В 2024 г. в московском регионе было введено в эксплуатацию около 218 тыс. кв. метров складов формата light industrial класса А. В 2025-м ожидается около 400 тыс. кв. метров. На ближайшие годы заявлено и запланировано проектов более чем на 2,5 млн «квадратов». Такие данные приводит компания CMWP.
Несмотря на такую динамику, в сегменте наблюдается серьезный дисбаланс: темпы ввода новых площадей не успевают за спросом, а большинство объектов реализуются еще до ввода в эксплуатацию, констатируют авторы совместного исследования IBC Real Estate и Parametr.
По их оценке, в 2024 г. инвестиционный спрос на покупку помещений light industrial составил 342 тыс. кв. метров при объеме ввода в 289 тыс.
Спрос со стороны инвесторов на легкие склады в 2024 г. вырос втрое по сравнению с 2023-м, говорит Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
В компании Parametr сообщают, что она получила запросы от инвесторов на покупку и аренду 3,5 млн кв. метров легких складов, причем спрос на аренду в 20 раз превышает предложение в этом сегменте. На инвесторов приходится примерно половина сделок.
Клиенты становятся все более компетентными и насмотренными: они знают, что именно нужно искать, чтобы как можно эффективнее разместить свой бизнес, отмечает управляющий партнер Parametr Александр Манунин.
Причем аудитория покупателей легких складов за последние три года существенно расширилась.
«Теперь это не только конечные пользователи, но и инвесторы, которые понимают, что можно неплохо заработать на дефиците площадей и росте стоимости недвижимости. Это долгосрочная инвестиция, которая принесет качественный результат», — добавляет Александр Манунин.
По его оценке, за время строительства помещения light industrial прибавляют в цене до 40%, а доходность арендного бизнеса в этом сегменте составляет 15—20% годовых.
«Я считаю, что рост доли инвесторов в структуре спроса на light industrial — это благо. Мы пока не достигли того уровня, что инвесторы стоят в очереди и между ними устраиваются аукционы на повышение», — говорит Александр Манунин.
Работа с инвесторами требует другого маркетингового подхода: нужно давать им возможность самостоятельно прикинуть стоимость лота и возможный доход от разных вариантов его использования в случае покупки или аренды; в открытом доступе предоставлять дополнительные параметры объекта недвижимости и т.д. Инвесторов интересует регулярно обновляемый отчет о ходе строительства складского комплекса, возможность 3D-экскурсии по нему.
«Клиент может не приезжать на площадку, он может выбрать объект и приобрести его удаленно. Это открывает новые возможности для инвестиций. Например, наш инвестор из Кирова выбрал лот, договорился обо всех параметрах сделки удаленно и приехал в Москву только на подписание договора покупки», — рассказывает Александр Манунин.
Возможна и полностью дистанционная сделка с использованием электронной подписи, если будет спрос на такие операции, отмечает он.
По прогнозу управляющего директора холдинга «Строительный альянс» Александра Никишова, высокий спрос на качественные light industrial-пространства сохранится как минимум 10—15 лет. Хотя постепенно будет происходить насыщение рынка, но доходность таких объектов останется высокой по сравнению с остальными вариантами инвестиций в недвижимость.
