ООО «Новая Недвижимость» продало ООО «Новая версия» три объекта недвижимости, которые сдаются в аренду. Поскольку Росреестр затянул с регистрацией перехода права собственности, ООО «Новая версия» потребовало в суде взыскать с Росреестра и управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии упущенную выгоду в размере 1,5 млн рублей. Истец сослался на убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи объектов в аренду, поскольку до регистрации перехода права собственности арендную плату продолжал получать продавец недвижимости. Суд первой инстанции удовлетворил иск к Росреестру. Однако апелляция, с которой согласился суд округа, отменила решение суда первой инстанции и отклонила иск. В итоге жалобой ООО «Новая версия» заинтересовался Верховный суд, который отменил акты судов трех инстанций и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А40-78202/2022).
Фабула
В январе 2020 года ООО «Новая Недвижимость» (продавец) и ООО «Новая версия» (покупатель) заключили три договора купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которых продавец обязался передать в собственность покупателя нежилые помещения в Москве.
В дальнейшем ООО «Новая версия» подало в суд иск о взыскании с Росреестра и управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии убытков в размере 1,5 млн рублей.
Истец сослался на убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи объектов в аренду в связи с несвоевременной регистрацией управлением перехода права собственности на указанные объекты недвижимости по причине отказа в регистрации перехода права собственности и бездействия управления по осуществлению соответствующих регистрационных действий, признанных незаконными судебными актами.
По мнению истца, в случае регистрации права собственности в отношении объектов в предусмотренный законом о регистрации срок он имел бы возможность получения прибыли, которую все это время получал прежний собственник (продавец).
Суд первой инстанции удовлетворил иск к Росреестру и отказал в иске к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако апелляция, с которой согласился суд округа, отменила решение суда первой инстанции и отклонила иск. В итоге жалобой ООО «Новая версия» заинтересовался Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к Росреестру, придя к выводу, что истец подтвердил причинение убытков в виде упущенной выгоды в результате неправомерных действий (бездействия) регистрирующего органа, указав также на невозможность замещения покупателя на стороне арендодателя по спорным договорам аренды, так как стороны изначально связали такую перемену лиц специальным порядком и правилами.
Апелляционный суд согласился с судом первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания убытков с управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Вместе с тем апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку неполучение истцом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду связано с определением самими сторонами условий соглашения и не находится в прямой причинно-следственной связи с действиями регистрирующего органа.
Суд округа поддержал выводы апелляционного суда.
Что думает заявитель
Суды апелляционной и кассационной инстанций неверно применили положения статей 8, 131 и 617 Гражданского кодекса, дали неправильное толкование правовым позициям, изложенным в пункте 60 Постановления № 10/22 и в пункте 10 Постановления № 73, и сделали ошибочный вывод о том, что истец вправе требовать взыскание арендных платежей с продавца.
По смыслу статей 8 и 131 Гражданского кодекса передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента государственной регистрации за этим лицом права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления № 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с условиями договоров аренды переход права собственности на объекты другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник обязан в таком случае уведомить арендатора в письменной форме о состоявшемся переходе права собственности с приложением подтверждающих такой переход документов.
Учитывая, что предметом договоров купли-продажи являлась передача нежилых помещений в собственность истца (включая осуществление государственной регистрации), последний не обладал и не мог обладать документами, подтверждающими переход права собственности.
Заключая договоры купли-продажи, истец не предполагал возможным возникновение трудностей относительно вопроса регистрации права собственности, которая позволила бы ему впоследствии, с учетом условий договора аренды, выступать в качестве непосредственного арендодателя по ранее заключенным договорам.
Согласно статье 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменений или расторжения договора аренды.
Следовательно, при смене собственника и осуществления регистрации перехода права собственности покупатель занимает место продавца на стороне арендодателя, для этого заключение договора не требуется.
Вместе с тем, статья 617 Гражданского кодекса распространяет свое действие исключительно в отношении собственника имущества, которым может быть лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано.
Разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 73 применимы исключительно к договору аренды, когда ни прежний собственник, ни арендатор не были связаны никакими арендными отношениями.
В случае, если бы ответчиком не были допущены нарушения, выразившиеся в безосновательном отказе в регистрации права собственности, приостановлении регистрации, истец имел бы возможность автоматически занять место на стороне арендодателя по ранее заключенным договорам аренды, получать арендные платежи.
Неправомерность действий Росреестра по уклонению и отказу в осуществлении регистрации перехода права собственности установлена в судебном порядке.
После заключения договора купли-продажи истец уведомил арендатора о смене собственника.
Ответным письмом арендатор просил истца предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, и указал, что исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Истец направил уведомление продавцу о перечислении ему денежных средств по договорам аренды. Прежний собственник с указанным требованием не согласился, поскольку после подписания договоров купли-продажи между сторонами было заключено соглашение, согласно которому в период до государственной регистрации перехода права собственности расходы и доходы, полученные от содержания, использования и распоряжения имуществом получает именно продавец.
В результате признанных в судебном порядке незаконных действий (бездействия) Росреестра в осуществлении регистрации перехода права собственности истец был лишен возможности получать доход, который он бы мог получать при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Н.С. Чучунова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Представитель «Новой версии» указала в Верховном суде, что суды апелляционной и кассационной инстанций проигнорировали доводы стороны, что действия органов Росреестра признаны незаконными.
— Вместо установленных 7 дней регистрация происходила 11 месяцев. И судами не была дана правовая оценка поведения ответчиков. Соответственно, суды исключили ответственность ответчиков за действия, повлекшие убытки для кассатора и проигнорировали прямую причинно-следственную связь между данными действиями и убытками кассатора. Что свою очередь, мы считаем, является фактическим узакониванием недобросовестного поведения, — отметила она.
Представитель Росреестра прокомментировала ссылку истца на то, что суды апелляционной и кассационной инстанций неверно истолковали п. 10 постановления Пленума № 73, который толкует статью 608 ГК.
— Мы считаем, что как раз таки суды апелляционной и кассационной инстанций вынесли судебные акты, согласуясь с позицией, указанной в данном Пленуме, а также в статье 608 ГК. Этой статье предусмотрено, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду. То есть если мы идем из той логики, что до момента государственной регистрации перехода прав покупатель является титульным собственником, его право не зарегистрировано в ЕГРН, соответственно по статье 617 ГК автоматической смены получателя арендных платежей не происходит. Вместе с тем, статья 608 ГК допускает управомочие собственника, который таковым является до момента перерегистрации, уполномочить иное лицо данные арендные платежи получать. И в настоящем деле такое уполномочие произошло. Согласно имеющимся материалам дела, в деле имеется соглашение, заключенное между истцом и продавцом недвижимости, от 10 марта 2020 года, согласно которому продавец и истец согласились, что до момента регистрации права такой доход получает продавец, — отметила представитель Росреестра.
Итог
ВС отменил акты судов трех инстанций и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Мотивировка будет опубликована позже.
