Галина и Владимир Моисеевы и предприниматели Илья Краев и Галина Чакрова в феврале 2021 г. заключили договор купли-продажи нежилого помещения. Моисеевы уклонялись от регистрации перехода права собственности, несмотря на оплату. Суд обязал Моисеевых зарегистрировать переход права, но они продолжили уклоняться. В дальнейшем Чакрова потребовала включить в реестр требований кредиторов признанного банкротом Владимира Моисеева убытки в виде неполученной арендной платы из-за незаконных действий Моисеевых. Суды первой и апелляционной инстанций отказали во включении требований. Чакрова обратилась в суд округа, который отменил акты нижестоящих судов и направил спор на второй круг (дело № А50-21345/2023).
Фабула
Галина и Владимир Моисеевы и предприниматели Илья Краев и Галина Чакрова в феврале 2021 г. заключили договор купли-продажи нежилого помещения в г. Чайковский Пермского края. Покупатели полностью оплатили цену в рамках погашения требований кредиторов по делам о банкротстве Моисеевых, однако Моисеевы уклонились от государственной регистрации перехода права собственности.
При этом суд обязал Моисевых зарегистрировать переход права, но они продолжили уклоняться, одновременно получая арендную плату от арендатора ООО «Тандер».
В дальнейшем Чакрова обратилась в суд с требованием включить в реестр требований кредиторов Владимира Моисеева 7,2 млн рублей убытков в виде неполученных арендных платежей за период с марта 2021 по ноябрь 2023 г.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали во включении требований ввиду отсутствия регистрации перехода права собственности. Чакрова обратилась в Арбитражный суд Уральского округа, рассказал ТГ-канал «PLP/Уральский».
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Пермского края и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд отказали Галине Чакровой во включении ее требований в реестр требований кредиторов Владимира Моисеева. Суды исходили из того, что поскольку государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение от Моисеевых к Краеву и Чакровой не была осуществлена, оснований для взыскания с Моисеева убытков в виде неполученной арендной платы за спорный период не имеется.
Суды сослались на разъяснения п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, согласно которым покупатель недвижимости, не зарегистрировавший переход права собственности, не вправе распоряжаться ею. Апелляционный суд также указал, что имелись обеспечительные меры, наложенные судами по заявлению Краева и Чакровой и препятствовавшие регистрации перехода права собственности.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Уральского округа указал, что при разрешении спора суды не учли, что факт недобросовестного поведения Моисеевых, выразившегося в уклонении от своевременной регистрации перехода права собственности, установлен вступившими в силу судебными актами по другим делам. Моисеевы после прекращения их банкротства всячески препятствовали регистрации — подавали заявление о невозможности регистрации без личного участия, не являлись для регистрации, подавали необоснованные иски о признании договора незаключенным, недействительным, о его расторжении.
При этом суды в других делах уже установили, что договор купли-продажи полностью соответствует закону, является заключенным и действительным. В одном из дел суд прямо указал на недобросовестность Моисеевых, которые начали оспаривать договор после прекращения их банкротства, и отказал в защите прав по ст. 10 ГК РФ.
Окружной суд подчеркнул, что если бы Моисеевы добросовестно исполнили свои обязанности по регистрации, то Чакрова, став сособственником помещения, могла бы получать арендную плату по ранее заключенным договорам аренды в силу ст. 617 ГК РФ. Утрата Чакровой возможности получать арендную плату находится в прямой причинной связи с виновным уклонением Моисеевых от регистрации. Разумный участник оборота, отчуждая сдаваемую в аренду недвижимость, вправе рассчитывать на своевременную регистрацию и не должен предполагать, что продавец будет недобросовестно уклоняться от нее.
Ссылка нижестоящих судов только на формальное отсутствие регистрации при установленной недобросовестности продавцов, всячески уклонявшихся от передачи титула несмотря на получение полной оплаты и прекращение за счет нее их банкротства, неправомерна. Иное означало бы извлечение неисправной стороной преимуществ из своего незаконного поведения вопреки ст. 1 ГК РФ.
Суд также указал, что нижестоящие суды не проверили представленный Чакровой расчет убытков с учетом дохода, который она могла получить как собственник при аренде, за вычетом затрат на содержание помещения, которые не понесла из-за нарушения договора продавцами.
Довод Моисеевой о наличии обеспечительных мер, наложенных судами по заявлению Краева и Чакровой, как препятствии к регистрации, суд счел неубедительным. Даже если Моисеевы впоследствии стали содействовать регистрации, само по себе это не освобождает от ответственности за убытки с учетом их предшествующего виновного поведения, хотя и может служить основанием для снижения размера убытков.
Итог
Арбитражный суд Уральского округа отменил определение Арбитражного суда Пермского края и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, направив дело о включении требований Галины Чакровой в реестр требований кредиторов Владимира Моисеева на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.
