Также данный законопроект предусматривает полное погашение требований, вытекающих из трудовых договоров, как обязательное условие передачи объекта незавершенного строительства Фонду.
Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 289603-8 разработан во исполнение п. 4 резолютивной части Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П.
Признавая неконституционными положения ч. 14 и 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, п. 5 ст. 201.5, абз. второй п. 2 ст. 201.15, подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», Конституционный суд РФ указал в Постановлении от 21.07.2022 № 34-П, что федеральному законодателю надлежит внести в действующее правовое регулирование изменения, вытекающие из настоящего постановления.
Вносимые рассматриваемым законопроектом изменения направлены на повышение гарантий защиты прав и интересов двух групп кредиторов в процедурах банкротства застройщиков: кредиторов, не имеющих статуса участника строительства, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, и кредиторов по текущим требованиям второй очереди удовлетворения.
Изменения, внесенные в параграф 7 закона о банкротстве Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ, повлекли исключения из числа участников строительства юридических лиц и физических лиц, которые имели к должнику-застройщику требования о передаче нежилых помещений площадью более 7 кв. м.
Законом о банкротстве (ст. 201.10) предусмотрено, что передача объекта незавершенного строительства возможна либо с согласия кредиторов, чьи требования обеспечены залогом в отношении данного объекта, либо компенсации им не менее 60% размера требований, обеспеченных залогом, путем внесения соответствующей суммы на депозит суда. Однако действие данного правила не распространялось в отношении объектов долевого строительства, возведение которых началось до 1 июля 2019 года (чч. 14 и 15 ст. 16 Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ).
Указанным изменениям была придана обратная сила, и их действие было распространено в том числе на те процедуры банкротства застройщиков, которые начались до введения в действие указанных изменений, если в них не были начаты расчеты с кредиторами.
В результате действия указанных изменений при переходе к Фонду развития территорий или аналогичному Фонду субъекта Российской Федерации прав и обязанностей застройщика и передаче объекта незавершенного строительства прекращалось залоговое обеспечение тех кредиторов, которые не подпадали под понятие участник строительства. При этом передача объекта незавершенного строительства не предполагала какого-либо удовлетворения требований таких кредиторов. В такую ситуацию попали следующие категории залоговых кредиторов:
юридические лица, имевшие права требования к застройщику о передаче жилых и нежилых помещений на основании договоров участия в долевом строительстве;
физические лица, имевшие права требования к застройщику о передаче нежилых помещений площадью более 7 кв. м и не являющихся машино-местами;
юридические и физические лица, денежные требования которых к застройщику были обеспечены залогом прав застройщика в отношении объекта строительства. К таким, в частности, относятся лица, которые финансировали строительство объекта (кредитные организации, предоставлявшие кредиты; частные лица, представлявшие займы застройщику).
По существу, такие кредиторы помимо их воли были лишены предусмотренного законом залогового преимущества для удовлетворения своих требований. При этом такие кредиторы вступали в отношения с застройщиком до введения в отношении него процедуры банкротства и в условиях иного правового регулирования, которое не предусматривало прекращения залога в случае банкротства должника, а, наоборот, гарантировало защиту залогом от банкротства. За счет предоставленного такими кредиторами финансирования была увеличена стоимость объекта незавершенного строительства, которые подлежат передаче Фонду. Тем самым осуществленные под ранее действовавшие гарантии инвестиции были, по существу, лишены возможности возврата и защиты посредством законно установленного залога.
Конституционный суд РФ, признавая неконституционными соответствующие положения Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ и закона о банкротстве, установил временный порядок компенсации, который предусматривал разделение всех залоговых кредиторов, у которых прекращается залог в отношении объекта незавершенного строительства вследствие передачи Фонду, на две категории:
Категория 1: у всех залоговых кредиторов, независимо от оснований возникновения обязательств, обеспеченных залогом, в связи с прекращением залога возникает право требования к фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более — совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, — стоимости предмета залога на день принятия решения арбитражного суда о передаче Фонду соответствующего имущества.
Данные требования удовлетворяются в следующем порядке: посредством распределения между этими лицами части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства, кроме подлежащих передаче участникам строительства в соответствии с принятыми на себя Фондом обязательствами.
Размер соответствующей части выручки устанавливается судом с учетом совокупного размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, к Фонду, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы Фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта. Фонд, если это возможно с учетом этапа строительства и в соответствии с правилами (нормативами, регламентами), обеспечивающими безопасность объектов капитального строительства, должен принять меры по увеличению площади помещений в объекте незавершенного строительства таким образом, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, без ущерба для иных обязательств, связанных с завершением строительства;
Категория 2: дополнительно залоговым кредиторам по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением денежных средств в качестве кредита или инвестиций, без которых строительство не могло бы осуществиться), а также являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, обязательства по оплате которых ими полностью исполнены — вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, также выплачивает в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если иной порядок не определен судом, сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше 50%) к размеру их требований к Фонду с учетом совокупного размера требований таких лиц, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы Фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; суд определяет срок внесения (выплаты) соответствующей суммы, а передача прав застройщика на соответствующее имущество Фонду не обусловливается осуществлением такой выплаты.
Применяя при разрешении конкретных дел указанный механизм компенсации, Верховный суд РФ в ряде определений (от 03.10.2022 № 308-ЭС21-13151 (3, 4) по делу № А32-8916/2017, от 03.10.2022 № 305-ЭС21-2063 (3, 5) по делу № А41-92972/2018, от 29.08.2022 № 309-ЭС18-13770 (4–6) по делу № А50-10848/2014) применительно ко второй группе залоговых кредиторов пришел к выводу, что указанная компенсация выплачивается в два этапа: в виде первоначальной и последующей компенсаций со стороны Фонда. Первоначальная компенсация выплачивается в порядке и на условиях, предусмотренных п. 6 ст.201.10 Закона о банкротстве независимо от продажи Фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства. Эта часть компенсации причитается залогодержателю из самого факта отчуждения Фонду заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями. Ее выплата ставит залогодержателя в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями, включая граждан — участников строительства, но в размере, не превышающем 50% от размера их требований к застройщику.
Последующая компенсация выплачивается из чистой прибыли Фонда, полученной им по итогам выполнения проекта по достройке объекта незавершенного строительства проблемного объекта.
Законопроект предполагает большую гарантию защиты прав залоговых кредиторов в случае, если объект незавершенного строительства был передан Фонду
Во-первых, в законопроекте отсутствует деление залоговых кредиторов на категории в зависимости от обязательств, которые были обеспечены залогом. В отношении всех залоговых кредиторов, залог в пользу которых был прекращен вследствие передачи объекта незавершенного строительства Фонду, установлен единый механизм компенсации утраты залога.
Во-вторых, законопроект не предусматривает разделения компенсации на предварительную и последующую и зависимость размера компенсации от прибыли Фонда от реализации помещений. Если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу положений законопроекта и на дату вступления в силу осуществлена передача имущества и обязательств, залоговые кредиторы, не являющиеся участниками строительства, вправе в течение 90 дней со дня вступления в силу данных положений предъявить требования к Фонду в размере, установленном ст. 201.14 закона о банкротстве, т. е. в размере не более 60% от требований, признанных обеспеченными залогом переданного Фонду имущества. Исходя из формулировки срока «не позднее 90 дней» указанный срок для предъявления Фонду требования о выплате будет рассматриваться в судебной практике как пресекательный, т. е. с истечением которого право на получение соответствующей выплаты будет считаться прекращенным.
Фонд обязан произвести расчеты с такими кредиторами не позднее 60 дней с даты получения соответствующего требования.
Получение указанной компенсационной выплаты не зависит от того, завершено ли производство по делу о банкротстве застройщика на дату вступления в силу проекта закона, и возможно в том числе вне рамок дела о банкротстве застройщика.
Другая часть изменений, вносимых проектом закона, касается улучшения положений кредиторов по текущим платежам. Законопроектом установлено, что участники строительства и (или) Фонд при недостаточности средств у застройщика-должника должны внести на его банковский счет денежные средства для оплаты текущих эксплуатационных платежей, расходов на конкурсное производство и текущих платежей на оплату труда работников застройщика, которые работают по трудовому договору на объекте незавершенного строительства. Только при таком условии объект незавершенного строительства передается Фонду. В соответствии с действующими нормами закона о банкротстве к числу платежей, погашаемых за счет средств Фонда при передаче объекта незавершенного строительства, относятся только требования кредиторов по текущим платежам первой очереди удовлетворения.
Таким образом, рассматриваемая законодательная инициатива направлена на достижение баланса интересов залоговых кредиторов, должников, залогодателей и иных участников строительного рынка, а также защиту интересов кредиторов по текущим платежам.
Над материалом работали:
