Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий в правительстве вопросы жилищного и дорожного строительства, в интервью «Ведомостям» заявил, что 19% девелоперов находятся в зоне риска банкротства. Такой риск возник на фоне переноса сроков ввода проектов в эксплуатацию.
По мнению Хуснуллина, риски существуют у примерно 20% застройщиков, поскольку сроки ввода в эксплуатацию были перенесены у 19% проектов.
«Эти 19% девелоперов находятся в зоне риска, но это не значит, что они обязательно обанкротятся — они могут и достроить», — считает вице-премьер.
Однако, как уточнил Хуснуллин, если «ситуация с ключевой ставкой протянется еще полгода», а также «не будет притока денег в отрасль», а граждане не будут «вкладываться в недвижимость», то доля таких девелоперов может превысить 30%.
В апреле 2025 г. Хуснуллин заявил, что в России сдвинулись сроки сдачи в эксплуатацию порядка 100 тыс. квартир. Как он отметил тогда, в случае сдвижения срока более чем на полгода может возникнуть потенциальный риск банкротства застройщиков. При этом вице-премьер подчеркнул, что в случае необходимости власти примут оперативные меры поддержки девелоперов.
До этого он назвал приостановку ввода новых жилых проектов и почти двукратное сокращение выдачи ипотеки основными угрозами для строительной отрасли в условиях высокой ключевой ставки. Однако из-за инертности сектора последствия будут заметны только через два-три года, уточнил тогда Хуснуллин.
В конце июля 2025 г. Центробанк снизил ключевую ставку с 20 до 18% годовых. Это второе подряд смягчение монетарной политики — в июне ставка снизилась с 21 до 20%.
Вслед за изменением ключевой ставки средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке также снизились, потеряв за неделю с 28 июля по 3 августа в среднем от 1,36 п.п. до 2 п.п. в зависимости от сегмента. Несмотря на это, для полноценного восстановления спроса, по мнению аналитиков, ставки по ипотеке должны опуститься гораздо сильнее — минимум до 15% годовых.
Почему это важно
С учетом широкой государственной поддержки строительной отрасли массовое банкротство застройщиков является маловероятным, отметил Даниил Анисимов, старший юрист Адвокатского бюро «Вертикаль».
По его словам, эти меры можно условно разделить на несколько групп.
Введение моратория на взыскание неустоек, штрафов и пеней с застройщиков по договорам участия в долевом строительстве. Эта мера может быть одной из самых ощутимых, поскольку объемы штрафов за нарушение сроков стали непомерными (к примеру, за январь – июнь 2024 г. группа «Самолет» выплатила 7,9 млрд рублей штрафов за нарушение сроков сдачи жилья).
Субсидирование ипотеки для граждан, приобретающих жилье. Эта мера позволила незначительно оживить спрос на жилье, хотя одновременно с этим открыла доступ к приобретению недвижимости финансово не готовым к этому покупателям, что стало самостоятельным кризисным фактором.
Реализация государственных инфраструктурных проектов, к которым можно отнести реконструкции аэропортов, наблюдаемые во многих городах, строительство дорог (восточный полигон железных дорог, «Трасса М-12 "Восток"»), создание культурно-образовательных и музейных комплексов в Калининграде, Владивостоке, Кемерово и Севастополе. Эта мера позволяет избежать простоя застройщиков, сохранив компании и рабочие места.
Но даже обозначенные меры не являются гарантом безопасности рынка недвижимости: они имеют, скорее, косметический эффект, тогда как требуется разрешение коренной причины – жилье недоступно массовому потребителю, ради которого оно и возводится. Успокоительным средством здесь могла бы стать статистика: за последние пять лет число банкротств застройщиков резко сократилось. Если в 2019 г. банкротства коснулись 222 застройщиков, то в 2024 г. банкротами были признаны всего 23 застройщика.
Положительный тон этих данных может быть разбавлен другими данными: если в 2018 г. в России зафиксировано 3318 застройщиков, то к 2023 г. их количество сократилось до 2460, указал он.
Тревожные прогнозы, предвещающие банкротство застройщиков, начали звучать из уст высокопоставленных чиновников как раз год тому назад, напомнил Антон Кравченко, старший юрист BFL | Арбитраж.ру. Именно тогда, то есть в сентябре 2024 г., вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что при отсутствии изменений немало игроков в отрасли откажутся на грани банкротства.
По результатам прошедшего года, отметил Антон Кравченко, очевидно, что, хотя массового банкротства застройщиков не случилось, во многом это может иметь отложенный эффект. Даже те меры поддержки в виде моратория на неустойку, что вводились государством, не планируется продлевать в 2026 г. Кроме того, ЦБ РФ хоть и снижает ключевую ставку, но она до сих остается заградительной, констатировал он.
Еще одна немаловажная проблема, обозначил Антон Кравченко, – банкротство подрядчиков как самых слабых звеньев в цепочке строительного бизнеса. В отличие от застройщиков, им приходится кредитоваться в банках по рыночным ставкам, а не по сниженным в рамках проектного финансирования. В совокупности с ростом стоимости на материалы и затрат на ФОТ это приводит к банкротству подрядных компаний и, как следствие, к остановкам строительства. Все вышеперечисленные негативные факторы говорят о том, что опасения вице-премьера небеспочвенны.
На практике сейчас имеет место внесудебная санация, и банки как главные кредиторы застройщиков все более охотно идут на реструктуризацию долга в отношении застройщиков. Но от проблемы банкротства подрядчиков это может не спасти. Учитывая то, что реабилитационные механизмы, которые заложены в Законе о банкротстве, на сегодняшний день остаются малоэффективными, вероятно, застройщикам также стоит больше взаимодействовать со своими подрядчиками и также применять те или иные виды реструктуризации, чтобы не допустить возможных долгостроев.
Иначе есть риск увидеть значительное количество недостроев, а место «обманутых дольщиков» займут кредитные организации, которые вынуждены будут возвращать деньги с эскроу-счетов, предостерег он.
