Фабула
В 2001 году Татьяна Санакина заключила с ОАО «ЗЖБИ-7» (застройщик) инвестиционный договор, по которому приняла на себя обязательства по оплате строительства однокомнатной квартиры в Новосибирске. Застройщик обязался закончить строительство в 3 квартале 2001 года и передать ей построенную однокомнатную квартиру.
Однако ОАО «ЗЖБИ-7» свои обязательства не исполнило, дом так и не был достроен. В 2005 году райсуд признал за Татьяной Санакиной право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме в Новосибирске. Еще через два года также по решению суда была определена доля Санакиной в праве общей долевой собственности в размере 7/1000 доли на объект незавершенного строительства.
Также Санакина была включена в реестр граждан, чьи права нарушены недобросовестным застройщиком. Во внеочередном порядке включена в предварительный список граждан на предоставление жилого помещения в собственность при реализации инициатором обществом «Строительные решения. Специализированный застройщик» масштабного инвестиционного проекта в Новосибирске.
Однако в 2021 году суд признал Татьяну Санакину банкротом (дело А45-14185/2021). В рамках банкротства должник попросила суда об исключении из конкурсной массы принадлежащей ей доли в размере 7/1000 в праве на объект незавершенного строительства. Она указала, что спорное имущество является единственным способом реализовать нарушенное право на получение возмещения в рамках реализации программы защиты пострадавших граждан. По словам Санакиной, какое-либо жилое помещение в собственности у нее отсутствует.
Суды первой и апелляционной инстанций признали заявление Санакиной обоснованным. После чего ЖСК «СтройИнвестор» пожаловался в окружной суд.
Что решили нижестоящие суды
Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что реализация указанного имущества в рамках дела о банкротстве гражданина лишит Санакину как пострадавшего дольщика права на получение другого жилого помещения, что недопустимо с точки зрения защиты конституционного права гражданина на жилье.
Что думает заявитель
ЖСК «СтройИнвестор» указал несколько доводов:
На дату исключения из конкурсной массы спорной доли должник не утратила право пользования жилым помещением, расположенным в поселке Краснообск. При этом лица, зарегистрированные в указанном помещении и имеющие право пользования жилым помещением помимо должника, не устанавливались.
Сейчас Санакина имеет задолженность по внесению денежных средств на завершение строительства объекта, поэтому исключение спорной доли из конкурсной массы фактически освобождает Санакину от долгов и переносит бремя расходов на строительство объекта на иных дольщиков.
Санакина не планировала в будущем использовать спорную долю для целей обеспечения потребности в жилье. Спорная доля является лишь инструментом для получения иного жилого помещения.
Учитывая неопределенность даты ввода в эксплуатацию объекта, спорная доля не отвечает критериям пригодного для жилья помещения, поэтому не пользуется исполнительским иммунитетом.
Поскольку Санакина заключила договор купли-продажи от 26.10.2009 и был зарегистрирован переход права собственности на долю к Дмитрию Гаврилову, поэтому дальнейшее расторжение договора по соглашению сторон повлекло повторное возникновение права собственности на долю у Санакину по отличному от инвестиционного договора основанию, что лишает ее права на включение в список граждан на предоставление жилого помещения рамках масштабного инвестиционного проекта.
Что решил окружной суд
Суд округа согласился с нижестоящими судами. Отчуждение Татьяной Санакиной 26.10.2009 года спорной доли в целях возврата вложенных денег и приобретения другого жилья, а впоследствии повторное возникновение у ней права собственности на долю 20.07.2010 года в связи с расторжением заключенного с Гавриловым договора купли-продажи по причине неоплаты (из 800 тыс. рублей оплачено только 50 тыс. рублей, возвращенные после расторжения договора) не свидетельствуют об отсутствии у должника потребности в жилом помещении, злоупотреблении правом и намерении причинить вред кредиторам.
Сама по себе смена должником адреса регистрации в процедуре банкротства не может свидетельствовать о его недобросовестном поведении.
При этом доля в праве на объект незавершенного строительства (соответствующая однокомнатной квартире общей площадью 43 кв. м) очевидно не создает критериев роскошности, превышающих разумную потребность в жилище.
Более того, Санакина, вложившая денежные средства в строительство спорного объекта, включена в реестр граждан, чьи права нарушены недобросовестным застройщиком.
Из пояснений должника следует, что в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов в Новосибирске при получении от инициатора - общества «Строительные решения. Специализированный застройщик» – другого жилого помещения Санакина как пострадавший дольщик по инвестиционному договору обязана передать указанному обществу спорную долю, поэтому включение ее в состав конкурсной массы с целью дальнейшей реализации и направления выручки на удовлетворение требований кредиторов, по существу, лишает должника возможности реализовать право на обеспечение единственным пригодным для постоянного проживания помещением, и возлагает на нее негативные последствия неправомерных действий застройщика.
Также суд округа критично отнессы к доводам о том, что объект незавершенного строительства, доля в праве на который принадлежит должнику, не отвечает признакам жилого помещения, поэтому на него не может распространяться исполнительский иммунитет.
Суд учел правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.10.2012 № 1090/12, о том, что исключение из исполнительского иммунитета в отношении единственного жилого помещения установлено законодателем только в отношении залогового кредитора. Из конкурсной массы подлежит исключению либо единственное пригодное для постоянного проживания помещение (если оно не обременено залогом), либо выручка от его реализации, превышающая размер задолженности перед залогодержателем, которая должна поступить должнику для приобретения иного жилья взамен реализованного и не может быть распределена между иными кредиторами до приобретения нового жилого помещения.
Вывод: исполнительский иммунитет может быть предоставлен части выручки от реализации помещения (также самой по себе не являющейся пригодным для проживания помещением) для обеспечения конституционного права на обеспечение потребности гражданина в жилье. Реализованный в рамках настоящего обособленного спора способ защиты права должника на обеспечение жильем соответствует указанной правовой позиции.
Суд округа согласился с отклонением нижестоящими судами доводов относительно регистрации должника по месту жительства в иной квартире, поскольку данное помещение фактически не обеспечивает потребность должника в жилье вследствие проживания в квартире другой семьи.
Возражения кассатора, касающиеся переноса бремени по оплате завершения строительства многоквартирного дома (объекта строительства по инвестиционному договору, стороной которого является должник), на иных дольщиков, не относятся к предмету настоящего спора, поскольку касаются условий передачи права на спорную долю, обремененною долгом, другому лицу (в связи с предоставлением должнику как участнику программы защиты пострадавших дольщиков иного жилого помещения), или решения вопроса о наличии оснований для применения к должнику правил об освобождении от исполнения обязательств по итогам завершения процедуры банкротства.
Итог
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа оставил в силе акты нижестоящих судов, исключивших из конкурсной массы должника принадлежащую ей долю в размере 7/1000 в праве на объект незавершенного жилищного строительства.
