Вопрос аннулирования залогов без выплаты компенсаций кредиторам застройщиков-банкротов в случае передачи проекта новому застройщику был разрешен.

Конституционный Суд РФ постановил внести изменения в законодательство из-за ряда неконституционных норм, которые позволяли аннулировать залоги без выплаты компенсаций кредиторам застройщиков-банкротов в случае передачи проекта новому застройщику.

Пробел в правовом регулировании возник в связи с принятием Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ, который урегулировал порядок передачи недостроенных жилищных объектов фондам, созданным для защиты жилищных прав граждан. В рамках указанного регулирования специальные фонды принимают на себя обязательство достроить объекты застройщиков-банкротов и передать гражданам готовое жилье.

При этом законодатель в целях снижения финансовой нагрузки на фонды установил правило об отсутствии необходимости получения согласия залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, на передачу недостроенных объектов фонду и прекращении в рамках указанной процедуры залоговых прав таких кредиторов.

Такими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства, как правило, являются следующие лица:

банки-залогодержатели земельного участка и объекта;

приобретатели нежилых помещений по договору долевого участия строительства;

все юридические лица, заключившие договоры долевого участия строительства (независимо от того, какой тип недвижимости они приобрели).

Таким образом, в сложившейся ситуации залоговые кредиторы, которые наряду с дольщиками финансируют строительство объекта, имеют право на удовлетворение своих требований лишь в общей процедуре банкротства застройщика при наличии у него иного имущества, которого, естественным образом, застройщики зачастую не имеют. 

Существующая норма о передаче объектов новому приобретателю ухудшает положение залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, уменьшая объем принадлежащих им прав

Важно отметить, что в момент заключения кредиторами сделок с застройщиками введенное регулирование отсутствовало, а потому не могло быть учтено такими кредиторами. Придание регулированию обратной силы лишило кредиторов возможности на приоритетное удовлетворение своих требований, на которое они рассчитывали, вступая в отношения с застройщиком в рамках финансирования объекта строительства.

Указанный перекос правового регулирования стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ по итогам рассмотрения запроса Верховного Суда РФ по двум схожим спорам о правах залоговых кредиторов и одной частной жалобы гражданина-залогового кредитора.

В рамках указанных дел ясным образом усматривалось нарушение прав залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, вследствие передачи недостроенных объектов региональным фондам, что выражалось в отсутствии возможности получения такими кредиторами какой-либо компенсации вследствие лишения их своих залоговых прав.

По итогам рассмотрения заявлений Конституционный Суд РФ признал не соответствующими Конституции РФ в мере, указанной в вынесенном постановлении, части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", пункта 5 статьи 201.10, абзац второй пункта 2 статьи 201.15, подпункт 1 пункта 8 статьи 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Вынося указанное постановление, Конституционный Суд РФ напомнил о том, что защита прав должна осуществляться с учетом принципа соразмерности и обеспечения баланса прав и законных интересов собственников, кредиторов и должников; залог должен выполнять своих функции, установленные законодателем; наличие гарантий кредиторов и инвесторов в рамках долевого строительства является важнейшей составляющей рыночной экономики жилищного строительства.

Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что введение нового регулирования ухудшает положение залоговых кредиторов

Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что введение нового регулирования ухудшает положение залоговых кредиторов в части отмены тех гарантий удовлетворения их требований, которые предусмотрены законодателем для процедуры передачи объекта от застройщика (должника), а также залоговые кредиторы, не являющиеся участниками строительства, вступая в правоотношения с застройщиком до принятия Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ, не могли прогнозировать такое изменение регулирования, которое ведет к ухудшению их имущественного положения и к лишению их права на приоритетное удовлетворение требований за счет имущества, находящегося в залоге.

При этом было уточнено, что признание рассматриваемых норм не соответствующими Конституции Российской Федерации, не является основанием для восстановления прав залоговых кредиторов и отмены решений о переде объектов незавершенного строительства новым приобретателям, а защита их прав «должна осуществляться посредством иных правовых механизмов».

Конституционный Суд РФ поручил внести необходимые изменения в правовое регулирование, предусматривающие гарантии прав залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. До этого Конституционный Суд РФ установил временное правовое регулирование, определенное в вынесенном постановлении.

По итогам рассмотрения указанного постановления можно сделать вывод, что его принятие, безусловно, должно поспособствовать защите прав залоговых кредиторов и восстановить баланс законных интересов сторон в спорных ситуациях по аналогичным делам. В то же время такой «разворот» судебной практики может оказать негативное влияние на принятие региональными фондами положительных решений о готовности приобретать права на незавершенные объекты строительства ввиду роста расходов на реализацию таких проектов.

Над материалом работали:

Александра Тихомирова
юрист юридическая компания Platforma.Legal