В итоге ставки аренды будут расти быстрее.
Чуть более чем за год (с июля 2023 года по октябрь 2024-го) Центробанк России повысил ключевую ставку с 7,5% до рекордных для страны 21%. В результате банки тут же увеличили привлекательность депозитов: они предлагают доходность по ним до 28% годовых. Пропорционально подорожали и коммерческие кредиты. Сейчас еще нет общей картины по средней кредитной ставки, так как ЦБ поднял ключевую только 25 октября. Однако до этого повышения, к концу второго квартала, когда ставка ЦБ была 19%, эксперты CORE.XP зафиксировали рост процентной ставки по кредитам на 6 п.п. год к году: с 8% в 2023-м до 14% в 2024 году.
И это не предел, говорят экономисты: они не исключают, что регулятор продолжит повышение.
«ЦБ прогнозирует среднюю ключевую ставку в диапазоне 21-21,3% до конца 2024 года. Это подразумевает ставку на конец года в диапазоне 21-23,5%. То есть регулятор даже в базовом прогнозе готов еще раз поднять ставку 20 декабря сразу до 23%», — говорит основатель проекта Bitkogan Евгений Коган.
При этом экономический рост в России продолжается, напоминают в CORE.XP: ВВП за восемь месяцев поднялся на 4,2% год к году, демонстрируя ускорение по сравнению с предыдущим годом, когда по итогам всего 2023 года показатель увеличился лишь на 3,6%.
«Во время ускорения экономического роста потребность компаний в новых коммерческих площадях увеличивается. При этом в период высоких кредитных ставок часть конечных пользователей могут предпочесть аренду объектов коммерческой недвижимости покупке с привлечением кредитных ресурсов, поскольку арендные платежи ниже платежей по кредиту. В то же время собственные средства компаний могут быть размещены под высокие ставки на депозитах», — рассуждают эксперты CORE.XP.
Однако темпы нового строительства коммерческих площадей отстают от спроса. Вложения в коммерческую недвижимость за девять месяцев 2024 года снизились на 19% по сравнению с прошлогодним уровнем.
Это означает, что дефицит площадей в ключевых секторах коммерческой недвижимости будет усиливаться, а значит, ускорится рост ставок аренды, прогнозируют в CORE.XP.
Прежде всего, это касается офисного и складского сегментов, где за третий квартал аренда уже подорожала на 14% и на 53% год к году соответственно.
Учитывая, что эти результаты были зафиксированы при ключевой ставке в 19%, ее рост подстегнет темпы удорожания аренды, считают эксперты. При этом стоимость аренды будет расти быстрей цен продажи и стоимости активов, что будет отражаться в показателях доходности активов.
