К 2030 г. частные инвесторы в России через закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФ) инвестируют в качественную коммерческую недвижимость не менее 4–5 трлн рублей, прогнозирует Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management. Это 2–3% ВВП. Совладельцами топовой коммерческой недвижимости в итоге могут стать около 1,5 млн россиян – 1% всего населения.
Для сравнения: на развитых рынках доля «физиков» в ВВП составляет 15%, а участвует в инвестициях до 50% населения, так что потенциал для роста у России огромный, считает она.
«Фонды коммерческой недвижимости – те самые альтернативные инвестиции, которые поддерживают рынок при высокой ключевой ставке», – отмечает Елена Михайлова.
По ее словам, интерес частных инвесторов к вложениям в коммерческую недвижимость особенно заметно стал расти во время пандемии коронавируса 2020 г. За 2020–2024 гг. они инвестировали в недвижимость 500 млрд рублей, ежегодно рынок коллективных инвестиций рос двухзначными цифрами.
По состоянию на осень 2024 г., «под подушками» у россиян лежит около 12% от всего капитала, который имеется на руках у «физиков», говорит Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. Учитывая, что общий объем оценивается в 120 трлн рублей, не задействовано из них примерно 14,4 трлн.
Около 80% от всего капитала физлица вложили в депозиты и инвестиционные квартиры, 8% – в современные инструменты (акции, облигации, ПИФы и пр.).
Он полагает, что существенная часть денег «из-под подушек» может переместиться в ЗПИФы недвижимости, так как «именно недвижимость, как защитный актив, привлекает внимание таких интересантов».
«Они не пойдут ни на рынок акций, ни на рынок криптовалют: слишком непонятно, а значит, отпугивает. И выберут они наиболее знакомые инструменты для инвестиций: депозиты и недвижимость», – дополняет коллегу Александр Шарапов, президент Becar Asset Management.
Для привлечения частных инвесторов, которых эксперты называют «диванными хомячками», девелоперы и финансисты разрабатывают целевые инвестиционные продукты с низким порогом входа и прозрачными условиями, отмечает Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.
В числе таких инструментов – так называемая дробная недвижимость, комментирует Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow. Это офисы в нарезку, юниты в апарт-отелях, санаторные блоки и глэмпинги.
«Однако этого недостаточно. В ближайшие годы рынок начнет формировать продукты, которые будут “подстраиваться” как раз под ментальность таких инвесторов: фиксированный доход, минимальный риск и максимальная прозрачность. Возможно, появятся и совершенно новые форматы: например, платформы с гарантированной ликвидностью или гибридные проекты с интеграцией страхования и государственных гарантий. Пока что-то подобное есть на рынке крипты, но от этого термина “подподушкиных” бросает в озноб», – рассуждает Михаил Петров.
