство» по персональным идентифицирующим данным застройщика.
Сроки предъявления требований
В случае введения в отношении застройщика конкурсного производства на назначенного конкурсного управляющего также возложена обязанность уведомить об открытии конкурсного производства, порядке и сроках предъявления требований всех участников строительства. В случае, если соответствующее уведомление конкурсного управляющего получено участником строительства до истечения 15 дней с момента официального опубликования сведений о введении в отношении застройщика конкурсного производства, то заявить о своих требованиях необходимо в течение последующих 45 дней. Однако на практике уведомление конкурсного управляющего о введении конкурсного производства осуществляется именно посредством официального опубликования сведений в газете «Коммерсантъ», в связи с чем общий срок на предъявление требований участником строительства не должен превышать 60 дней с даты публикации таких сведений.
По закону конкурсный управляющий должен самостоятельно включать требования, возникшие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, в реестр на основании информации, размещенной Росреестром.
Правовой подход, выраженный в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17 июля 2023 г. № 306-ЭС22-27838 (2,3) по делу № А57-18444/2020, конкретизировал, что пропуск срока на включение в реестр требований участников строительства может иметь негативные последствия для участников строительства, в частности отказ в передаче недвижимости, только в случае, если конкурсный управляющий по объективным причинам не мог знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 13 февраля 2025 г. № 305-ЭС21-926 (7) по делу № А40-237648/2018 Верховный Суд дал следующие разъяснения: пропуск срока предъявления денежного требования не является основанием признать его необоснованным, а влечет лишь корректировку очередности удовлетворения требования, при наличии уважительных причин этот срок может быть восстановлен судом.
Таким образом, если в течение двух месяцев с момента публикации сведений о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства дольщик не предъявит свои требования к застройщику, то получить денежное возмещение своих требований скорее всего будет возможно только после удовлетворения требований тех кредиторов, которые предъявили свои требования в срок.
Включение в реестр требований
Требование участника строительства направляется конкурсному управляющему вместе с документами, подтверждающими обоснованность заявления, в частности, доказательства исполнения обязательств по оплате перед застройщиком. Рассмотрение требований осуществляется конкурсным управляющим в течение 15 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий уведомляет о результате рассмотрения требований – включении в реестр в размере с учетом реального ущерба или об отказе в принятии. В случае участия в деле о банкротстве Фонда, Фондом может быть принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства, либо о нецелесообразности финансирования мероприятий.
В последнем случае конкурсным управляющим созывается собрание участников строительства, на котором рассматривается вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика созданному участниками строительства ЖСК или специализированному потребительскому кооперативу или путем передачи участникам строительства помещений, машино-мест в доме при завершении строительства, или о привлечении иного застройщика.
Если за месяц до прекращения конкурсного производства не вынесено определение суда о передаче обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю или о передаче дольщикам объекта незавершенного строительства, строительство которых завершено, то конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности.
Денежное требование, которое подлежит включению в реестр требований участников строительства, включает в себя требование о возврате денежных средств, а также возмещение убытков в виде реального ущерба, рассчитанного пропорционально исполненной участником строительства части обязательств по оплате как разница между фактически оплаченной суммой по договору и рыночной стоимостью готовой квартиры на дату, когда была начата процедура банкротства. Актуализировать стоимость жилья должен конкурсный управляющий и в реестре требований автоматически должна быть указана сумма, рассчитанная на день введения процедуры банкротства. При несогласии с указанной суммой участник строительства может обжаловать ее в суде.
Если застройщиком перечислялись денежные средства в компенсационный фонд, то удовлетворение включенных в реестр требований участников строительства возможно за счет выплаченной Фондом компенсации участнику строительства.
На практике выплата компенсации от Фонда может оказаться меньше реального ущерба, понесенного участником строительства, в том числе и в связи с тем, что для расчета размера компенсации учитывается только площадь жилья до 120 кв. м.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 6 февраля 2025 г. № 305-ЭС18-18368 (6) по делу № А40-91655/2010 был сформулирован важный правовой подход, исключающий многочисленные споры в части учета денежного требования участника строительства после выплаты возмещения Фондом.
Так, по мнению ВС РФ, выплата возмещения от государственного Фонда развития территорий не лишает участника строительства права на компенсацию от застройщика в виде разницы между полученной суммой и реальной стоимостью квартиры-аналога на дату открытия первой процедуры несостоятельности. Этот долг сохраняется в реестре требований к банкроту и не покрывается из бюджета фонда. Таким образом, выплата фондом возмещения не свидетельствует о том, что дольщику полностью компенсированы убытки и он утратил все свои требования к застройщику. Оставшиеся требования удовлетворяются за счет конкурсной массы.
Если приобретение жилья состоялось с использованием эскроу-счета, участник строительства вправе в любой момент до ввода дома в эксплуатацию отказаться от договора и вернуть вложенные средства. Банк, в котором открыт счет эскроу, вернет деньги напрямую покупателю после погашения в ЕГРН записи о регистрации договора. В случае передаче дольщикам помещений или после передачи имущества застройщика и обязательств застройщика новому приобретателю денежные средства со счетов эскроу перечисляются на открытый конкурсным управляющим отдельный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами или новым приобретателем.
Все иные денежные требования участников строительства, в частности, требования по неустойке, компенсации морального вреда, подлежат включению в общий реестр требований кредиторов не конкурсным управляющим, а судом, в общем порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. Соответственно, о наличии таких требований необходимо заявить непосредственно в суд.
Особый порядок защиты прав участников строительства заключается также в приоритетной очередности удовлетворения требований таких участников по сравнению с требованиями иных кредиторов.
***
Таким образом, при банкротстве застройщиков участникам строительства прежде всего необходимо определиться с характером имеющегося к застройщику требования, с требованиями о возврате денежных средств, возмещении убытков в связи с изменением рыночной стоимости жилья и требованиями о передачи жилого помещения необходимо обратиться к конкурсному управляющему должника. Рассмотрение иных требований, а также всех требований иных кредиторов осуществляется судом в общем порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве.
Благодаря законодательному закреплению возможности создания Фондов субъектов РФ для урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, появилась тенденция к завершению строительства проблемных объектов. Несмотря на неутешительные прогнозы в сфере банкротств застройщиков по ряду экономических показателей, анализ рынка юридических услуг и судебной практики свидетельствует об обратном. Во многом этого удалось достигнуть за счет введения повышенного госконтроля сферы застройщиков
Много юридических нюансов возникает на практике в связи со спорами о применении конкретной редакции законодательства о банкротстве по причине того, что в последние годы сфера банкротств застройщиков была подвержена многочисленным изменениям и активному формированию правоприменительной практики, поэтому участникам строительства при предстоящем банкротстве застройщика крайне важно своевременно обратиться за квалифицированной юридической помощью.
Над материалом работали:
