Фабула
В 2017 году в отношении ООО «Молодежный центр «Компас» было возбуждено производство по делу о банкротстве. В дальнейшем в реестр требований кредиторов должника на основании договора об ипотеке были установлены требования ООО «Банк Кремлевский» как обеспеченные залогом нежилых помещений.
Впоследствии нежилые помещения, принадлежащие центру на праве собственности, были реализованы конкурсным управляющим на торгах, по результатам которых с Сероштановым А.Г. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 11 марта 2019 года. Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, были перечислены конкурсным управляющим залоговому кредитору в счет погашения задолженности.
В октябре 2019 конкурсное производство в отношении центра завершено. Вместе с тем, решением Советского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2021 года часть нежилых помещений, приобретенных Сероштановым А.Г. у центра, признана общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а право собственности покупателя на нежилые помещения — отсутствующим.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения покупателя в суд с иском о взыскании денежных средств с залогового кредитора. Заявленные требования мотивированы тем, что на стороне банка возникло неосновательное обогащение вследствие удовлетворения его требований за счет имущества, не принадлежавшего залогодателю, и реализованного на основании ничтожной сделки, оплаченной Сероштановым А.Г.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных покупателем требований.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции при рассмотрении иска покупателя счел, что имелись правовые основания для получения денежных средств банком, поскольку их получение обусловлено исполнением вступившего в законную силу определения суда о включении требований банка в реестр требований кредиторов центра и в результате реализации предмета залога. Суды апелляционной инстанции и округа поддержали выводы суда первой инстанции, отметив, что договор об ипотеке недействительным не признан, равно как и торги, а также действия конкурсного управляющего должником по реализации заложенного имущества.
Наша позиция
В суде мы настаивали на том, что в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не могло быть передано центром в залог и впоследствии реализовано в рамках дела о банкротстве. Сделка по отчуждению данного имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной.
Более того, поскольку сделка по распоряжению спорным помещением являлась недействительной (ничтожной), дополнительного признания ее таковой в судебном порядке не требовалось. Ввиду ее исполнения покупателем к требованию о возврате исполненного подлежали применению правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (подпункт 1 статьи 1103 ГК РФ).
Что решил Верховный суд
Верховный Суд согласился с нашими доводами и отменил все принятые по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Нам удалось сформировать практику, имеющую определяющее значение для покупателей недвижимости с банкротных торгов. Позиция ВС РФ является хорошим аргументом для их защиты.
Спорные помещения отнесены к общему имущества многоквартирного дома, поэтому они не могут выступать самостоятельными объектами сделок по отчуждению, такт как юридически «привязаны» к остальным помещениям в данном доме. Следовательно, продажа и залог спорных помещений – ничтожные сделки, поскольку они не только противоречат закону, но и нарушают права собственников помещений в многоквартирном доме – законных собственников общедомового имущества.
Таким образом, выводы судов о том, что сделки по распоряжению спорными помещениями не признавались недействительными, ошибочны, так как это не требовалось в силу их ничтожности.
При этом то, что банк имел статус залогового кредитора на основании определения суда, значения не имеет, так как, признавая за банком такой статус, суд не разрешал спор о праве на недвижимость, а лишь руководствовался сведениями ЕГРН, где содержалась соответствующая запись об ипотеке. По существу неправомерность получения банком уплаченных Сероштановым денег была подтверждена судом общей юрисдикции, признавшим спорные помещения общедомовым имуществом.
Таким образом, истцом правомерно заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения с банка ввиду того, что он наряду с иными кредиторами получил удовлетворение своих требований за счет имущества, не принадлежащего должнику.
А вот в каком размере банк обогатился за счет Сероштанова, суду предстоит решить при повторном рассмотрении дела.
