Цены на офисы в Москве в среднем за восемь месяцев 2024 года выросли на 8%, на склады — на 7%, что объясняется дефицитом качественного предложения, отмечают эксперты компании Core.XP. В бизнес-центрах сейчас свободно лишь 5,1% помещений, в складах — 0,8%.
Высокий спрос на фоне нехватки площадей приводит к удорожанию аренды: во втором квартале текущего года ставки для офисов поднялись на 16% год к году, для складов — на 69%. Для сравнения: инфляция в июне составила 8,6% в годовом исчислении.
«В следующем году ожидается сохранение сильной конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости, поскольку 62% от ожидаемого ввода офисных в 2025 году в объеме 668 тыс. кв. метров уже законтрактованы, а в складском сегменте практически все объекты строятся под заказчика. Ожидаемая доходность от регулярных выплат (ставка капитализации) составляет 10,5-11,5% в зависимости от сектора недвижимости, а рост стоимости актива может быть на уровне близким к инфляции», — прогнозируют в Core.XP.
В результате полная доходность объектов коммерческой недвижимости может превысить 18,4%, добавляют аналитики компании. При этом доходность классических десятилетних государственных облигаций составляет лишь около 15,8%, а доходность государственных облигаций, индексируемых на уровень инфляции, для выпуска ОФЗ-ИН 52005 — 8,9%. Таким образом, долгосрочные инфляционные ожидания находятся на уровне 6,9%, говорят эксперты.
Российский фондовый рынок уже демонстрирует снижение цен на акции. С начала года индекс МосБиржи упал на 14%. Это объясняется тем, что рынок ожидает ослабления денежных потоков компаний, так как темпы экономического роста замедляются. Если в феврале 2024 года она выросла на 7,6% год к году, то в июле всего на 3,4%. На 2025 год Центробанк РФ прогнозирует рост на уровне 0,5-1,5%. В то же время растет ключевая ставка ЦБ. Причем после сентябрьского повышения ставки с 18% до 19% ЦБ не исключает ее дальнейшего роста в октябре до более чем 20%.
Эти тенденции заставляют инвесторов перекладываться в более доходные активы, каковыми сейчас являются объекты коммерческой недвижимости, прежде всего склады и офисы, рассуждают в Core.XP.
