Коммерческая недвижимость и элитное жилье — это перспективный инвестиционный инструмент, который может превосходить по доходности депозиты даже в современных условиях высокой ставки по вкладам. Такое мнение высказали эксперты, опрошенные изданием «Недвижимость и строительство Петербурга». Они проанализировали, какие сегменты коммерческой недвижимости являются оптимальными для частных инвестиций.
Большинство называет сервисные апартаменты, указывая на удачное соотношение надежности, пассивности, интересной доходности и простоты входа. Такие инвестиции в среднем приносят доход на уровне от 10% годовых, а при сочетании хорошего проекта и надежной УК — до 14—16%, говорит Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort. Плюс инвестор ежегодно увеличивает капитал в среднем на 15% за счет роста цены недвижимости.
Для людей с объемом инвестиций 10—15 млн рублей оптимальный вариант — это депозиты, а тем, кто склонен к риску и хочет выше доходность, подойдут займы под залог недвижимости, добавляет Данил Бекиров, основатель девелоперской компании Eight development. Такие займы сейчас обеспечивают до 30—35% годовых.
Имея капитал в размере 15—50 млн рублей, можно вложиться в офисные объекты в Москве, проекты жилья бизнес-класса в двух столицах, а также склады light industrial с имеющимися арендаторами или с подписанными договорами аренды.
Этот складской сегмент стремительно набирает популярность у инвесторов-физлиц: их доля уже достигает 40—45%. Она будет увеличиваться в связи с растущим трендом развития производств, считает Данил Бекиров.
«Такой вариант может давать доходность 12—15% годовых после ввода в эксплуатацию при небольшом пороге входа. Блок площадью 350—500 кв. метров в Московской области можно приобрести по 100—120 тыс. рублей за кв. метр», — отмечает эксперт.
Девелоперы сегодня предлагают множество финансовых схем участия инвесторов, добавляет Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. Это и прямая покупка, и участие в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), и покупка с передачей в управление УК. В зависимости от целей и возможностей инвестора он может выбрать уровень риска и порог входа.
«Краудфандинг и краудинвестинг позволяют вкладывать относительно небольшие суммы в крупные объекты, распределяя риски. Схемы особенно привлекательны для молодых бизнесменов, желающих войти в рынок с меньшими капиталовложениями. ЗПИФы недвижимости предоставляют профессиональное управление активами и возможность диверсификации портфеля», — поясняет Леонид Волох.
Финансовая схема также зависит от объекта инвестирования. Так, для сервисных апартаментов и доходных загородных домов наиболее востребованы программы гарантированной доходности на первый год эксплуатации объекта, говорит Кирилл Кудинов. А в сегментах стрит-ретейла и офисов популярно как прямое владение с самостоятельным поиском арендаторов, так и передача актива агентам, констатирует Виктория Левина, коммерческий директор PLG.
