Стоимость продажи новых московских офисов за время их строительства увеличивается на 40%, подсчитали эксперты компаний CORE.XP и Rublevo Business Park. А если проанализировать данные за последние десять лет, то в ряде случаев рост стоимости от начала строительства до ввода бизнес-центра в эксплуатацию доходил до 70%.
При этом внутри МКАД помещения в бизнес-центрах на 47% дороже, чем за ее пределами. В среднем, «квадрат» в границах кольца стоит 507 тыс. рублей.
По данным Nikoliers, в первом квартале текущего года объем ввода новых офисов в Москве оказался в 1,68 раза выше, чем годом ранее: 45,2 тыс. кв. метров против 26,9 тыс. Но доля вакантных площадей сейчас ниже, чем год назад: 6,9% против 8,5%.
Основная масса офисных новостроек (83%) предназначена для продажи. В аренду будет сдаваться только 12% новых объектов. В прошлом году это соотношение существенно отличалось, говорят в Nikoliers: в аренду предлагалось 33% от всех новостроек.
«Это, связано, с одной стороны, с замедлением долгосрочного спекулятивного девелопмента и переходом к краткосрочному бизнес-планированию, с другой — с ростом активности жилых девелоперов в офисном сегменте. Продажа площадей, в отличие от сдачи в аренду, позволяет девелоперу привлекать средства на этапе строительства и снижать сроки дорогого проектного финансирования, а также быстро выходить из непрофильного актива и минимизировать риски», — комментируют в Nikoliers.
Спрос на помещения для клерков в столице сейчас высокий, поэтому даже увеличение объема ввода новых площадей не приводит к насыщению рынка, говорят эксперты. Тем более что часть заявлявшихся ранее проектов не реализуется.
«Сроки строительства офисных объектов в Москве затягиваются и переносятся, что приводит к уменьшению объемов нового качественного предложения на рынке», — комментирует старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова.
Впрочем, основной ажиотаж по офисным сделкам уже позади: в январе-марте 2024 года объем купленных и арендованных площадей составил лишь 266 тыс. кв. метров, в то время как в прошлом году за тот же период — 391 тыс., констатирует Nikoliers.
В целом за год объем сделок составит 1,51 млн «квадратов», что также меньше, чем в прошлом году (1,69 млн кв. метров).
Дело в том, что в 2023 году активно шел процесс исхода из России иностранных компаний. Они покидали арендованные площади и продавали свои БЦ, а их места занимали в основном российские предприятия. Сейчас эта смена идет уже менее энергично, чем год назад.
Учитывая темпы строительства и текущий спрос, офисы будут дорожать на уровне потребительской инфляции, прогнозирует Ирина Хорошилова.
Снижение активности по сдаче офисов в аренду привело к некоторому уменьшению ставок, отмечают в Nikoliers. Средневзвешенная приведенная ставка аренды в первом квартале текущего года составила 22048 рублей за 1 кв. метро в год. В начале года этот показатель составлял 22065 рублей. К концу года ставка вырастет примерно на 1%, до 22240 рублей за метр, прогнозируют эксперты.
