В течение года-полутора минимум 5–7% качественной коммерческой недвижимости в крупных городах России перейдет под прямой контроль банков или будет в их ведении через аффилированные структуры, прогнозирует в комментарии для издания CRE Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris.
В этот период не менее 8–10% сделок в сегменте коммерческой недвижимости будут связаны с переходом активов в собственность банков, добавляет Михаил Петров, гендиректор Smart Estate Moscow.
Больше всего эти процессы коснутся офисов и торговых комплексов. В сегментах апарт-комплексов и МФК вероятен рост активов, ставших невостребованными инвестиционными проектами, допускают эксперты.
«Наибольшему риску подвержены объекты, построенные в период рыночного оптимизма с высокой долговой нагрузкой и неоправданно завышенными ожиданиями по аренде. В первую очередь — торговые площади в слабых локациях, региональные отели и бизнес-центры за пределами первого инвестиционного эшелона. Под давлением и объекты, у которых истекли контракты с якорными арендаторами, а повторное заполнение возможно только после масштабной реновации, требующей существенных вложений», – поясняет Михаил Петров.
Проблемы в экономике вызывают рост непогашенных кредитов, в итоге у банков увеличиваются портфели залоговой недвижимости, следствием чего стало создание спецподразделений в структуре банков. Эти отделы профессионально управляют активами, эффективно работая с недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла.
В качестве примеров эксперты приводят сделки последних лет: переход «Сбербанку» торговых центров группы «Регионы» («Сибирский городок» и «Июнь») и последующая их продажа; получение банком «ВТБ» залоговых активов «БМ-банка», самым крупным была гостиница «Камелия» в Сочи»; «Сбербанку» отошел деловой квартал «Новоспасский»; идут суды по взысканию долей «Сбербанка» в «Легенде Цветного», Ducat Place III и Фабрике Станиславского и прочие.
«Банки уже стали крупнейшими поставщиками коммерческой недвижимости на рынок продаж, на их активы приходится более 90% сделок в этом сегменте. Только у "Сбербанка" на балансе "Сампы" активы оцениваются в десятки миллиардов рублей. А такие структуры, как банк "Траст", созданный для управления проблемными активами санируемых банков, уже вошли в топ-10 крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России, аккумулировав активы объемом в 1,5 млн кв. метров», – иллюстрирует ситуацию Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами.
Она напоминает, что в 2024 г. Союз торговых центров предположил, что не менее 200 ТЦ в ближайшее время могут обанкротиться. Это сподвигло банки-залогодержатели работать над повышением доходности активов. Например, «Сбербанк» проводит редевелопмент своих ТЦ. ВТБ используют недвижимость для секьюритизации, выпуская облигации под залог активов.
На данный момент стоимость недвижимости под контролем банков в России составляет около 4 трлн рублей, подсчитал Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.
«И это уже серьезно для нашего рынка. Если же ЦБ, как собирается, введет лимит без переходного периода, рынок ждет большая распродажа. Банкам придется срочно избавляться от недвижимости. Сейчас средний уровень непрофильных активов около 20%, но у некоторых уже превышает 30%. Можно сказать, регулятор предложил банкам срочно сесть на диету, а это всегда стресс», – отмечает Станислав Ахмедзянов.
Осознав, что недвижимость – это ценный ресурс, многие банки переходят к активной и стратегической роли инвестора, девелопера и управляющего, и это уже привело к изменению инвестиционного ландшафта на российском рынке, резюмируют эксперты.
