Дольщик добился расторжения договора с проблемным застройщиком. Но после того как Фонд защиты дольщиков решил достроить ЖК, дольщик заявил о желании получить квартиры в будущем доме.

АО «Объединенная Строительная Компания» (ОСК) строило ЖК в Москве. Но достроить дом не сумела. В рамках дела о банкротстве один из дольщиков Сергей Потехин добился через суд расторжения договоров о долевом участии и затем включил свои денежные требования в реестр банкрота-застройщика. Однако проблемный ЖК решил достроить Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. После чего суды трех инстанций по ходатайству Сергея Потехина исключили его денежные требования из реестра денежных требований ОСК и включили в реестр требования дольщика о передаче ему помещений в будущем доме в натуре. Фонд пожаловался в Верховный суд, который после длившегося час заседания отложил рассмотрение спора на 2 марта (дело А40-245757/2015).

Фабула

АО «Объединенная Строительная Компания» (ОСК) была застройщиком жилищного комплекса «Академ Палас» (ЖК) в Москве.

В октябре 2014 года ОСК заключила с Сергеем Потехиным семь договоров участия в долевом строительстве. По их условиям застройщик обязался до 01.10.2016 года построить жилой комплекс и передать Потехину находящиеся в этом ЖК четыре квартиры общей площадью 482 кв. м. и три машино-места. Сергей Потехин обязался оплатить 69,3 млн рублей и принять объекты.

Потехин свои обязательства полностью исполнил посредством платежей и зачета встречных однородных требований.

Однако 23 декабря 2015 года было возбуждено дело о банкротстве ОСК. В связи с тем, что к обусловленному сроку ЖК не был построен, Сергей Потехин попросил суд расторгнуть договоры с ОСК, взыскать с нее уплаченные суммы и применить санкции за неисполнение договорных обязательств.

Химкинский горсуд в марте 2017 года удовлетворил требования Потехина и на основании части 2 статьи 9 закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» расторг договоры, взыскав с ОСК 69,3 млн рублей, уплаченных Потехиным в счет оплаты строительства, а также 63,2 млн рублей процентов с 27.10.2014 по 13.08.2018 год с продолжением их начисления на сумму долга до исполнения судебного решения и 66,3 млн рублей штрафа.

Наконец, 16 августа 2018 года в отношении АО «Объединенная Строительная Компания» было введено наблюдение, а 26 ноября 2018 года ОСК была признана банкротом, открыто конкурсное производство по правилам о банкротстве застройщиков.

В декабре 2019 года требования Сергея Потехина были включены в реестр требований кредиторов ОСК в первую подочередь третьей очереди (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 закона о банкротстве).

В августе 2020 года арбитражный суд удовлетворил заявление Московского Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонда) о намерении стать приобретателем прав ОСК на земельный участок с находящимся на нем неотделимыми улучшениями и обязал конкурсного управляющего ОСК передать Фонду права на участок, предназначенный для строительства ЖК с объектом незавершенного строительства. Определение суда вступило в законную силу и исполнено. Позднее было возобновлено строительство жилого комплекса.

В октябре 2021 года Сергей Потехин подал в арбитражный суд Москвы ходатайство об исключении его денежных требований из реестра требований кредиторов и включении его требований в реестр по передачи жилых помещений в натуральном выражении и передачи этих обязательств застройщика Фонду.

Суд первой инстанции, с которым согласились апелляционный и окружной суды, удовлетворили заявление Сергея Потехина частично: денежные требования Потехина были исключены из реестра денежных требований и включены в реестр требований о передаче помещений в натуре. В удовлетворении требований о передаче обязательств Фонду отказано, так как суд еще не рассматривал вопрос о передаче Фонду обязательств по всему реестру требований о передаче жилых помещений.

Фонд подал жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.

Что решили нижестоящие суды

В части удовлетворенных требований суды исходили из того, что закон допускает передачу имеющему денежное требование участнику строительства жилого помещения и машино-места в счет погашения требований к застройщику-банкроту (пунктом 7 статьи 201.11 закона о банкротстве допускается такая передача в виде отступного). В связи с этим замена в реестре денежного требования гражданина на требование о передаче ему жилых помещений не противоречит закону.

Потехин действовал добросовестно и не был осведомлен на момент расторжения договоров о перспективах завершения строительства ЖК. Потехин воспользовался единственным на тот момент доступным ему способом защиты своих прав.

Суды приняли во внимание отсутствие обстоятельств, объективно исключающих возможность передачи квартир заявителю, и пришли к выводу, что лишение участника строительства в рассматриваемом случае возможности изменения требования к застройщику при появлении возможности удовлетворения его требований в натуре противоречит цели и смыслу положениям законодательства о банкротстве застройщика.

Суды руководствовались пунктом 2 статьи 453 ГК РФ о том, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом; нормами параграфа 7 главы IX закона о банкротстве, целью которых является обеспечение исполнения несостоятельными застройщиками обязательств перед гражданами-участниками строительства путем предоставления им жилых и иных помещений либо выплаты соразмерной компенсации внесенных денежных средств на случай невозможности выполнения обязательства в натуре.

Суды сослались на правовую позицию, изложенную в определении ВС РФ от 04.10.2021 года № 306-ЭС20-5179(2). 

Что думает заявитель

Фонд просит судебные акты отменить и отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм права, регулирующих, в частности, последствия расторжения договора.

Доводы заявителя сводятся к тому, что расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю, и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательств в натуре, а в случае банкротства застройщика - претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства.

По мнению заявителя, изложенная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2021 № 306-ЭС20-5179(2) правовая позиция исключительна и применима не к вопросу о включении требований в реестр, а к вопросу о способе расчетов с кредиторами, имеющими денежные требования (отступное залоговому кредитору – один из видов расчетов с ним).

Что решил Верховный суд

Судья ВС Самуйлов С.В. счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Судебную коллегию по экономическим спорам, которая решила рассмотреть этот кейс.

На заседании выступили представители Сергея Потехина и Фонда.

– Потехин расторг в судебном порядке все свои договоры на участие в строительстве еще в 2017 году. В связи с тем, что договоры расторгнуты в судебном порядке, они прекратили свое действие. В связи с чем исключается возможность удовлетворения требования Потехина о передаче жилых помещений. По закону о банкротстве передача жилых помещений возможна только при наличии договорных отношений между дольщиком и застройщиком. В нашем случае договорных отношений нет, – отметила представитель Фонда.

Юрист Фонда сослалась на неоднократные позиции Верховного суда о том, что если участник долевого строительства выбрал свое поведение, включился в реестр на получение денежных средств, то исключено включение требований дольщика в реестр на получение жилых помещений.

– Кредитор выразил свою волю, изменил обязательства по передаче квартиры на денежные обязательства, обратился в суд, получил решение суда. То есть распорядился своими правами полностью. Полагаем, что действия Потехина направлены на преодоление вступившего в законную силу решения Химскинского городского суда, – рассказала представитель Фонда.

– По тем данным, по которым у вас на сегодняшний день сформирован реестр участников строительства, у вас как состояние складывается по квартирам? Есть свободные квартиры или нет? - спросил председательствующий судья.

– Нет, у нас практически все были реализованы застройщиком и свбодные помещения если и есть, то буквально небольшое количество. При этом реестр продолжает формироваться, – отметила юрист Фонда.

– А те квартиры, на которые претендует Потехин? - спросил судья.

– Они пустые, в смысле других претендентов на них нет, - отметила юрист Фонда.

– А как вы считаете, какие обязательства должен нести Фонд перед такими участниками строительства как Потехин? Перед теми, кто расторг договор, – спросил судья.

– У нас закон о банкротстве говорит, что Фонд несет обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений и машиномест. Не регламентирует закон о банкротстве денежные требования участников строительства. Это федеральный фонд гасит и то, и то. А московский фонд – он только передает квартиры и машиноместа, - отметила юрист Фонда.

– То есть вы вообще считаете, что Потехину вы ничего не должны? Если исходить из вашей позиции, что квартиры он не может получить, то деньгами то он может получить? - спросил судья.

– Он из конкурсной массы получает деньги, - ответила представитель Фонда.

Представитель Сергея Потехина отметила, что в 2014 году Потехин заключил договоры долевого участия и стройка сразу остановилась.

– Разрешение на строительство, которое было выдано застрощику ОСК, прекратило свое действие. И госорганы отказывали в продлении разрешения на строительство. В тот момент в отношении гендиректора ОСК было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере в отношении дольщиков. И дольщиков признали потерпевшими, в том числе и Потехин был признан потерпевшим. Были голодовки дольщиков, СМИ это активно освещали. Все факты показывали дольщикам, что стройки не будет, - отметила юрист Потехина.

По словам представителя Потехина, с 2014 года на территории застройщика находился единственный свалившийся кран, который в итоге вынесли с территории, и стройка остановилась полностью.

– Все эти обстоятельства, все обращения инициативных групп в госорганы не приносили никакого результата. Стройки не было и было понятно, что ее не будет. На тот момент Потехин обладал единственным способом своего нарушенного права - это путем расторжения договора. Он обратился в суд, чтобы получить деньги. Банкротства еще не было, были только поданы заявления о признании ОСК банкротом. Дело о банкротстве было возбуждено, но никаких решений не было принято относительно платежеспособности застройщика. Фонд тогда не существовал, не было счетов эскроу, то есть каких-то альтернативных способов защиты, как сейчас, у дольщиков того времени не было, - отметила юрист Сергея Потехина.

По словам представителя Потехина, как только стало известно, что Фонд примет на себя обязательства застройщика в августе 2020 года и появился реальный подрядчик, который будет эту стройку вести, в октябре 2021 года Потехин сразу же обратился в суд с требованием о трансформации денежных требований на требования имущественного характера по передаче квартир.

– Конкурсный управляющий поддержал требования, тем самым подтвердил, что никаких притязаний третьих лиц на данные объекты не имеется. Опять же указывая, что имущество, профинансированное Потехиным, находится в залоге у него до момента получения денежных средств, а деньги не были получены Потехиным. Соответственно, судом были удовлетворены данные требования о трансформации. Полагаем, что в данной ситуации не нарушает Потехин ни чьих прав, так как он профинансировал своими денежными средствами данные объекты, а встречного предоставления не получил. В противном случае все законодательство, которое направлено на защиту дольщиков, в данной ситуации просто не работает, - отметила юрист Потехина.

Итог

Верховный суд предпочел отложить заседание на 2 марта.