Смягчение ответственности застройщика

В частности, предпринимателям предлагаются программы поддержки бизнеса, предоставляются льготные кредиты, субсидии и гранты, обеспечивается снижение налогового бремени. Меры сохранения благоприятного режима ведения бизнеса не обошли и строительную отрасль, для содействия устойчивости которой в 2024 году государством введены беспрецедентные инструменты поддержки.

Большинство из них не затрагивает интересов граждан или же, напротив, благотворно сказывается на них. К последним можно отнести упрощение процедуры получения разрешительной документации, что уменьшает сроки получения гражданами объектов строительства, льготные ипотечные программы с субсидируемой ставкой, призванные обеспечить спрос. Однако, помимо нововведений нейтральных или положительных для лиц, вступающих в правоотношения с застройщиком, предусмотрены и иные, достаточно неоднозначные меры поддержки, напрямую связанные с интересами общественности.

Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» введен очередной мораторий на применение в отношении застройщиков финансовых санкций и иных мер ответственности за нарушение ими принятых на себя обязательств.

Ранее подобные моратории уже вводились Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 года № 423 и Постановлением Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 года и действовали с 03.04.2020 по 01.01.2021 и с 29.03.2022 по 30.06.2023 соответственно.

Ключевыми в Постановлении Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 являются, конечно, положения о том, что с 22 марта по 31 декабря 2024 года не подлежит начислению неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, а также сроков устранения недостатков объекта строительства.

По общему правилу, согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта строительства на застройщика накладывалась обязанность оплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в случае если участником долевого строительства является гражданин — в размере 1/150.

Помимо указанного, в случае если стороной в договоре долевого участия являлся гражданин, предполагающий использование приобретаемого имущества в личных целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, то для защиты его прав в части механизмов, не предусмотренных специальным законодательством, применялись положения законодательства о защите прав потребителей. Подобными механизмами выступают право взыскания морального вреда (Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 15) и штрафа (Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 5 ст. 13) за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке.

Теперь же до конца декабря 2024 года независимо от даты заключения договора долевого участия вышеперечисленные инструменты защиты прав участников строительства не применяются, а на исполнение требований, предъявленных до вступления в силу анализируемого постановления, производится по ключевой ставке не выше 7,5% (Ключевая ставка ЦБ РФ на 01.07.2023), с предоставлением застройщику отсрочки до конца декабря 2024 года.

Принимая во внимание, что ключевая ставка на протяжении последних девяти месяцев в два раза превышала зафиксированную Правительством РФ, то размер возможной к получению участником строительства неустойки снизится вдвое в сравнении с размером, причитающимся ему по закону.

Отдельно стоит затронуть вопрос о введении моратория на взыскание убытков, причиненных стороне неисполнением обязательства. Приостановление действия норм о возмещении убытков вкупе с отменой начисления штрафных санкций представляется абсолютно чрезмерным и в определенной мере нарушающим конституционное право человека на жилище (Конституция Российской Федерации, ст. 40).

Анализ судебной практики показал, что в составе убытков участниками долевого строительства преимущественно взыскиваются расходы на аренду жилого помещения в период строительства. Очевидно, закрепленное Конституцией РФ право на жилище не предусматривает обязательство государства обеспечить жильем всех граждан, однако как минимум действующие правовые нормы не должны ограничивать доступ лица к самому праву, а при посягательстве на него должны предусматривать механизмы его восстановления. Так вот возмещение расходов на аренду жилого помещения в период просрочки сдачи объекта строительства представляется механизмом, позволявшим компенсировать нарушенные права, связанные с вынужденной необходимостью лица удовлетворять базовую потребность в жилище в период, когда это право лица уязвлено действиями застройщика.

В этом ключе обнаруживается и проблема несения гражданами после истечения договорного срока получения недвижимости двойных издержек — на погашение платежей по ипотеке и аренду недвижимости. Фактически бремя претерпевания негативных последствий от внешних обстоятельств полностью ложится на граждан, которых едва ли можно назвать наименее пострадавшими в условиях экономической нестабильности. Тогда как у участников строительства не остается ни одного механизма воздействия на застройщика, способного побудить его сдать объект в ситуации, когда на протяжении девяти месяцев его бездействие не сопряжено с какими-либо санкциями. Таким образом, изложенные в Постановлении Правительства РФ № 326 меры поддержки строительной отрасли нельзя назвать лояльными для граждан или не отражающимися на их интересах.

Здесь могут возникнуть и вполне обоснованные сомнения в компетенции Правительства РФ по установлению подобных ограничений — в чем тогда заключается действие норм, изложенных в ст. 55, 76 Конституции РФ и ст. 400 ГК РФ? Между тем сомнения рассеиваются при прочтении введения постановления — «в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым законодатель наделяет Правительство РФ полномочиями по установлению особенностей применения ряда законодательных норм.

Подобный механизм, с одной стороны, видится вполне логичным с точки зрения достижения оперативности реакций государства в период отсутствия экономической стабильности, поскольку сам по себе процесс законотворчества нельзя назвать достаточно быстрым для обеспечения потребности экстренного реагирования на какие-либо обстоятельства. С другой же стороны, его использование должно быть сопряжено с невозможностью отлагательств.

Введение первого моратория было обосновано необходимостью предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций (Постановление принято в соответствии с пп. 3 и 4 ч. 1 ст. 17 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»), однако второй и третий моратории не имеют такого основания. Установление особенностей связано лишь с действием Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанное означает, что поддержка бизнеса, выраженная в абсолютном смягчении ответственности застройщиков за счет граждан, не диктуется какими-либо чрезвычайными или неотложными обстоятельствами, а в целом является следствием состояния экономики и отрасли.

Означает ли принятие столь серьезных затрагивающих права граждан мер, что строительная отрасль является одной из наиболее пострадавших областей экономики? И это в условиях колоссального роста цен на недвижимость. 

Несомненно, застройщики зависимы от экспорта. Прекращение (просрочка) поставок из-за рубежа, увеличение курса валюты и, как следствие, повышение цен на ввоз материалов и оборудования сказываются на сроках строительства и на возможности своевременного исполнения обязательств перед участниками строительства. Размер ключевой ставки также оказывает давление на экономическое состояние застройщиков, поскольку строительство финансируется ими из кредитных денежных средств, ставки по которым также повышаются.

Размер ключевой ставки прямо пропорционален проценту по ипотеке, что является причиной уменьшения спроса на покупку недвижимости. Так, по данным Росреестра, кредитование под залог в марте-мае 2024 года обеспечивало около 60% спроса на недвижимость в Москве, из которых, по данным Домклик, около 60% выданных ипотек — льготные программы. Учитывая размер ключевой ставки, отмену большинства льготных ипотечных программ, снижение объемов продаж — абсолютно ожидаемая реакция рынка.   

На фоне указанных последствий кратное увеличение обязательств, связанных с ненадлежащим выполнением хозяйствующим субъектом условий договора, еще более ухудшает финансовое состояние застройщиков. Если даже в период до 2020 года в условиях относительной стабильности размер возможных к взысканию финансовых санкций вызывал вопросы об их соразмерности нарушению, то с увеличением стоимости недвижимости ситуация еще более усугубилась.

Как уже указывалось, на участников строительства-граждан, приобретших жилье для личных нужд, распространялось действие закона о защите прав потребителей, предусматривающего возможность взыскания, помимо неустойки по специальному закону, штраф в размере 50% от суммы взыскания и моральный вред.

Если применение данных норм к отношениям купли-продажи, складывающимся в повседневной жизни (розничная купля-продажа, покупка товаров для личного или бытового потребления), можно признать оправданным и полезным, то действие норм закона о защите прав потребителей в рамках правоотношений, связанных с долевым участием в строительстве, видится чрезмерным ввиду их специфичности — дороговизны объекта строительства, привязанности расчета размера ответственности к этой стоимости. 

На чрезмерность возможного взыскания указывает и практика снижения санкций по ст. 333 ГК РФ в связи с их неравноценностью негативным последствиям допущенных застройщиком нарушений. Так, средний процент взыскания по Москве и Московской области составляет около 65% от первоначально заявленной участником строительства суммы. И даже позиция Верховного суда РФ о необходимости установления исключительных обстоятельств для снижения неустойки (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) не является препятствием для применения судами ст. 333 ГК РФ.

Таким образом, необходимость принятия моратория связано в первую очередь с неравноценностью санкций и с их избыточностью для застройщика в ситуации ухудшения экономической среды отрасли, в которой ведется бизнес. Однако действие моратория не может быть бессрочным даже в случае сохранения неблагоприятных для хозяйствования условий. Подобное регулирование может стать причиной злоупотреблений застройщиков, не заинтересованных в соблюдении договорных сроков, тогда как участники строительства в таком случае будут лишены всяких инструментов побуждения контрагента к исполнению обязательств.

В целях снижения финансового давления на хозяйствующего субъекта и одновременного недопущения его демотивации в скорейшей сдачи объекта 08.08.2024 подписан Президентом РФ и опубликован Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"» (Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, номер опубликования: 0001202408080075, дата опубликования: 08.08.2024), предусматривающий корректировку порядка определения санкций за ненадлежащее исполнение обязательств.

С 01.09.2024 отношения между участником долевого строительства и застройщиком частично выведены из-под действия на них закона о защите прав потребителей, все механизмы восстановления прав участников долевого строительства консолидированы в рамках специального закона. Так, к стороне, нарушившей обязательство, с даты вступления в силу изменений не могут быть применены иные финансовые санкции, помимо установленных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ими выступают неустойка (штрафы, пени), проценты, убытки и моральный вред.

Закон предусматривает изменение регулирования четырех направлений, связанных с нарушением застройщиком своих договорных обязательств.

Во-первых, с пяти до трех лет сокращается гарантийный срок для объекта долевого строительства, что означает уменьшение срока, в течение которого застройщику могут быть предъявлены претензии относительно качества объекта долевого строительства и выявленных в процессе эксплуатации дефектов.

Во-вторых, кратно снижен размер неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов на устранение недостатков застройщиком. Если ранее для гражданина, приобретающего жилье для личных нужд, он составлял 1% от цены объекта долевого строительства за каждый день просрочки — в случае, если помещение непригодно для проживания, и 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, — если дефекты не являются существенными, то в результате изменений гражданин сможет взыскать неустойку лишь 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков. Для лиц, приобретающих помещение в целях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Однако в случае, если дефект жилого помещения является основанием для признания его непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается от цены договора.

В-третьих, законом регламентировано взыскание гражданином, заключившим договор для личных нужд, морального вреда. Компенсация подлежит выплате только при наличии вины застройщика, ее размер определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В-четвертых, штраф за неисполнение требования в добровольном порядке, который ранее взыскивался гражданином на основании закона о защите прав потребителей и составлял 50% от присужденной суммы, теперь может быть взыскан лишь на основании специального закона и в размере в десять раз меньше — нынешний размер штрафа при неисполнении требования в добровольном порядке составляет 5% от присужденной суммы.

Если смоделировать ситуацию, при которой застройщиком допущены просрочка сдачи гражданину объекта строительства стоимостью 5 миллионов рублей на шесть месяцев (С 01.07.2023 по 01.01.2024), а также нарушение срока устранения несущественных дефектов объекта долевого строительства стоимостью 1 миллион рублей — на 2 месяца (С 01.01.2024 по 01.03.2024), то до вступления в силу Федерального закона № 266-ФЗ от 08.08.2024 гражданин мог взыскать 1 615 000 рублей, из которых:

С 01.09.2024 гражданину — участнику строительства будет доступно взыскание суммы, вдвое меньшей — лишь 748 800 рублей:

Анализ показывает, что в результате нововведений размер ответственности застройщика перед участниками строительства колоссально снизится, что, несомненно, вызовет недовольство среди участников строительства, в том числе и ввиду принятия столь нелояльного населению закона в период действия моратория. Подобное может навевать мысли о действиях законодателя исключительно в интересах строителей в ущерб интересам граждан.

Момент нововведений действительно видится не совсем удачным, однако сами изменения с учетом практики применения норм и оценки соразмерности нарушения и санкций давно назрели. Прежнее регулирование не только являлось чрезмерно обременительным для строительной отрасли, но и провоцировало обогащение третьих лиц (сделавших взыскание с застройщиков отдельным бизнесом), являлось благодатной почвой для развития потребительского экстремизма, заключающегося в недобросовестных действиях потребителей, совершаемых исключительно с целью получения выгоды за счет использования лояльного потребителю законодательства.

Нововведения в целом позволяют решить проблему несоразмерности возможной компенсации, поскольку предусматривают адекватные размеры ответственности, которые, с одной стороны, позволяют восстановить права участника строительства, а с другой — все еще остаются достаточно обременительными для застройщика и способны побуждать его к надлежащему исполнению обязательств.

Поскольку реформирование института ответственности застройщиков в первую очередь направлено на ее смягчение по отношению к застройщикам и на снижение финансового давления на строительную отрасль, то действие новых норм единовременно с действием моратория, преследующего ту же цель, — недопустимо.

По сути, нововведения устраняют проблему, в связи с чем продолжение действия моратория, а тем более его продление не только нецелесообразно, но и чрезмерно. Однако с учетом простоты процедуры введения моратория, оправданной, исходя из необходимости оперативного реагирования, но совершенно невозможной при устранении проблемы на законодательном уровне, нет абсолютно никаких гарантий, что в дальнейшем даже в смягченных для отрасли условиях не будет введен очередной мораторий, лишающий участников строительства возможности защиты и восстановления своих прав. Поэтому остается только надеяться, что законодатель не пойдет на столь радикальную поддержку строительства в ущерб интересам своих граждан.