В рамках дела о банкротстве ООО «Молодежный центр «Компас» нежилые помещения, находившиеся в залоге у банка «Кремлевский», были реализованы на торгах. Победитель торгов Александр Сероштанов полностью оплатил стоимость помещений в размере около 6,2 млн рублей. Впоследствии часть этих помещений стоимостью 721,8 тыс. рублей была признана судом общим имуществом собственников многоквартирного дома. Сероштанов обратился с иском к банку о взыскании неосновательного обогащения, указывая, что спорные помещения не могли быть предметом залога и что сделки по их передаче в ипотеку и реализации являются ничтожными. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Сероштанов пожаловался в Верховный суд РФ, который отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А40-109777/2023).
Фабула
В рамках дела о банкротстве ООО «Молодежный центр «Компас» требования банка «Кремлевский» были признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом нежилых помещений ООО «Молодежный центр «Компас» на основании договора об ипотеке.
Нежилые помещения были проданы конкурсным управляющим ООО «Молодежный центр «Компас» на торгах, по результатам которых с Александром Сероштановым (покупателем) в марте 2019 года был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Цена сделки составила 6,1 млн рублей и была полностью оплачена Сероштановым. Переход права собственности был зарегистрирован 10 апреля 2019 года.
Часть полученных от реализации заложенного имущества денег в размере 4,9 млн рублей конкурсный управляющий ООО «Молодежный центр «Компас» перечислил в марте 2019 года банку «Кремлевский» в счет погашения задолженности перед банком.
В 2021 году по решению Советского райсуда Воронежа часть нежилых помещений, приобретенных Сероштановым у ООО «Молодежный центр «Компас», стоимостью 721,8 тыс. рублей, расположенных в подвале, была признана общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. В связи с этим данным судебным решением право собственности Сероштанова на нежилые помещения было признано отсутствующим.
После этого Сероштанов обратился в суд с иском к банку «Кремлевский» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 721,8 тыс. рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1,9 тыс. рублей, сославшись на то, что на стороне банка (залогового кредитора) возникло неосновательное обогащение вследствие удовлетворения его требований за счет имущества, не принадлежавшего залогодателю, реализованного на основании ничтожной сделки, оплаченной покупателем.
Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил иск. Александр Сероштанов пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, счел, что имелись правовые основания для получения денежных средств банком «Кремлевский»: они получены в рамках исполнения вступившего в законную силу определения суда о включении требований банка в реестр требований кредиторов ООО «Молодежный центр «Компас» и в результате реализации предмета залога в порядке, предусмотренном статьями 134 и 138 закона о банкротстве.
Суды апелляционной инстанции и суд округа поддержали выводы суда первой инстанции, отметив, что договор об ипотеке недействительным не признан, равно как и торги, а также действия конкурсного управляющего по реализации заложенного имущества.
Что думает заявитель
Сероштанов указал, что в силу статей 289 и 290 ГК РФ общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не могло быть передано ООО «Молодежный центр «Компас» в залог и впоследствии реализовано в рамках дела о банкротстве. Сделка по отчуждению данного имущества в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной. Ввиду ее исполнения покупателем к требованию о возврате исполненного подлежали применению правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (пп. 1 ст. 1103 ГК РФ).
Сероштанов указал, что общее имущество собственников помещений МКД в принципе не могло быть предметом залога по договору ипотеки между ООО «Молодежный центр «Компас» и банком «Кремлевский». Такое имущество исключено из гражданского оборота и не может быть объектом каких-либо сделок. Поэтому, по мнению заявителя, сделка по передаче спорных помещений в ипотеку была заведомо ничтожной.
Последующая реализация спорных помещений на торгах в рамках банкротства ООО «Молодежный центр «Компас» и переход права собственности к Сероштанову также являются ничтожными сделками. Согласно позиции Сероштанова, КУ не имел права включать общее имущество в конкурсную массу и реализовывать его с торгов, так как фактическим собственником этого имущества ООО «Молодежный центр «Компас» не являлось.
Сероштанов подчеркнул, что его право собственности на спорные помещения впоследствии было признано отсутствующим решением суда общей юрисдикции. Данное обстоятельство, по мнению заявителя, является безусловным подтверждением ничтожности сделок по передаче этого имущества в залог и его последующей продаже на торгах. В связи с этим Сероштанов посчитал, что правовых оснований для получения и удержания банком «Кремлевский» спорной суммы не было.
Полная оплата заявителем стоимости спорных помещений по договору купли-продажи при отсутствии у продавца права собственности на это имущество привела к возникновению на стороне банка неосновательного обогащения.
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Общее имущество многоквартирного дома по ст. 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности владельцев помещений. Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве на общее имущество отдельно от права на помещение. Доля всегда следует судьбе права собственности на помещение.
Сделки по отчуждению общего имущества дома (площадок) как самостоятельных объектов ничтожны, так как нарушают закон и права других собственников. Ничтожны и договоры залога такого имущества.
Доводы Сероштанова о ничтожности договора ипотеки и купли-продажи части общего имущества дома нельзя было отклонять лишь потому, что сделки не признаны недействительными судом. Речь шла о ничтожности сделок, не требующей подтверждения суда, а не об оспоримости.
Факт продажи Сероштанову части общего имущества дома как отдельного объекта был установлен решением суда общей юрисдикции и не опровергнут банком «Кремлевский» в рамках спора.
Банк «Кремлевский» и другие кредиторы ООО «Молодежный центр «Компас» (должника) не могли рассчитывать на удовлетворение требований за счет денег от продажи общего имущества дома по ничтожной сделке. Не было оснований распределять между кредиторами средства, полученные по такому договору купли-продажи.
Банк «Кремлевский» получил неосновательное обогащение за счет Сероштанова, оплатившего ничтожный договор. Сероштанов правомерно потребовал возврата неосновательного обогащения по ст. 1102 ГК РФ.
Ссылки нижестоящих судов на акт об установлении требований банка в деле о банкротстве должника ошибочны. Тот суд, признавая банк залогодержателем, полагался на ЕГРН и не разрешал спор о правах на недвижимость. Этот спор позднее рассмотрел суд общей юрисдикции по иску собственников помещений дома.
Суд общей юрисдикции, признав спорные помещения частью общего имущества дома, подтвердил неправомерность получения кредиторами должника удовлетворения за счет стоимости этих помещений.
Ввиду нарушений норм права Верховный Суд отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав установить сумму, полученную банком от реализации общего имущества дома.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Ольга Костькова, партнер, руководитель юридической практики компании FINCOM group, отметила, что, по общему правилу, в конкурсную массу может включаться имущество, составляющее долю должника в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством.
Между тем ГК РФ и ЖК РФ устанавливают прямой запрет на возможность выдела доли из общего имущества многоквартирного дома, а следовательно, такие объекты не могут становиться предметом отдельных сделок. Очевидно, что ошибка судом была допущена еще на этапе рассмотрения и включения требований банка в реестр как обеспеченных залогом, в том числе и общим имуществом многоквартирного дома. Несомненно, данный судебный акт не мог рассматриваться впоследствии как преюдициальный, так как не учитывал интересов не привлеченных к участию в деле лиц. В рассматриваемом деле ВС РФ восстановил баланс интересов сторон и пресек возможность формирования практики по включению общего имущества многоквартирного дома в конкурсную массу, а также совершение в отношении него любых иных сделок (в данном случае сделки по залогу), что, безусловно, положительно скажется на гражданском обороте в целом.
Рассмотренный спор интересен с точки зрения формирования новых подходов к деятельности конкурсного управляющего по формированию конкурсной массы. Фактически сформированный ВС РФ подход может привести к возложению на конкурсного управляющего обязанности по проведению экспертизы потенциальных рисков оспаривания сделок по надлежащим образом зарегистрированным объектам недвижимого имущества. В указанных обстоятельствах целесообразно при проведении торгов указывать информацию о потенциальных рисках для покупателей, что негативным образом скажется на спросе и цене реализации, а также может повлечь встречные претензии к конкурсному управляющему от кредиторов в отношении обоснованности таких выводов.
