На данный момент в России предложение складских объектов light industrial (LI) составляет 1,3 млн кв. метров, из которых 83% находится в Москве и Московской области, 7% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а на все регионы приходится лишь 0,1 млн «квадратов», подсчитали эксперты IBC Real Estate.
Однако уже в ближайшей перспективе «легкие» склады могут занять до 30% всего объема логистических объектов в регионах, прогнозируют эксперты. Это связано с тем, что регионы активизировали строительство таких объектов: за пределами двух столиц в 2025 г. будет введено 17% всех складов LI, говорит Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Толчком послужил, с одной стороны, разворот логистических потоков на Восток, в результате чего стали востребованы склады на Урале, в Сибири, на Дальнем Востоке. С другой стороны, регионы в соответствии с льготными программами федерального уровня начали активно развивать индустриальные и научные кластеры, отмечает Евгений Нумеров, управляющий партнер ООО «ПАРСК».
«Еще одним магнитом для индустриальных парков становятся ключевые федеральные трассы, ведущие во все те же промышленно развитые регионы. Это касается и СЗФО, включая, например, Тверскую область, и городов Сибири и Урала (Челябинск, Екатеринбург, Уфа, Тюмень и др.). Безусловно, интересны и портовые города, включая Владивосток и Мурманск», — говорит Евгений Нумеров.
«В регионах проекты LI востребованы не только ввиду дефицита крупных складов, но и за счет возможности быстрого запуска бизнеса и снижения логистических и операционных затрат. Ну а наиболее острый дефицит — в промышленных и быстроразвивающихся городах Сибири и Урала: Екатеринбурге, Челябинске, Тюмени, Новосибирске, Красноярске, Уфе, Омске, Владивостоке. И в крупных региональных центрах Поволжья и Юга: Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре, Казани», — добавляет Юлиана Хронюк, директор по развитию Light Industrial IBC Global.
Частные и институциональные инвесторы уже давно рассматривают LI как выгодный и быстро окупаемый класс активов, говорит Юлиана Хронюк. Срок окупаемости у «легких» складов составляет 4–7 лет против 9–11 лет у крупноформатных. В числе преимуществ LI — сверхвысокая загрузка, так как до 80% площадей приобретаются или арендуются еще до ввода; гибкая структура инвестиций (участие через паевые и корпоративные фонды снижает порог входа), потенциальная доходность на 2–3% выше традиционного складского сегмента.
Однако пока все же основной объем light industrial сосредоточен в Московском регионе, и он точно никому не уступит лидерства, уверен Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. В ближайшие пять лет спрос на LI в регионах России будет только формироваться. Конъюнктура рынка изменилась: выросла стоимость строительства и рабочей силы, а спрос с ажиотажного сменился на умеренный.
