Конституционный суд РФ предписал конкретизировать правила, в соответствии с которыми совладелец жилья и земли под ним может воспользоваться своим приоритетным правом на выкуп доли при обращении взыскания на активы другого совладельца в деле о банкротстве. До внесения корректив в законодательство, которые могут охватывать все имущественные отношения, продажа доли банкрота с торгов будет разрешена только после отказа совладельцев выкупить ее по начальной цене, подчеркнул КС РФ.
Фабула
В результате победы на публичных торгах Валерий Шеставин приобрел долю в праве собственности на часть жилого дома и расположенного под ним участка в Архангельской области. Но позднее все права и обязанности покупателя были переведены судом на другую участницу общей долевой собственности, в браке с которой и было приобретено спорное имущество. При этом суд указал на правомерность предоставления ей преимущественного права покупки. Оспорить данное решение Шеставин не смог и обратился с жалобой в Конституционный суд, ссылаясь на ущемление его прав участника торгов.
Что решил Конституционный суд
КС отметил, что в действующем законодательстве отсутствует специальное регулирование преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (в том числе, на земельный участок и расположенный на нем жилой дом) при обращении взыскания в рамках дела о банкротстве гражданина.
По мнению Конституционного суда, подобное положение не может быть признано конституционно допустимым. Оно касается интересов сособственника (в том числе, супруга или бывшего супруга жилого помещения и земельного участка), защищаемых конституционной значимостью семейных ценностей, стремлением сохранить в собственности жилое помещение, где проживает семья гражданина-должника, его супруг, родители, дети. Но также оно затрагивает права добросовестного приобретателя – победителя торгов, у которого имеются законные ожидания относительно приобретения имущества в собственность в результате победы на торгах.
Поэтому законодатель должен изменить правовое регулирование. А пока продажа на торгах доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок под ним должна осуществляется с применением гарантий, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 ГК РФ. То есть продажа с банкротных торгов долевой жилой недвижимости и земельных участков под ней будет возможна только после того, как другим совладельцам сделают предложение выкупить ее по начальной цене. «При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности», — говорится в постановлении КС.
Если совладельцы в течение месяца не согласятся, то доля банкрота будет выставлена на торги. «При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения», —говорится в постановлении Конституционного суда.
Также КС пояснил, что Валерий Шеставин имеет право на компенсацию, если «будет выявлено, что его законные ожидания как победителя торгов обусловлены интересом добросовестного приобретателя жилого помещения (дома) и земельного участка под ним». Форму и размер которой, а также наличие оснований для ее применения определит Арбитражный суд Архангельской области.
