В Москве доходность хорошего готового арендного бизнеса (ГАБ) в 2025 г. составляет 13% годовых, утверждает Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Поэтому ГАБ — это привлекательный вариант вложения средств, особенно для инвесторов, не имеющих профильного опыта в управлении недвижимостью.
«Готовый арендный бизнес — это коммерческое помещение или несколько офисов, которые уже сданы в аренду и приносят устойчивые денежные потоки. Новый собственник может получать доход сразу после покупки и регистрации сделки в Росреестре», — поясняет Алексей Алешин.
Самые востребованные лоты у частных инвесторов — от 50 до 200 «квадратов», так как на них наибольший спрос со стороны арендаторов. Но чтобы получить максимальную выгоду от ГАБ, нужно учесть несколько факторов, предупреждает эксперт.
Во-первых, оценить востребованность локации, в которой расположено помещение. Желательно, чтобы объект находился в пешей доступности от метро.
Во-вторых, проверить, требуется ли объекту серьезный ремонт. Если да, то это снизит доходность и увеличит сроки окупаемости. Важно также, не планирует ли владелец здания проводить какие-то существенные переделки, так как на это время, возможно, арендаторам придется покинуть здание.
В-третьих, узнать, на каких условиях сданы в аренду помещения. Если это долгосрочные договоры по рыночным ставкам или дороже, то стоит рассмотреть такой лот. Нужно также обратить внимание на самого арендатора: насколько он известен, каковы у него доходы, какой трафик он генерирует.
В-четвертых, необходимо, чтобы в отношении помещения были действующие договоры на техническое обслуживание, клининг, охрану, снабжение канцелярскими товарами и т.д.
Не лучший вариант, если соседние помещения арендуют на короткий срок мелкие компании с непостоянными доходами. А также если в договоре с действующим арендатором помещения не прописаны условия регулярной индексации оплаты.
При соблюдении всех условий инвестиции в ГАБ окупятся менее чем за десять лет, отмечает Алексей Алешин. Он приводит конкретный пример доходности помещения площадью 254 кв. метра. Лот был приобретен за 127,2 млн рублей, он генерирует доходы 239,6 млн рублей, а расходы собственника ГАБ на эксплуатацию — 25,4 млн. При таких условиях вложения в приобретение помещения окупятся за девять лет, а продать объект можно будет за 267,8 млн рублей.
«ГАБ — это долгосрочные инвестиции в устойчивый бизнес. Коммерческая недвижимость дорожает всегда, стоимость аренды тоже, если объект выбран правильно. В Москве ГАБ может приносить доход до 13% годовых. И это гораздо больше, чем от сдачи квартиры, где хорошим показателем сейчас считается 4—7% годовых. Окупаемость ГАБ в офисном сегменте Москвы — 10—12 лет, но в отдельных случаях 8—10 лет. Более короткие сроки, указываемые продавцом, должны настораживать покупателей», — резюмирует Алексей Алешин.
