Группа компаний «ПИК» заняла первое место среди застройщиков по вводу жилья в Москве в 2020 и 2021 годах, следует из рейтинга Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). В 2021 году компания ввела в эксплуатацию в столице 1,43 тыс. кв. м жилья, или 20,38% от общего объема в регионе.
Но в марте агентство «РИА Новости» сообщило о том, что международное рейтинговое агентство Fitch Ratings понизило долгосрочный рейтинг дефолта группы компаний «ПИК» с В до СС.
Снижение суверенного рейтинга РФ привело к соответствующему снижению и корпоративных рейтингов (более 50 компаний), в том числе и «ПИК». Других причин, помимо изменения суверенного рейтинга, для снижения рейтинга «ПИК» нет. В подтверждение этого в сообщении Fitch дополнительно указано, что обратное изменение случится, когда рейтинг РФ начнет снова увеличиваться. Данное действие рейтингового агентства никак не повлияло ни на способность компании привлекать новое проектное финансирование, ни на условия уже выданных кредитов.
Экономист Максим Чирков несколько иначе трактует эту ситуацию.
Снижение рейтингов, безусловно, приводит к тому, что банки или другие финансовые организации менее охотно кредитуют застройщика. Компания вынуждена отбиваться от кредиторов. Займы для «ПИК» становятся более дорогими, поэтому выходом является именно банкротство дочерних компаний. Это поможет «ПИК» пройти ситуацию менее болезненно и уменьшить свою долговую нагрузку. Менеджмент компании вполне способен справиться с этой задачей в короткие сроки.
История одной компании
Девелопер был основан в 1994 году. Основная деятельность ГК «ПИК» – строительство жилых домов, производство строительных конструкций и материалов. В 2007 году группа «ПИК» провела IPO, которое стало крупнейшим размещением девелоперской компании на европейском рынке. Инвесторам предложили 15,6% компании, а саму компанию оценили в 12,3 млрд долларов. В начале кризиса в 2008 году долговая нагрузка группы достигала 1,32 млрд долларов. Осенью 2008 года правительство Москвы потребовало от «ПИКа» снижения цен по контрактам, по которым город должен был выкупить у девелопера объекты под социальные программы на 1,2 млрд долларов. В итоге городские власти расторгли контракты. Во время кризиса капитализация компании на несколько месяцев опускалась до 300 млн долларов. В 2009 году контроль над «ПИК» перешел к структурам «Нафта-Москвы» Сулеймана Керимова: бизнесмен сначала получил 25%, затем увеличил долю до 45%. Сообщалось, что, после того как он получил долю в «ПИК», группа провела реструктуризацию кредитов. Писарев и Жуков окончательно вышли из состава акционеров компании в 2011 году. Сегодня ключевым акционером является Сергей Гордеев.
«ПИК» считается самым дорогим брендом строительной отрасли в России: за год стоимость бренда выросла на 87% и достигла 1,25 млрд долларов
Более 90% проектов находятся в Москве и Московской области. Приоритетное направление деятельности группы – сегмент панельного индустриального домостроения. Бизнес вертикально интегрирован.
Несмотря на финансовые трудности, компания продолжает наращивать свое присутствие на рынке. По состоянию на июнь 2022 года объем текущего строительства «ПИК» составил около 5,7 млн кв. м.
Помимо строительства, ГК «ПИК» занимается развитием и сопутствующих сервисов: «ПИК-Брокер» – сервис по продаже недвижимости на вторичном рынке, «ПИК-аренда» – сервис по долгосрочной аренде, «ПИК.ПРО» связывает девелоперов и мастеров по отделке. А в 2021 году компания запустила еще и производство собственной мебели.
«ПИК» считается самым дорогим брендом строительной отрасли в России: за год стоимость бренда, по оценке Brand Finance, выросла на 87% и достигла 1,25 млрд долларов (89 млрд руб.). «ПИК» входит в рейтинг топ-50 российских брендов с 2017 года.
Кредитная история
Консолидированная финансовая отчетность за 2021 год была опубликована с задержкой. Стоит также отметить, что до сих пор не опубликована отчетность за первое полугодие 2022 года.
На первый взгляд, в компании царит финансовое благополучие: чистая прибыль составила 103 585 млн руб. (что на 19,8% выше прошлогоднего показателя). Однако общая сумма кредитной задолженности на конец года составляла 447 294 млн руб. (почти на 93% больше, чем в предыдущий период).
Увеличение кредитной нагрузки происходит с переходом отрасли на новое регулирование и эскроу-счета, это стандартное явление для всех игроков рынка. За счет роста объемов проектного финансирования банковские ссуды выросли вдвое. Но одновременно с этим растут и остатки средств на счетах эскроу: за 2021 год они выросли более чем в два раза.
При этом сумма проектного финансирования составила 336 442 млн руб. (на 106% выше уровня прошлого периода). Но именно в проектном финансировании лежит камень преткновения. К кредитным средствам, покрытым денежными средствами на счетах эскроу, применяются льготные ставки. В случае высоких продаж и поступления большого объема денежных средств на эскроу кредитная ставка уменьшается. И это, казалось бы, неплохо. Загвоздка в том, что только половина кредитов обеспечена этой переменной ставкой – 224 198 млн руб. Остальные 221 212 млн руб. – это кредиты, полученные застройщиком с наценкой (ставка ЦБ РФ + N%). И наценка эта колеблется, исходя из данных отчетности, от 0,5 до 4,0%. Причем самая большая сумма долга (119 664 млн руб.) обслуживается по самой высокой ставке (3,75 или 4,00%).
По состоянию на 30 декабря 2021 года ключевая ставка Банка России составляла 8,5%. Это значит, что подавляющая часть кредитов ГК «ПИК» обслуживалась по ставке 12,25–12,50% годовых.
К сегодняшнему дню ключевая ставка составляет 8% (на 25.07.2022), то есть к основной части кредитов (со сроком погашения до 2029 года) должна применяться ставка 11,75–12%. Это значит, что обслуживание стало дешевле. Конечно, отчетность компании за первое полугодие 2022 года внесет свои коррективы в расчеты, но ГК «ПИК» вряд ли сдвинется с намеченной траектории. Возможный рост расходов компании на обслуживание кредитов и займов способен сильно пошатнуть, казалось бы, устойчиво прибыльную деятельность девелопера.
Являясь прогрессивной компанией, «ПИК» прибегает и к альтернативным источникам финансирования. В частности, речь идет об облигационных займах под 5,75% годовых в 2020 году. Разница между 12,00 и 5,75% существенная (более чем в два раза).
Реализация собственных акций в условиях текущей экономической обстановки может не возыметь должного эффекта. Стоимость акций «ПИК» 28 июля 2022 года составила 754,1 руб. Рыночная капитализация компании составляет 482 824 млрд руб.
Сфера строительства в условиях кризиса 2022 года пострадала достаточно сильно. Это и проблемы доставки иностранных материалов, комплектующих, оборудования, и увеличение ключевой ставки ЦБ до 20% (притом, что многие кредитные договоры для строителей содержат привязку процентов за пользование кредитом к величине ключевой ставки), и общая пауза на рынке недвижимости, ведь покупатели тоже не готовы расставаться со своими средствами в условиях экономической неопределенности. Перечисленные факторы, безусловно, не делают положение застройщиков (и ГК «ПИК» в частности) легче. Закредитованность компаний, их высокая зависимость от внешнего финансирования как раз и могут стать той самой соломинкой, что переломит спину верблюду.
Людмила Белобрагина считает, что разгрузить кредитное бремя «ПИК» может только государство.
Уменьшить кредитное бремя можно с помощью поддержки государства. Для ГК «ПИК» снижение ипотечной ставки положительно повлияет на динамику продаж недвижимости, поскольку 76% сделок ГК «ПИК» осуществляется с использованием ипотеки.
Максим Чирков уверен, что компания выстоит, нужно лишь правильно выстроить программу антикризисного управления.
Быстро разгрузить это бремя нельзя, но можно изменить финансовую модель. Но стоит помнить, что рост закредитованности в 2021 году оправдан повышенным покупательским спросом. Крупные застройщики должны работать на опережение. Парадоксально, но ситуация на рынке недвижимости не так плоха, как ожидалось. Компании «ПИК» вполне под силу изменение финансовой модели, увеличение реализации и концентрация на погашении долгов. Рост кредитов у «ПИК» необходимо оценивать относительно уровня активов компании. Строительство – это очень дорогой процесс, который невозможен без кредитов. На российском рынке очень много закредитованных компаний, но это не означает, что все их истории плохо закончатся. Увеличение задолженности может свидетельствовать как о финансовых проблемах компании, так и о быстром уровне ее развития. А у «ПИК» есть большие конкурентные преимущества: эффект масштаба, узнаваемость бренда и лояльные клиенты. А предпосылок для банкротства нет.
Котировки начали демонстрировать нестабильность после решения акционеров компании не начислять и не выплачивать дивиденды по итогам 2021 года.
«ПИК» принял решение не выплачивать дивиденды в связи с высокой рыночной волатильностью. Наш приоритет сегодня – обеспечение финансовой устойчивости и достаточной ликвидности компании.
Банкротство компаний, связанных с ГК «ПИК»
В процедуру банкротства уже вошли некоторые компании: ООО «Делис-Инвест» и ООО «Ритейл Стандарт – Пятигорск». Их учредителем является АО «Финансовый эксперт» с уставным капиталом в 10 000 рублей и единственным сотрудником в штате. Ранее владельцем этих компаний являлось дочернее предприятие «ПИК» – ООО «ПИК-Инвестпроект». В феврале 2020 года ГК «ПИК» вышла из капитала ООО «Ритейл Стандарт – Пятигорск», а в марте 2021 года – из капитала ООО «Делис-Инвест». То есть история с возникновением колоссальных убытков возникла еще при управлении «ПИКом».
Заявление о признании ООО «Делис-Инвест» банкротом поступило в Арбитражный суд Москвы 15 июня 2022 года от ООО «Альянс-Консалтинг», 17 июня возбуждено производство по делу А40-125994/22-179-237 Б. Ранее, в мае этого года, стало известно об отказе ООО «Делис-Инвест» от моратория на банкротство и решении о ликвидации компании.
Иск в отношении ООО «Ритейл Стандарт – Пятигорск» от все того же «Альянс-Консалтинг» был удовлетворен судом в феврале 2022 года. Общая сумма задолженности по договору об оказании юридических услуг составила 380 тысяч рублей. К слову, ровно такую же сумму «Альянс-Консалтингу» должна компания «Делис-Инвест».
В июне 2021 года в Арбитражный суд Москвы поступило заявление от МКУ городского округа Солнечногорск «Имущественный комплекс ЖКХ» о признании банкротом управляющей компании «ПИК-Комфорт». Заявитель на судебное заседание не явился, а позднее направил отказ от своего заявления.
Поданы заявления о банкротстве компаний «Офисцентр» и «Южное» (ранее называлась «Мортон-Юг»), которые могут быть связаны с ГК «ПИК».
Банкротство связанных компаний еще не означает наступления глобального кризиса всей группы. Нельзя забывать, что возбуждение дела о банкротстве может быть ординарным способом принуждения контрагента к погашению долга либо способом ликвидации «центров убытков» холдинга (результат недобросовестной, но весьма востребованной схемы ведения бизнеса) и т.д. Необходимо анализировать, кто именно начал процесс банкротства (независимые кредиторы или связанные лица), кто будет в реестре, продолжится ли дело или будет прекращено в результате погашения долга (заключения мирового соглашения) и т.д. Без учета перечисленных и многих других факторов прогнозировать, наступит ли банкротство ГК «ПИК» и в какие сроки, очень преждевременно. Хотя и нельзя отрицать, что тенденция (особенно с точки зрения дольщиков) весьма настораживающая.
Согласно информации из открытых источников, в отношении ПАО «ПИК-СЗ» открыты исполнительные производства на общую сумму 12,1 млн руб., предъявлены исковые требования в размере 207,7 млн руб., ПАО «ПИК-СЗ» выступает в роли истца с требованиями на сумму 342,2 млн руб.
Банкротство материнской компании не допускали раньше и не допустят сейчас ввиду высокой социальной значимости предприятия и его проекта. Если руководство компании не справится самостоятельно, то возможны государственные вливания, предоставление льгот и субсидий.Нужно учитывать, что вопрос о банкротстве как материнской компании, так и дочерних предприятий периодически возникает с 2009 года. В отношении материнской компании за последние десять лет опубликовано четыре намерения кредиторов о признании ГК «ПИК» банкротом. За указанный период процедура банкротства так и не была введена.
Небольшие проблемы большой компании
Несмотря на то что «ПИК» является системообразующим предприятием страны, деятельность компании может напоминать финансовую пирамиду, считают эксперты, берутся новые кредиты на новые проекты с целью погашения старых долгов.
Эта методика работы, может быть, очень похожая на финансовую пирамиду, в моменты роста рынка она очень эффективна. Но в случае стабилизации на рынке недвижимости или некой стагнации эта модель может быть очень опасна.
Например, «ПИК-Инвестпроект», который инвестирует в сервисы для недвижимости, а также сделки «ПИК-Комфорта» – подразделения головного «ПИКа», которое занимается управлением многоквартирными домами, возведенными группой.
Кстати, «ПИК-Комфорт» является крупнейшей управляющей компанией в России. По ее собственным данным, компания обслуживает 50 млн кв. м жилого фонда в 18 регионах России. Тем не менее по итогам 2021 года убыток компании составил более 814 млн руб. При этом сумма госконтрактов – 265 млрд руб.
Тревожным сигналом является и невозможность компании уже четыре месяца выставить счета на оплату ЖКУ в жилых комплексах Балашихи, Лобни, Зеленограда и некоторых микрорайонов Москвы. Сама компания связывает эту ситуацию с техническими проблемами в базе данных.
Сегодняшние дела о банкротстве компаний, связанных с «ПИК», экономисты, как это ни парадоксально, объясняют возможным ростом и развитием компании.
Речь идет о строительной отрасли, которая является очень доходной сегодня. Бизнес-модель российских застройщиков очень конкурентоспособна и рентабельна, а уровень рисков не так высок. У «ПИК» могли бы возникнуть определенные риски, если бы компания имела проблемы с руководством. Но то, что «ПИК» успешно развивается и является лидером многие годы, говорит о хорошем менеджменте внутри компании.
Очень осторожно вел себя рынок во времена пандемийного кризиса. При этом ГК «ПИК» словно не замечала сложившихся бизнес-условий, умудряясь получать сверхприбыль, взвинтив цены на жилье. По поручению президента за дело взялась Федеральная антимонопольная служба (ФАС).
Сегодня группа «ПИК» – это крупнейший девелопер в России. Основной владелец группы – ее президент Сергей Гордеев, он же является бенефициаром 59,33% компании (еще 23,05% принадлежат банку ВТБ).
ГК «ПИК» – это один из лидеров российской строительной отрасли. Эта компания настолько самодостаточна, что банкротство ее дочерних предприятий вряд ли приведет «ПИК» к очень негативным последствиям. Проблемы всех застройщиков начинаются синхронно и обусловлены низким спросом и общим уровнем состояния экономики в стране. Сегодня же мы наблюдаем на рынке обратную ситуацию: резкое падение процентных ставок (ипотечной и ключевой ставки ЦБ РФ), рост акций застройщиков, рост продаж. Многие компании вышли на показатели докризисного периода, так как в условиях нестабильности люди склонны приобретать жилье. Нынешняя экономическая ситуация выгодна и для «ПИК», поэтому история с банкротствами дочерних компаний не будет иметь серьезного продолжения.
Конечно, ГК «ПИК» легко не сдастся на милость обстоятельствам. Ее финансовый путь будет долгим и не всегда простым. Возможно, государство окажет поддержку и примет участие в судьбе этой большой компании.
Экономические проблемы страны в условиях санкционного давления ударили по всем сегментам российского бизнеса. Многие компании вынужденно оказались в сложной экономической ситуации. Но важно осознать: для того чтобы добиться многого в будущем, можно пожертвовать малым в настоящем. ГК «ПИК» – не исключение. Банкротство и ликвидация убыточных предприятий, возможно, не признаки кризиса компании, а взвешенный стратегический ход.
Над материалом работали:
