ООО «Эстейт Инвестментс» не смог достроить два дома в Подмосковье и обанкротился. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявление Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства и передали ему участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (домом № 4). Однако на участке также расположен недостроенный дом № 3, решение о судьбе которого не принималось. Группа кредиторов ООО «Эстейт Инвестментс», претендующих на помещения в доме № 3, подала жалобу в Верховный суд. Дело было передано в Экономколлегию, которая в итоге прекратила производство по кассационной жалобе, поскольку предмет спора оказался исчерпан (дело А41-604/16).
Фабула
Администрация городского округа Дубна (Московская область) заключила с ООО «Эстейт Инвестментс» (арендатор) договор аренды, предоставив во временное владение и пользование участок площадью 4,6 тыс. кв. м с видом разрешенного использования – малоэтажное жилищное строительство. В 2011 году ООО «Эстейт Инвестментс» было выдано разрешение на строительство двух домов (№ 3 и № 4) на участке.
Впоследствии ООО «Эстейт Инвестментс» было признано банкротом, а один из домов (№ 4) был включен в реестр проблемных объектов.
На заседании наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области в марте 2021 года было принято решение о финансировании мероприятий в отношении объекта незавершенного строительства застройщика (должника), а именно дома № 4. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации подтвердило возможность передачи фонду имущества и обязательств ООО «Эстейт Инвестментс».
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области подал в суд заявление о намерении стать приобретателем участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, удовлетворил заявление фонда о намерении, передав фонду участок, на котором расположен объект незавершенного строительства (малоэтажный жилой дом № 4).
При этом по дому № 3, расположенному на этом же участке, решение о передаче не принималось. На момент передачи прав фонду строительство дома № 3 не завершено, дом в эксплуатацию не введен, права требования граждан-участников долевого строительства на помещения в доме № 3 отсутствуют.
Несколько участников долевого строительства пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суды первой и апелляционной инстанций исходили из соблюдения фондом условий, установленных статьей 201.15-1 закона о банкротстве.
При этом суды указали, что ПК «Мидас» (правопредшественник физических лиц), приобретая имущественные права на основании договора купли-продажи от 15.07.2020 года, заключенного по итогам проведенных залоговым кредитором торгов имел возможность оценить перспективы строительства дома № 3 и учесть риски своей коммерческой деятельности. Как до принятия решения о передаче прав фонду, так и после этого, ПК «Мидас» не предпринимал попыток межевания и определения границ участка, на котором расположены дома № 3 и 4, чтобы выделить участок под каждым из них. Конкурсный управляющий таких действий также не совершил.
Таким образом, участок передан фонду со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе и объектами незавершенного строительства.
Что думают заявители
Кредиторы обратили внимание на то, что их требования включены в реестр жилых помещений дома №3 в результате процессуального правопреемства с ПК «Мидас», который приобретал права требования на торгах по агентским договорам в интересах физических лиц и выражал готовность достроить дом № 3 своими силами.
Однако суды приняли решение в отношении спорного участка без определения его границ и судьбы дома № 3. Фактически осуществлена безвозмездная передача данного объекта в пользу фонда без соответствующей компенсации физическим лицам.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Д.В. Капкаев счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Судебную коллегию по экономическим спорам.
Первой выступила представитель Фонда защиты дольщиков.
– Обжалуемое определение полностью отменено решением Арбитражного суда Московской области от 6 декабря (оглашена резолютивная часть). Данный обособленный спор был рассмотрен по заявлению Фонда по тем обстоятельствам, которые были выявлены, когда мы приступили к завершению строительства проблемного объекта. Экспертиза подтвердила и это новые обстоятельства, они не были известны в момент, когда мы подавали заявление о намерении, что там требуется полный демонтаж проблемного объекта, потому что с нарушением инсоляции был построен. Это полностью надо демонтировать дом, поворачивать его на местности и строить новый. То есть мы в трехгодичный срок с момента вынесения определения о передаче нам объекта не сможем это сделать. Кроме того, бюджетом не заложены средства на демонтаж и строительство нового. Мы создали региональный Фонд для того, чтобы завершить строительство. По этим обстоятельствам суд рассмотрел заявление и отменил решение о передаче Фонду проблемного объекта, – отметила представитель Фонда.
– Решение вступило уже в силу? – спросил судья.
– Получается, если 6 декабря вынесено, то получается, что может вступило в силу. Потому что информации о том, что жалобы были поданы на это решение, нет.
– Если есть вступивший в законную силу судебный акт, который отменил обжалуемый, то у нас фактически предмета спора нет. То есть вы по отношению к этому участку уже никаких намерений не испытываете, да? - спросил судья.
– Да, потому что у нас невозможно завершение строительства. И в последующем, когда мы отдадим обратно участок в конкурсную массу, тогда будет принято решение федерального фонда развития территорий и он тоже станет приобретателем и будет изменен способ восстановления прав обманутых дольщиков путем выплаты возмещений.
Итог
Верховный суд прекратил производство по кассационной жалобе. Мотивировка будет позже.
