По данным аналитиков компании CMWP, к концу первого полугодия 2025 г. cредневзвешенная базовая арендная ставка офисных помещений выросла на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в некоторых деловых районах превысила 46%.
Похожие подсчеты у IBC Real Estate.
«На фоне дефицита качественных офисов ставки аренды достигли исторических максимумов. Средняя цена на офисы класса Prime достигла 70 тыс. рублей за кв. метр в год (+21% за год), а на класс А — 60,5 тыс. рублей (+24%). Некоторые премиальные офисы в Москва-Сити предлагаются уже по ставкам до 80 тыс. рублей за «квадрат» в год», — констатируют эксперты IBC Real Estate.
По их информации, найти свободный офис в Москва-Сити стало почти невозможно: доля свободных площадей в Москва-Сити упала до критического уровня в 1,2% по итогам первого полугодия. Это на 1,2 процентных пункта меньше, чем год назад. За десять лет вакансия сократилась в 14 раз.
В целом по столице свободно только 4,4% помещений в бизнес-центрах (минус 2,1 п.п. год к году), а к концу года остается 4%.
Внутри Садового кольца свободно лишь 28,2 тыс. кв. метров офисных площадей, что в 2,6 раза меньше, чем годом ранее, добавляют в Bright Rich.
Этот дефицит сложился в результате дисбаланса спроса и предложения, поясняют специалисты. На данный момент объем доступных к продаже площадей блоками с готовностью до 2029 г. — в пределах 400 тыс. кв. метров, то есть реальное качественное предложение ограничено, особенно если речь идет о бизнес-центрах на финальной стадии строительства.
При этом ежегодный объем поглощения офисных площадей, по оценкам аналитиков CORE.XP, достигает около 900 тыс. кв. метров. Таким образом, даже с учетом анонсированных проектов рынок продолжит испытывать нехватку качественных лотов в ближайшей перспективе.
Ключевым драйвером развития рынка стала продажа площадей, а не аренда, как это было еще несколько лет назад. Как объясняет партнер NF Group Мария Зимина, высокая ключевая ставка заставляет застройщиков пересматривать бизнес-модели. Если раньше многие делали акцент на долгосрочную аренду, то теперь почти 60% новых проектов изначально ориентированы на продажу.
Эксперты CMWP оценивают долю продаж в общем объеме сделок с офисами в первом полугодии 2025 г. в 35%. По итогам года совокупный объем арендованных и приобретенных офисных помещений ожидается на уровне 1,6 млн кв. метров. Ввод новых объектов — 630 тыс. «квадратов». При этом основной объем нового строительства сосредоточится в классе А.
«Большую часть 2026 г. деловая активность будет сдержанной, спрос на офисные площади останется на уровне 2025 г. Начало восстановительного цикла придется на 2027 г.: с активизацией бизнес-процессов увеличатся объем спроса и строительная активность», — прогнозируют аналитики CMWP.
Во втором полугодии они ожидают замедления активности на офисном рынке, что отразится на темпах роста арендных ставок: в целом по итогам года аренда подорожает ориентировочно на 15–16%. Рост ставок во втором полугодии не догонит инфляцию.
«В течение длительного времени рост арендных ставок на качественные офисы отставал от уровня инфляции. В 2022 г. фиксировалось снижение ставок на 6%, и лишь начиная с 2023 г. рынок перешел к активной положительной динамике. За 2024 г. и первую половину 2025 г. реализовалась часть отложенного роста ставок», — пояснила Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.
