Из-за высокой ключевой ставки и низкой доступности ипотеки, особенно для покупки вторичных объектов, основной объем сделок совершают клиенты с собственным капиталом. Этот тренд усиливает интерес к альтернативным способам приобретения недвижимости, в том числе – к участию в торгах, проводимых в рамках процедур банкротства.
Однако, несмотря на очевидную ценовую привлекательность, объем совершаемых сделок с этими активами остается крайне низким относительно количества потенциальных покупателей. Согласно нашей внутренней аналитике, только около 30% непрофильных объектов доходят до стадии фактической продажи. Причины – в настороженности покупателя и в ряде устойчивых мифов, которые по-прежнему формируют искаженную картину рисков и возможностей этого сегмента рынка.
Мы определили 5 наиболее распространенных мифов, с которыми сталкиваемся чаще всего на практике.
Миф 1: «Покупка с торгов может быть оспорена – это небезопасно»
На самом деле: покупка недвижимости на торгах, организованных в рамках процедуры банкротства, юридически безопаснее, чем приобретение квартиры у частного собственника на вторичном рынке или даже у застройщика на стадии строительства. Поскольку:
сделка по приобретению собственности подтверждается решением суда через публичную процедуру торгов;
документы на право собственности проходят правовую экспертизу арбитражного управляющего.
Законодательство о несостоятельности выстраивалось годами и сегодня обеспечивает одну из наиболее защищенных процедур перехода прав собственности. Этот факт подтверждается опытом ВТБ: за последние 10 лет в практике банка не было успешных оспариваний сделок в банкротных торгах.
Миф 2: «В банкротстве продаются плохие объекты»
На самом деле: в банкротство зачастую попадают ликвидные объекты, купленные за заемные деньги и тщательно отбиравшиеся предыдущими собственниками. С ноября прошлого года информация о таких активах стала более широкой и доступной: на платформе ВТБ КомиссиON появилось все залоговое имущество, которое продается через торги, где банк выступает в них кредитором или организатором.
Мы не только предоставляем полную информацию об объектах, но и консультируем клиентов через единый контакт-центр, разъясняем условия участия в торгах, помогаем в подготовке документации, анализируем юридическую чистоту и ликвидность объектов.
Миф 3: «Квартира обременена жильцами, они не хотят ее освобождать – и это большая проблема»
На самом деле: обычно прежние собственники мирно договариваются с новым хозяином о порядке освобождения жилья. Часто предыдущий собственник просто забывает сняться с регистрационного учета. Выселение происходит редко, но это, как и снятие с регистрационного учета, стандартная юридическая процедура: суд принимает решение, и далее его исполняют судебные приставы.
Перед покупкой банк или агент по торгам могут проконсультировать клиента о сроках и просчитать возможные затраты на судебное выселение. В большинстве случаев они соразмерны стандартной юридической поддержке, а выгода от цены объекта существенно перекрывает этот риск. Средний дисконт составляет 15–20% от рыночной стоимости, а по отдельным активам – до 40%. Например, недавно трехкомнатная квартира в Сергиевом Посаде была продана за 2,3 млн руб. при стартовой цене в 4 млн руб.
Популярность среди клиентов лотов с обременением подтверждается нашей статистикой: в продажах ВТБ такие объекты занимают 50% от общего объема реализации.
Миф 4: «Зарегистрироваться и участвовать в торгах сложно»
На самом деле: процедура регистрации и подачи заявки через электронные торговые площадки (ЭТП) проста. А с 2025 г. ВТБ и ряд профессиональных операторов предлагают услуги агентов по участию в торгах, которые полностью сопровождают клиента. Покупатель указывает интересующий объект и бюджет – дальше все действия от регистрации до оформления сделки берет на себя агент. Клиент получает итоговый договор купли-продажи – без стресса и риска сделать процессуальную ошибку.
Этот подход особенно актуален для клиентов, не имеющих опыта работы с ЭТП, но желающих инвестировать деньги в непрофильные активы.
Миф 5: «Удаленная сделка в торгах невозможна»
На самом деле: сегодня это один из самых устаревших мифов. Все сделки, связанные с приобретением имущества с торгов, могут быть совершены удаленно. С появлением электронной подписи (включая Госключ и коммерческие сертификаты) покупатель может:
подать заявку и участвовать в аукционе из любой точки страны или даже из-за границы;
подписать договор купли-продажи в цифровом виде;
провести регистрацию сделки в Росреестре удаленно через ЭДО;
в ряде случаев – даже передать доверенность на получение документов по почте или через представителя.
Таким образом, если клиент готов технически и юридически – никаких ограничений по его местоположению для приобретения имущества нет.
Заключение: банкротные торги как инструмент для покупателей – хорошая возможность приобрести ликвидный объект с минимальным риском.
Рынок имущества, реализуемого в рамках банкротства, – сегодня не просто нишевая история, а полноценный инвестиционный сегмент. Многие инвесторы пользуются этим способом: средний уровень цен такой недвижимости существенно ниже рыночного, а юридическая прозрачность – часто выше, чем в обычных сделках. Многие наши клиенты научились зарабатывать на таких объектах: непрофильные активы становятся популярным инвестиционным инструментом.
Над материалом работали:
