ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» с 2004 года строило в Москве гостиницу с подземной стоянкой. Достроить объект компания так и не сумела и в итоге обанкротилась. В рамках процедуры конкурсный управляющий, сославшись на неисполнение обязательств дольщиком, добился в суде признания незаконным уведомления Росреестра об отказе в госрегистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. По мнению дольщика, на самом деле все обязательства перед разорившимся застройщиком давно выполнены. А, кроме того, ГСК «Лаврский» уже утратил статус застройщика и лишился права на односторонний отказ от исполнения договоров участия в долевом строительстве. Доводами заявителя заинтересовался Верховный суд, который отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А40-192752/2021).
Фабула
В 2004 году ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» и Правительство Москвы заключили инвестиционный контракт. Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу.
Однако в сентябре 2020 года ООО «ГСК «Лаврский» было признано банкротом. Конкурсный управляющий установил, что ООО «ГСК «Лаврский» (застройщик) и Алексей Курушин (дольщик) в декабре 2016 года заключили договор участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой. По условиям договора застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства (помещение площадью 35 кв. м).
В последующем право требования по указанному договору участия в долевом строительстве Курушин (цедент) передал ООО «ГАК» (цессионарий, впоследствии переименовано в ООО «Высота») на основании договора уступки прав. Запись об этом была внесена в ЕГРН.
Ссылаясь на то, что ГАК не внесло оплату в пользу ГСК «Лаврский» за подлежащее передаче помещение, в ноябре 2020 года конкурсный управляющий ГСК «Лаврский» направил ООО «Высота» предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве, а в январе 2021 года - уведомление об одностороннем отказе от исполнения названного договора.
В марте 2021 года конкурсный управляющий ГСК «Лаврский» обратился в Росреестр с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Но Росреестр отказался расторгать договор на основании статьи 27 закона о государственной регистрации с указанием на наличие противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями в ЕГРН.
После чего управляющий ГСК «Лаврский» потребовал в суде признать незаконным уведомления Росреестра об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Суды трех инстанций признали требование КУ обоснованным. Однако ООО «Высота» подало жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суды руководствовались:
статьями 198, 200 АПК РФ,
статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса,
статьями 1, 9, 14, 26, 27, 29 закона о государственной регистрации.
Что думает заявитель
В соответствии с частью 1 статьи 198, статьей 201 АПК РФ в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входит:
проверка соответствия оспариваемых отказов закону или иному нормативному правовому акту,
установление наличия либо отсутствия факта нарушения оспариваемыми отказами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поэтому для удовлетворения заявленных требований судам следовало установить не только факт несоответствия оспариваемого отказа закону, но и то, что оспариваемый акт нарушает права и законные интересы ГСК «Лаврский» в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности и в чем конкретно такое нарушение выражается.
Конкурсный управляющий ГСК «Лаврский» ссылался на то, что нарушение прав ГСК «Лаврский» состоит в отсутствии оплаты по договору участия в долевом строительстве, что и явилось основанием для его расторжения в одностороннем порядке.
Между тем, ООО «Высота» предоставило в материалы дела доказательства того, что спорный договор полностью исполнен и оснований для одностороннего отказа от его исполнения не было, поэтому права ГСК «Лаврский» не могут быть нарушены.
Так, в 2015-2016 годах башенные краны ООО «Высота» (прежнее наименование - ГАК) использовались при строительстве гостиницы с подземным гаражом-стоянкой, застройщиком которой являлось ГСК «Лаврский».
Договорные отношения были оформлены с привлеченными застройщиком подрядными организации: ООО «ТСТ» и ООО «СтройМонолит».
К концу 2016 года задолженность ООО «ТСТ» за аренду башенных кранов, их управление и обслуживание на строительном объекте по договору аренды составила 7,3 млн рублей, а ООО «СтройМонолит» по договору аренды - 7,4 млн рублей.
ГАК (цедент) и ГСК «Лаврский» (цессионарий) в декабре 2016 года заключили договоры уступки прав (требований), в соответствии с которыми права требования указанной выше задолженности на общую сумму 14,8 млн рублей перешли к ГСК «Лаврский» с момента подписания данных договоров.
Общая договорная стоимость уступленных прав составила 14,5 млн рублей, которую цессионарий обязался оплатить цеденту в течении месяца.
ГАК в срок исполнило свои обязательства по договорам: передало ГСК «Лаврский» по акту оригиналы первичных документов, подтверждающих передаваемые права требования к должникам, уведомило последних о совершенной уступке по почте, а также произвело процессуальную замену взыскателя по арбитражному спору с обществом «СтройМонолит».
Тогда как обязательства по оплате уступленных прав ГСК «Лаврский» в срок не исполнил.
В марте 2017 года ГАК и Алексей Курушин заключили договор уступки прав по спорному договору участия в долевом строительстве № 421/ГАК/ФИЗ. ГАК обязалось перечислить ГСК «Лаврский» (застройщик) 3,5 млн рублей в течении 5 календарных дней с момента государственной регистрации данного договора в качестве оплаты задолженности цедента перед застройщиком за нежилое помещение площадью 35 кв. м. Указанный договор согласован ГСК «Лаврский». При этом договор допускал, что оплата может быть произведена любым, не запрещенным законом, способом.
По заключенному в мае 2017 года соглашению ГАК и ГСК «Лаврский» договорились о прекращении зачетом встречных требований, возникших из указанных выше договора уступки прав (требований) и договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ в части суммы 3,5 млн рублей.
Договор уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ зарегистрирован Росреестром в июне 2017 года. В эту же дату по условиям соглашения о зачете встречных требований был проведен соответствующий зачет.
Оставшиеся права требования ГАК к ГСК «Лаврский» из договоров уступки прав (требований) в общем размере 11 млн рублей были уступлены Алексею Курушину по договору в июне 2017 года. Стоимость уступленных прав по указанному договору в свою очередь была зачтена в счет частичной оплаты долга ГАК перед Курушиным по договору № 421/ГАК/ФИЗ на основании соглашения о зачете встречных требований.
При этом, согласно подписанному в июне 2017 года акту об исполнении обязательств перед застройщиком, акту об исполнении обязательств по договору № 421/ГАК/ФИЗ, а также выданной в августе 2019 года справке об отсутствии задолженности, ГСК «Лаврский» и Курушин подтвердили, что ГАК полностью исполнило свои обязательства по оплате спорного помещения.
Вывод: договор участия в долевом строительстве (с учетом договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ) полностью исполнен ООО «Высота» (прежнее наименование - ГАК) и оснований для его расторжения не имеется. Вместе с тем указанные обстоятельства судами оставлены без надлежащей правовой оценки.
Кроме того, суды не учли, что ГСК «Лаврский» с 6 сентября 2019 года не является застройщиком гостиницы с подземным гаражом-стоянкой (ГСК «Лаврский» постановлением правительства Москвы заменено на ООО «Еврофармакол»). А, следовательно, и стороной по спорному договору участия в долевом строительстве.
Впоследствии к инвестиционному контракту подписано трехстороннее дополнительное соглашение, заключенное между Правительством Москвы, ГСК «Лаврский» и ООО «Еврофармакол». Стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестконтракту на реализацию инвестиционного проекта от инвестора (ГСК «Лаврский») к новому инвестору (ООО «Еврофармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным ГСК «Лаврский» с юридическими и физическими лицами, и выводом ГСК «Лаврский» из числа участников контракта.
ГСК «Лаврский» передал на баланс общества «Еврофармакол» обязательства из заключенных договоров соинвестирования и долевого участия, возникшие в рамках данного инвестиционного контракта. ООО «Еврофармакол» направило всем соинвесторам и дольщикам уведомление о замене стороны в инвестиционном контракте, а все участники, включая ГАК, представили в адрес ООО«Еврофармакол» согласия на замену лиц в обязательстве на стороне застройщика.
Поскольку ГСК «Лаврский» с 06.09.2019 не является застройщиком гостиницы с подземным гаражом-стоянкой, с указанной даты у него отсутствуют права на односторонний отказ от исполнения договоров участия в долевом строительстве указанного объекта, в связи с чем оспариваемый отказ Росреестра не нарушает его прав и законных интересов.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Н.С. Чучунова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Как установлено судами, отказ Росреестра в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве мотивирован наличием противоречий в сведениях об участнике долевого строительства, содержащихся в ЕГРН и представленном конкурсным управляющим ГСК «Лаврский» заявлении.
Между тем необоснованность причины отказа, указанной в уведомлении Росреестра, еще не означает незаконность принятого им решения об отказе в регистрации прекращения договора в случае, когда имеются иные основания для принятия такого решения, в частности отсутствие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Обращаясь в Росреестр, а впоследствии в суд с настоящим заявлением, конкурсный управляющий ГСК «Лаврский» ссылался на то, что основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке послужило неисполнение ООО «Высота» обязательства по оплате за подлежащее передаче помещение.
ООО «Высота», в свою очередь, в опровержение данного довода указывало на отсутствие оснований для расторжения спорного договора в связи с исполнением им обязательства по оплате в полном объеме, представив в материалы дела соответствующие доказательства.
Удовлетворяя заявленные требования, суды указали лишь на предоставление ГСК «Лаврский» необходимых документов для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве и соблюдение им порядка уведомления компании о расторжении этого договора.
Вместе с тем при рассмотрении настоящего спора судам необходимо было проверить не только приведенные обстоятельства, но и установить основания для одностороннего отказа ГСК «Лаврский» от договора участия в долевом строительстве при наличии соответствующих возражений участника долевого строительства, привлеченного к участию в деле. Однако суды не дали правовую оценку доводам, а также доказательствам ООО «Высота», которые были приобщены к материалам дела.
Кроме того, суды не приняли во внимание и не проверили доводы ООО «Высота» об отсутствии у ГСК «Лаврский» права на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку на момент направления этого отказа он не являлся застройщиком спорного объекта и, соответственно, стороной по договору.
Суды, признав, что оспариваемый отказ Росреестра нарушает права и законные интересы ГСК «Лаврский», не выяснили и не установили его статус и наличие у него права на отказ от договора участия в долевом строительстве.
В рассматриваемом случае без исследования и оценки указанных обстоятельств у судов не было оснований для признания отказа Росреестра незаконным. Рассмотрение судами заявления КУ с отклонением приведенных ООО «Высота» доводов со ссылкой на отсутствие взаимосвязи с заявленным требованием повлекло нарушение прав и законных интересов последнего, поскольку на основании судебных актов по настоящему делу в ЕГРН внесена запись о погашении (прекращении) спорного договора участия в долевом строительстве.
Итог
Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
По словам управляющего партнера юридической компании ЮКО Юлии Ивановой, Верховный суд сделал важный вывод, что при рассмотрении публично-правового спора проверка законности решения государственного или муниципального органа не должна ограничиваться обстоятельствами, указанными в оспариваемом ненормативном акте, если такой акт влечет за собой изменения в правах и обязанностях третьих лиц.
Если признание или непризнание законным ненормативного акта повлечет за собой правовые последствия для третьих лиц, то суд при проверке такого акта должен принимать во внимание и оценивать все обстоятельства, которые могут свидетельствовать о законности/незаконности решения государственного органа. Предмет доказывания по таким спорам не должен ограничиваться теми основаниями, которые указал государственный орган при вынесении решения. В рассматриваемом деле решение государственного органа было обосновано причинами, не соответствующими закону (наличие противоречивых сведений в ЕГРН), что было правильно установлено нижестоящими судами.
По словам Юлии Ивановой, при рассмотрении указанного спора нижестоящие суды неправомерно ограничили предмет доказывания только теми обстоятельствами, которые были указаны в оспариваемом решении государственного органа и не приняли во внимание иные обстоятельства, которые свидетельствовали о правомерности решения и на которые указывали лица, участвующие в деле.
«Вследствие этого, по существу правильное решение государственного органа было признано незаконным только в связи с тем, что в нем не были указаны имевшие место обстоятельства, которые исключали удовлетворение требования заявителя о погашении (прекращении) записи в ЕГРН», – отметила юрист.
Судебные акты нижестоящих судов, указала Юлия Иванова, имели правовое значение не только для заявителя (ГСК «Лаврский»), но и порождали гражданско-правовые последствия для третьих лиц (ООО «Высота» и ООО «ЕвроФармкол»).
«Судебные акты нижестоящих судов содержали выводы о том, что соответствующий договор участия в долевом строительстве расторгнут (прекращен) и запись в ЕГРН касательно этого договора подлежит погашению (прекращению), что по существу означало констатацию прекращения прав ООО «Высота», возникших из договора. Также суды посчитали, что ГСК «Лаврский» является надлежащим заявителем, поскольку имеет статус заявителя и стороны по договору, тем самым поставив под сомнение соответствующий статус ООО «ЕвроФармкол». При этом, третьи лица представляли доказательства и доводы, свидетельствующие как об отсутствии у заявителя статуса застройщика, и соответственно, права инициировать расторжение договора, так и об отсутствии оснований для расторжения договора и внесения в ЕГРН записи о погашении (прекращении)», – отметила юрист.
Верховный Суд РФ, по словам Юлии Ивановой, устраняя ошибки нижестоящих судов, указал на необходимость учета всех обстоятельств, определяющих законность или незаконность решения госоргана и недопустимость формального подхода при разрешении подобных споров, если от их исхода по существу зависят права и обязанности третьих лиц.
Юрист практики «Сопровождение процедур банкротства и антикризисный консалтинг» юридической компании «Лемчик Крупский и партнеры» Людмила Белобрагина отметила, что это кейс вызывает интерес своей противоречивостью.
ВС РФ устанавливает необоснованность причины отказа, однако признает такой отказ правомерным. Неоднозначно, но правомерно. Уведомление об отказе в регистрации содержит только одно основание - наличие противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями в ЕГРН. При этом, Росреестр не исследовал фактические обстоятельства, необходимые для принятия правомерного решения: наличие/отсутствие оплаты по ДДУ и наличие/отсутствие права на односторонний отказ от исполнения договора. ВС РФ «сделал работу» за Росреестр, указав на действительные основания для отказа в регистрации: наличие оплаты по ДДУ и отсутствие права на односторонний отказ от исполнения договора. Экономколлегия отошла от формального подхода к рассмотрению спора и исследовала фактические обстоятельства по существу.
По словам Людмилы Белобрагиной, основной вывод ВС РФ: необоснованность причин и доводов, изложенных в процессуальных актах, еще не означает незаконность принятых решений, когда имеются иные основания для принятия таких решений. «Данный кейс подтверждает возможность суда «отходить» от формального исследования актов регистрирующих органов (и иных актов ОГВ и ОМСУ)», – отметила юрист.
