В 2024 году в России запланировано открытие рекордного за всю историю наблюдений количества складов — 6,3 млн кв. метро, подсчитали эксперты Nikoliers. При этом инвестиции в эти объекты превысят прошлогодние показатели на 30% и составят 150-160 млрд рублей, добавляет Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP. По ее данным, такие активы в основном приобретают компании, управляющие закрытыми паевыми инвестфондами (ЗПИФ).
Примечательно, что складское строительство теперь преобладает в регионах, а не в столицах: в первом полугодии в Москве, Петербурге и пригородах обеих столиц было сдано лишь 25% от общего объема складских новостроек, говорят в CORE.XP. В регионах растет потребность в складах из-за развития онлайн-торговли, а также промышленных предприятий, которым требуются места для хранения материалов, компонентов и готовой продукции.
Однако складские рекорды не говорят об увеличении объема спекулятивного предложения на рынке, потому что 64% хранилищ возводятся для конкретных заказчиков по схеме build to suit (BTS).
«Это менее рискованный подход как для девелоперов, так и для банков, обеспечивающих финансирование», — поясняет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.
Только 21% от заявленного на 2024 год ввода складов предназначены для сдачи и продажи и не имеют соответствующих договоренностей с потенциальными клиентами на момент начала строительства. Однако основной объем этих площадей оказывается законтрактован еще до ввода в эксплуатацию. Таким образом рынок остается крайне дефицитным: доля незанятых площадей в среднем по России — менее 1%, а на многие складские объекты существует очередь из арендаторов, готовых занять помещения, как только они освободятся.
Учитывая столь высокий спрос, появляются девелоперы, которые предпочитают не сдавать помещения в аренду вплоть до завершения строительства, рассчитывая, что к этому периоды ставки поднимутся и можно будет реализовать лоты на более выгодных условиях. Так, по оценке IBC Real Estate, ставка на действующие сухие склады класса А по итогам первого полугодия выросла на 40% год к году.
Пока потребительский спрос высокий, а маркетплейсы продолжают выстраивать свою инфраструктуру, на складском рынке будет сохраняться низкий уровень вакантности и ставки будут расти. Такая ситуация сохранится еще четыре-пять лет, прогнозирует партнер Skladman USG Александр Хомич.
