По данным аналитического исследования сервиса «ЕРЗ.РФ», основанного на информации от Центробанка, на 1 октября 2025 г. покрытие проектного финансирования средствами на счетах эскроу по России составило 72%, снизившись за год на 15 процентных пунктов. Это, рассказал РБК, означает резкий рост рисков застройщиков не расплатиться по кредитам, взятым на строительство новостроек, хотя с сентября 2025 г. ситуация немного улучшилась из-за активизации продаж.
Согласно закону «Об участии в долевом строительстве», застройщики не могут сразу использовать деньги от продажи строящегося жилья. Эти средства поступают на счета эскроу и переходят застройщикам только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому новостройки возводятся на проектное финансирование — особые банковские кредиты, которые застройщики выплачивают за счет средств со счетов эскроу.
Покрытие проектного финансирования (ПФ) — это соотношение остатков средств на счетах эскроу к задолженности по ПФ в процентах. Чем ниже покрытие, тем выше риски застройщиков не выполнить обязательства перед банками. Риски отсутствуют при покрытии от 100%, низкие — от 70% до 100%, большие — от 50% до 70%, максимальные — менее 50%.
В 35 из 89 регионов России риски застройщиков полностью отсутствуют — покрытие превышает 100%. Но ни один из этих регионов не относится к крупнейшим по продажам строящегося жилья. В 33 регионах риски средние (70—100%), в 15 — высокие (50—70%).
Критически высокие риски (ниже 50%) наблюдаются в трех регионах: Ленинградской области, Краснодарском крае и Карачаево-Черкесской Республике. Первые два из них входят в число крупнейших по продажам строящегося жилья в России.
По данным «ЕРЗ.РФ», в сентябре средний уровень покрытия в целом по России прекратил снижаться. С учетом роста продаж ожидается разворот динамики этого важнейшего показателя состояния отрасли. Однако в отдельных регионах ситуация критическая и может привести к проблемам у застройщиков с выплатами кредитов.
К 20 крупнейшим регионам по объему средств на эскроу-счетах, составляющим 85% от общей суммы, относятся: 12 регионов со средним покрытием 70—100% (Тульская область — 98%, Хабаровский край — 94%, Нижегородская область — 91%, Самарская область — 88%, Республика Крым — 84% и др.), 6 регионов с низким 50—70% (Красноярский край — 69%, Санкт-Петербург — 68%, Московская область — 64%, Ростовская область — 64%, Тюменская область — 60%, Приморский край — 60%) и 2 региона с критически низким ниже 50% (Ленинградская область — 49%, Краснодарский край — 44%). В Москве покрытие составляет 75%, то есть риски на приемлемом уровне.
По информации от «Дом.РФ», в октябре портфель строящегося многоквартирного жилья в России вырос на 0,5% до 120,7 млн кв. м, увеличиваясь девятый месяц подряд.
Почему это важно
Падение уровня покрытия проектного финансирования – это признак фактической несостоятельности значительного числа застройщиков, и юридическое признание их банкротами является только вопросом времени, отметила Ольга Плешанова, независимый эксперт, руководитель аналитической службы Адвокатского бюро города Москвы «Инфралекс».
Цифры, по ее словам, показывают реальное падение продаж. Даже если средства на счетах эскроу позволяют застройщику полностью погасить банковский кредит, полученный на строительство (обеспечивают 100-процентное покрытие проектного финансирования), то это дает лишь минимум рентабельности. Это значит, что застройщик «вышел в ноль», покрыл расходы на строительство и завершил проект без долгов, однако для нормальной деятельности ему нужна еще и прибыль. В идеале застройщик к моменту завершения строительства должен распродать все или большинство квартир, а деньги на счетах эскроу должны обеспечить не только полный расчет с банком, но и маржу для застройщика. Если же средства на счетах эскроу покрывают проектное финансирование не полностью, то застройщику придется расплачиваться с банком из собственных средств, указала она.
Чем сильнее разрыв и меньше имущества у застройщика, тем выше риск его банкротства. Безусловно, неполное покрытие само по себе не означает несостоятельность, поскольку у застройщика остаются непроданные квартиры (имущество, имеющее ценность и находящееся в залоге у банка), однако ликвидность этого имущества не является высокой. Рынок недвижимости пришел к тому, к чему и должна была привести модель со счетами эскроу. Она работоспособна только в условиях стабильной экономики – лишь в этом случае можно сделать цену строящейся квартиры привлекательной для покупателя (иначе ему нет смысла покупать «котлован»), но при этом покрыть затраты на строительство и заложить прибыль для застройщика. Для этого нужна низкая инфляция (предсказуемость затрат на строительство), доступные ставки по ипотеке (стабильность спроса), дешевое проектное финансирование. Ничего подобного у нас сейчас нет.
Переход застройщиков на использование счетов эскроу в 2018–2019 гг., подчеркнула Ольга Плешанова, преподносился как забота о дольщиках: деньги депонированы в банке до завершения строительства, и дольщик гарантированно получит либо квартиру, либо возврат денег с неустойкой от застройщика. В действительности счета эскроу обеспечивают исполнение обязательств застройщика не перед дольщиком, а перед банком, который кредитует строительство, а потом вправе напрямую забрать деньги дольщиков в погашение этого кредита. Чем лучше наполнение счетов эскроу, тем выше обеспечение и ниже ставка для застройщика.
Модель, однако, дала сбой: цены на квартиры сильно выросли, ставки по ипотеке стали почти заградительными, для покупателей жилье стало недоступным. У застройщиков из-за инфляции растет себестоимость строительства, проектное финансирование дорожает, а продажи падают, счета эскроу наполняются плохо, обеспечение кредитов ослабевает, что толкает банк к повышению ставок по кредитам. Сроки строительства срываются, а это влечет дальнейший рост издержек застройщиков, констатировала она.
Правительство РФ спасает рынок за счет дольщиков: бесконечно продлевается мораторий на финансовые санкции для застройщиков, срывающих сроки строительства, – платить дольщикам неустойку не надо, а деньги если и возвращать, то обесцененными. По сути, дольщики лишены права на выход из проекта, что делает вложения в «котлован» все более рискованными и еще сильнее снижает продажи. Круг замкнулся.
Спасти ситуацию, по ее мнению, способен только резкий рост продаж с притоком денег на счета эскроу. Такое чудо возможно при значительном снижении инфляции и ставок по ипотеке. При этом, как ни парадоксально, важно не допустить ощутимого роста цен на квартиры, – иначе эффект будет сопоставим с последствиями льготной ипотеки, подстегнувшей цены, инфляцию, снизившей доступность жилья и поспособствовавшей наступлению нынешнего кризиса, заключила Ольга Плешанова.
