Депутаты Госдумы приняли в третьем чтении законопроект № 199216-8 об упрощенном возврате покупателям единственного жилья уплаченных за него средств, если сделка в деле о банкротстве продавца признана недействительной из-за заниженной стоимости. Такие покупатели смогут получить деньги в приоритетном порядке, либо оставить недвижимость себе через доплату до рыночной цены, либо побороться за нее на банкротных торгах.
Документ был разработан в соответствии с постановлением Конституционного суда от 3 февраля 2022 года № 5-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61 и пункта 11 статьи 189.40 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой гражданина С.В. Кузьмина». КС признал, что действующие правила могут приводить к безвозмездному изъятию у гражданина единственного пригодного для проживания жилья, поскольку квартира возвращается в конкурсную массу продавца-банкрота, а покупатель получает лишь право требовать возврата долга. При этом покупатель не имеет никаких преимуществ на возврат потраченных денег.
Предлагаемые законопроектом меры должны защитить тех, кто может лишиться прав на жилые помещения, приобретенные у обанкротившихся лиц, в результате признания сделок купли-продажи недействительными из‑за расхождения цены договора и рыночной стоимости купленного жилья.
Внесенный Правительством в Госдуму в сентябре 2022 года законопроект предусматривает, что часть средств, вырученных от реализации этого помещения, в размере суммы денег и (или) стоимости иного имущества, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, должны быть возвращены этому гражданину, минуя конкурсную массу должника. До перечисления денег гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им.
Кроме того, гражданину-покупателю по признанной недействительной сделке предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги. В таком случае обязательства по договору купли-продажи жилого помещения могут быть исполнены путем проведения зачета суммы денег и (или) стоимости иного имущества, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, и доплаты разницы между этой суммой и ценой договора.
Указанный гражданин также имеет право участвовать в конкурсных торгах по продаже жилого помещения по общим правилам, предусмотренным законом о банкротстве. В случае признания торгов несостоявшимися у гражданина возникает право на заключение в разумный срок договора купли-продажи жилого помещения по цене, равной начальной цене продажи первых или повторных торгов, или минимальной цене продажи торгов посредством публичного предложения. Предложенный механизм будет применим и для случаев банкротства специальных категорий должников, в том числе в порядке, предусмотренном пунктом 11 статьи 189.40 закона о банкротстве.
В ноябре 2022 года законопроект был принят Госдумой в первом чтении.
Управляющий партнер АВЕРТА ГРУПП Алексей Шаров, признавая важность гарантий конституционного права на жилище, не согласен с решением, предложенным авторами комментируемого законопроекта.
По сути, предлагается переложить риски отсутствия у ответчика по сделке с должником иного имущества, помимо приобретенного у должника, на сообщество кредиторов последнего. В условиях катастрофически низкого процента удовлетворения требований кредиторов, такие поправки еще сильнее снижают и без того невысокие возможности кредиторов получить хоть какое-то удовлетворение своих требований в процедуре банкротства. Кроме того, в связи с принятием законопроекта, безусловно, возрастет риск злоупотреблений, при которых имущество будет отчуждаться должником в пользу лиц, для которых оно будет единственным. Стоит отметить, что проблема защиты контрагентов должника могла бы решаться с помощью уточнения диспозиции статьи 61.2 закона о банкротстве, которая на данный момент действительно в некоторых случаях приводит к перегибам. Понятно, что законодатель в данном случае во многом связан позицией Конституционного суда, между тем возложение дополнительного бремени на кредиторов едва ли можно назвать сбалансированным решением проблемы.
