Застройщик ООО «ЖК АРС-Аврора» обанкротился, так и не успев достроить многоквартирный жилой дом. После чего дольщики стали в рамках дела о банкротстве включать свои требования в реестр банкрота. Однако в декабре 2020 года суд удовлетворил заявление ООО «Альфастройкомплекс» о намерении стать приобретателем участка с объектом незавершенного строительства (ЖК готовностью 65%), и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства. Дольщик Татьяна Князева попросила суд трансформировать свое ранее включенное в реестр ООО «ЖК АРС-Аврора» денежное требование в размере 3,8 млн рублей и включить это требования в реестр требований о передаче жилого помещения (двухкомнатной квартиры). Суды трех инстанций заявление Князевой отклонили. Однако Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А32-1070/2017).
Фабула
ООО «ЖК АРС-Аврора», занимавшееся строительством многоквартирного жилого комплекса, было признано банкротом. К должнику был применен параграф 7 главы IX закона о банкротстве.
Татьяна Князева (дольщик) вначале попросила суд включить в реестр ее требования в размере 15,6 млн рублей (договоры участия в долевом строительстве с приобретением соответственно жилого и нежилого помещений).
В апреле 2018 года суд включил требование Князевой в размере 3,8 млн рубоей основного долга в третью очередь реестра, а требование в размере 11,7 млн рублей основного долга – в четвертую очередь реестра.
Впоследствии в реестр были внесены изменения: требование Татьяны Князевой в размере 11,7 млн рублей следует учитывать как обеспеченное залогом имущества должника (определение от 03.12.2021).
В декабре 2020 года суд удовлетворил заявление ООО «Альфастройкомплекс» о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями – объектом незавершенного строительства (многоэтажный жилой комплекс площадью 59,8 тыс. кв. м, 65% готовности), и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Суд также определил размер денег, необходимый для перечисления приобретателем должнику для передачи прав и обязанностей застройщика.
В марте 2021 году ООО «Альфастройкомплекс» были переданы имущество и обязательства застройщика по передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв. м на общую сумму 364,2 млн рублей участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений должника.
После передачи прав застройщика в пользу ООО «Альфастройкомплекс» Татьяна Князева обратилась в суд с заявлением о трансформации требований в реестре требований кредиторов должника путем исключения из третьей очереди реестра денежных требований своего требования в размере 3,8 млн рублей, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, и включении этого требования в реестр требований о передаче жилого помещения (двухкомнатной квартиры).
Суды трех инстанций отклонили требование Татьяны Князевой. После чего Князева пожаловалась в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суды первой и апелляционной инстанций, с выводами которых согласился суд округа, исходили из передачи прав застройщика в пользу общества «Альфастройкомплекс» и перечисления последним денег (в том числе за спорную квартиру) на специальный счет должника.
При этом суды сочли, что Князева отказалась от исполнения договора долевого участия в строительстве, предусматривавшего передачу жилого помещения, и имеет к должнику денежное требование.
Что думает заявитель
Князева настаивает на том, что ее воля была направлена на получение в собственность оплаченной по условиям договора квартиры. Ссылаясь на подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве, заявитель считает, что она является участником строительства, в связи с чем ее требование в размере 3,8 млн рублей входит в состав обязательств, подлежащих передаче обществу «Альфастройкомплекс» в соответствии со статьей 201.15-2 закона о банкротстве. О том, что данное требование учтено как денежное и не перешло к новому застройщику, ей стало известно после обращения к обществу «Альфастройкомплекс».
Что решил Верховный суд
Судья ВС Д.В. Капкаев счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Первой выступила представитель Татьяны Князевой.
– Действия Князевой были направлены только на получение квартиры. Процедура длилась с 2017 года, торги были и обстоятельства передачи объектов приобретателю были не ясны. Поэтому представителем изначально были заявлены денежные требования. С учетом разъяснений судов участник строительства - это лицо, имеющее право требования о передаче жилого помещения, машиноместа, как и денежного требования. То есть Князева является участником строительства и имеет право заявить свои требования на жилые помещения, - отметила юрист Татьяны Князевой.
Затем выступил представитель ООО «ЖК АРС-Аврора».
– Фактически мы констатируем, что заявление о трансформации требования кассатора поступило в суд уже после регистрации объекта незавершенного строительства в пользу АСК. Таким образом, был уже вынесен не только судебный акт о передаче обязательств и объекта незавершенного строительства, но в том числе уже был осуществлен переход права собственности. То есть ЖК АРС-Аврора уже не являлся собственником участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства. В результате все обязательства были переданы АСК. В дальнейшем у нас поступает заявление о трансформации требований Князевой. Мы обращаем внимание, что удовлетворение требований Князевой повлечет нарушение прав и законных интересов приобретателя, - отметил юрист.
Представитель Альфастройкомплекса также возразил против удовлетворения заявления Татьяны Князевой. По словам юриста, материалы дела свидетельствуют, что волеизъявление Князевой было направлено на получение именно денежных средств.
Итог
Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Мотивировка будет опубликована позже.
