Ставки аренды офисных помещений категории А в столице с начала года выросли на 2,2% (до 26 419 рублей за кв. метр в год), в категории B — на 2,4% (до 18 706 рублей за «квадрат»). Причина — дефицит качественного предложения, поясняют аналитики консалтинговой компании NF Group.
За январь-март 2024 года сдано в эксплуатацию лишь 45,2 тыс. кв. метров новых офисов — это всего один объект, «Парк Легенд». Но даже при том, что ввод в 1,7 раза превысил уровень первого квартала 2023 года, дефицит на рынке только нарастает.
С конца декабря до начала апреля площадь свободных офисов в Москве сократилась с 1,35 млн кв. метров (3148 офисов) до 1,19 млн (2251 офис), констатируют эксперты m2data. Доля вакантных площадей, предназначенных для аренды, составляет 11,91%. Если считать по числу свободных офисов, то показатель еще более впечатляющий — 28,49% лотов.
Этот тренд будет нарастать, прогнозируют аналитики, так как большого вывода на рынок спекулятивных помещений не предвидится. В 2024 году, согласно планам девелоперов, должно быть сдано 848 тыс. офисных «квадратов», с учетом переносов сроков реально будет сдано примерно 645 тыс., считают в консалтинговой компании Nikoliers. Это в 2,3 раза больше, чем в 2023 году, но для аренды предназначено лишь около 10% новостроек.
«На данный момент 55,9% от объема ввода 2024 года уже реализовано. Из общей площади в новых проектах вакантное предложение в аренду составляет всего 16,7% и 27,4% доступно к покупке», — подсчитали в Nikoliers.
Высокий спрос в Москве сохраняется как на покупку, так и на аренду офисов, говорит Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group.
«В этом и в последующие годы спрос будет смещаться из традиционных деловых районов, в ранее невостребованные локации, в том числе за пределы ТТК. Прогнозируемый на этот год ввод в эксплуатацию строящихся зданий пока не решит проблему нехватки на рынке офисов, однако этого можно ожидать на горизонте 2025-2026 годов», — предполагает Мария Зимина.
Нарастающий дефицит будет подталкивать к росту и арендные ставки. Помимо этого, на их увеличение влияют другие факторы, добавляют в Nikoliers. В частности, необходимость обеспечить окупаемость актива в отношении помещений, которые приобретались инвесторами для последующей сдачи в аренду. Рост стоимости отделочных работ и смещение фокуса пользователей на опции с отделкой подталкивает арендодателей предлагать разные варианты финансирования, в том числе, путем включения стоимости отделки в ставку аренды.
Высокий спрос на офисы, в свою очередь, привлекает в этот сегмент инвесторов, отмечает Кирилл Кутявин, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers.
«Благодаря разному формату офисов, программам по рассрочке, которые предлагают девелоперы, офисы привлекли инвесторов из других направлений, в том числе из жилья. Программа стимулирования создания мест приложения труда побудила на офисное строительство непрофильных девелоперов, которые предпочитают продавать такие объекты, а не сдавать в аренду. В целом финансовые модели многих девелоперов сейчас нацелены на продажу, умеренный рост ставок арены при высокой ключевой ставке ЦБ пока не позволяет девелоперам строить новые объекты для сдачи в аренду», — резюмирует Кирилл Кутявин.
