Закон вступит в силу 1 января 2023 года, а с 1 марта в выписках ЕГРН больше не будут публиковаться сведения о собственниках. Таким образом законодатели защищают персональную информацию о гражданах в связи с участившимися случаями продажи конфиденциальных сведений из различных баз данных. Особое внимание Госдума обратила на доступ к персональным данным военнослужащих и правоохранителей.
О том, что так и будет юристы говорили еще в конце прошлого года. Эксперты уже тогда высказали опасение, что новый закон вызовет большое количество проблем, как для нотариусов, так и для граждан, потому что он ограничивает доступ к данным физических лиц, опубликованным в ЕГРН.
Юристы уверены: им станет сложнее проверять недвижимость и сопровождать сделки по ее купле-продаже, а ранее оплачиваемая услуга нотариусов теперь теряет свою актуальность из-за увеличения срока получения доступа к нужной информации.
На практике перед любой сделкой с недвижимостью для оценки правомочий лица осуществлять действия по распоряжению объектом недвижимости и его добросовестности, юристы советуют на основании данных из ЕГРН проверять недвижимость, в частности информацию о собственниках объектов. Если раньше получить выписку из ЕГРН можно было в течение минимального срока и без какого-либо обоснования, обратившись с запросом посредством доступа к ФГИС ЕГРН, то принятие закона в значительной степени усложняет данный процесс, а в некоторых случаях делает его неисполнимым.
По мнению, Анны Бойко, таким образом, внесение изменений существенно усложнит жизнь как обычным гражданам, стремящимся обезопасить себя от сделки с недобросовестным лицом, так и юристам, в обязанности которых входит сопровождение и анализ сделок.
При этом в рамках дел о банкротстве принципиально не изменится ничего.
В силу положений закона о регистрации арбитражным управляющим, а также их представителям, по-прежнему предоставляются сведения в отношении объектов недвижимости должника и контролирующих лиц.
Кроме того, в соответствии с Законом о банкротстве предусмотрена опция, позволяющая арбитражному управляющему запрашивать у государственных органов все необходимые сведения о должнике, и запрос у территориальных органов Росреестра сведений об объектах недвижимости – не исключение.
Запрошенные управляющим сведения предоставляются органами в течение семи дней со дня получения запроса без взимания платы.
Таким образом, в настоящее время управляющий не лишен возможности получить сведения об имуществе должника. Здесь скорее возникает вопрос скорости получения информации.
Если раньше, как уже отмечалось выше, можно было получить выписку максимально быстро, то сейчас получение сведений займет минимум неделю + несколько дней на пересылку почты, считает Анна Бойко, юрист банкнотной практики адвокатской конторы «Бородин и Партнеры».
Теперь данный механизм существенно усложняется, по мнению юриста коллегии адвокатов «Ковалев, Тугуши и партнеры» Кристины Севеевой.
Во-первых, сведения об управомоченных лицах в ЕГРН закрываются автоматически, без заявления соответствующих лиц. Заявление потребуется для того, чтобы предоставить доступ к сведениям о себе третьим лицам, о чем будут вносить соответствующую запись в ЕГРН. В сведения о правообладателе будет включена отметка только о том, что им является физическое лицо. Насколько можно понять из текста законопроекта, информация о публичном собственнике недвижимости, а также о юридических лицах в реестре сохранится.
Во-вторых, для получения необходимых сведений заинтересованное лицо должно будет обратиться к нотариусу с указанием и документальным подтверждением законной цели такого обращения – «необходимости защиты своих прав и законных интересов». При этом достаточность подтверждения такой цели будет определяться нотариусом. Законопроект предлагает закрепить только открытый перечень примеров ситуаций, в которых такой законный интерес появляется. Соответственно, вопрос о выдаче сведений об управомоченных лицах из ЕГРН фактически передан на рассмотрение посреднику – конкретному нотариусу, к которому обратится заинтересованное лицо, и будет зависеть от его усмотрения.
В-третьих, доступ к сведениям ЕГРН сохранится у госорганов, судов, судебных приставов, арбитражных управляющих и иных лиц, поименованных в части 13 статьи 62 Закона «О государственной регистрации недвижимости». Данным лицам полный доступ к сведениям ЕГРН был предоставлен законом о госрегистрации еще до поправок и принятия законопроекта. Но в дополнение к уже установленному перечню сведения об управомоченных лицах смогут получить также сособственники, супруги, смежные землепользователи, арендаторы, владельцы сервитутов и т.п.
Мы полагаем, что рынок недвижимости станет менее прозрачным, а процедура получения необходимых сведений из ЕГРН более длительной и многоэтапной, а также потенциально более затратной. Проверить титул управомоченного лица на недвижимость, скорее всего, можно будет только при условии предварительного вступления в переговоры либо при заключении предварительного договора, либо при заключении переговорной документации (например, соглашения о порядке ведения переговоров), которые необходимо будет предоставлять нотариусу. Обратиться к нотариусу без заключения подобных соглашений можно будет только при совместном заявлении двух сторон, то есть провести проверку недвижимости, в том числе предварительный due diligence или внутренний отбор потенциально приобретаемых объектов недвижимости, не начав переговорный процесс с управомоченным лицом, скорее всего, не удастся.
Таким образом, убеждена Кристина Севеева, будущие нововведения являются не столь однозначными. С одной стороны, они действительно могут предотвратить неправомерное использование персональных данных физических лиц, полученных из ЕГРН. С другой стороны, закрытие реестра существенно усложняет гражданский оборот и делает более длительным процесс совершения сделок с недвижимостью в случае, если управомоченными лицами являются физические лица.
Адвокат, старший партнер Criminal Defense Firm Алексей Касаткин считает, что закрытие доступа к данным физических лиц в ЕГРН означает не только усложнение операций с недвижимостью, но и потенциальное увеличение количества преступлений.
Внесенные в законодательство поправки фактически «развязывают руки» мошенникам, которые теперь смогут выставлять в интернете объявления о продаже объектов недвижимости, которые им не принадлежат. Кроме того, мошенникам удастся реализовывать недвижимость и по старым, ранее заказанным выпискам из ЕГРН. Так как покупатель не сможет самостоятельно проверить законность отчуждения недвижимости, у злоумышленников автоматически повышаются шансы на успех. Ограничение доступа к данным, содержащимся в системе ЕГРН, может сказаться и на динамике коррупционных преступлений. Так, нельзя исключать незаконные махинации с участием сотрудников государственных органов, направленные на хищение земельных участков, отследить которые теперь будет гораздо сложнее.
Алексей Касаткин уточняет, что граждане, безусловно, смогут обратиться к нотариусам за помощью в получении данных, но российский менталитет таков, что на обращение за юридической помощью или консультацию люди готовы пойти только после возникновения у них самостоятельно неразрешимых сложностей.
Над материалом работали:
