Почти половина — 45% — сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге предлагают инвесторам котловой метод распределения доходов от сдачи в аренду номеров, подсчитали эксперты NF Group.
Речь идет о тех случаях, когда при покупке номера в апарт-отеле инвестору по желанию или в обязательном порядке нужно заключать договор с управляющей компанией (УК). В отличие от классического жилья, где главную роль при выборе квартиры играют локация и стоимость лота, на рынке сервисных апартаментов для покупателя не менее значимой является доходность лота, поясняют в NF Group. Выбор программы доходности зависит от стратегии инвестирования, специфики конкретного апарт-отеля и других факторов.
Котловой метод предусматривает, что доход собственника не зависит от того, насколько высоким спросом пользовался именно его лот. Котловой метод уравнивает номера одной категории и схожего метража. Прибыль, очищенная от всех расходов (в том числе коммунальных услуг) делится между УК и собственниками в соотношении, указанном в договоре управления. Например, 30% на 70%, где 70% — объем дохода, который распределяется между всеми инвесторами пропорционально метражу приобретенного юнита.
То есть владельцам апартов не нужно оплачивать коммунальные услуги, нести амортизационные расходы, поясняют эксперты холдинга Orange Group.
На втором месте по популярности (26% апарт-отелей) — индивидуальный метод расчета, который основан на том, какова загрузка каждого конкретного юнита.
Гарантированный доход — выплата ежемесячного фиксированного дохода в течение определенного времени вне зависимости от загрузки апарт-отеля, экономической ситуации и других объективных факторов — предлагается в 12% случаев. Остальные 17% УК дают инвесторам возможность выбрать подходящий вариант из нескольких программ доходности.
Программы гарантированной доходности предлагаются покупателю реже всего. Обычно такие программы распространяются на ограниченный пул апартаментов (например, лоты, расположенные на определенных этажах или секциях), а для других лотов в рамках комплекса предусматриваются гибкие варианты доходности, поясняют в NF Group.
У каждого варианта программ есть свои плюсы и минусы, отмечает Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group. Так, гарантированный доход позволяет минимизировать риски, но при этом может стать причиной упущенной выгоды в случае высокой операционной эффективности апарт-отеля. Программы гибкой доходности дают возможность максимизировать прибыль, но они менее стабильны, так как напрямую зависят от загрузки объекта.
«Как показывает практика рынка, увеличение числа программ гарантированной доходности происходит во времена экономической нестабильности: это мы наблюдали и в 2020 году, и в 2022 году, и используется для стимулирования спроса на апартаменты. Поэтому минимальное предложение апартаментов с фиксированным доходом, которое мы сейчас наблюдаем на рынке, может свидетельствовать о восстановлении сегмента после пары лет пониженного интереса со стороны инвесторов», — резюмирует Ольга Широкова.
