АО «Объединенная Строительная Компания» (ОСК) строило жилой комплекс в Москве. Но достроить дом самостоятельно из-за финансовых трудностей компания не сумела. После возбуждения дела о банкротстве один из дольщиков Сергей Потехин добился через суд расторжения договоров и в последующем включил свои денежные требования в реестр банкрота-застройщика. Однако проблемный ЖК решил достроить Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонд). После чего суды трех инстанций по ходатайству Сергея Потехина исключили его денежные требования из реестра денежных требований ОСК и включили в реестр требования дольщика о передаче ему помещений в будущем доме в натуре. Фонд пожаловался в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Москвы (дело А40-245757/2015).
Фабула
АО «Объединенная Строительная Компания» (ОСК) была застройщиком жилищного комплекса «Академ Палас» (ЖК) в Москве.
В октябре 2014 года ОСК заключила с Сергеем Потехиным семь договоров участия в долевом строительстве. По их условиям застройщик обязался до 01.10.2016 года построить жилой комплекс и передать Потехину находящиеся в этом ЖК четыре квартиры общей площадью 482 кв. м. и три машино-места. Сергей Потехин обязался оплатить 69,3 млн рублей и принять объекты.
Потехин свои обязательства полностью исполнил посредством платежей и зачета встречных однородных требований.
Однако 23 декабря 2015 года было возбуждено дело о банкротстве ОСК. В связи с тем, что к обусловленному сроку ЖК не был построен, Сергей Потехин попросил суд расторгнуть договоры с ОСК, взыскать с нее уплаченные суммы и применить санкции за неисполнение договорных обязательств.
Химкинский горсуд в марте 2017 года удовлетворил требования Потехина и на основании части 2 статьи 9 закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» расторг договоры, взыскав с ОСК 69,3 млн рублей, уплаченных Потехиным в счет оплаты строительства, а также 63,2 млн рублей процентов с 27.10.2014 по 13.08.2018 год с продолжением их начисления на сумму долга до исполнения судебного решения и 66,3 млн рублей штрафа.
Наконец, 16 августа 2018 года в отношении АО «Объединенная Строительная Компания» было введено наблюдение, а 26 ноября 2018 года ОСК была признана банкротом, открыто конкурсное производство по правилам о банкротстве застройщиков.
В декабре 2019 года требования Сергея Потехина были включены в реестр требований кредиторов ОСК в первую подочередь третьей очереди (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 закона о банкротстве).
В августе 2020 года арбитражный суд удовлетворил заявление Московского Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонда) о намерении стать приобретателем прав ОСК на земельный участок с находящимся на нем неотделимыми улучшениями и обязал конкурсного управляющего ОСК передать Фонду права на участок, предназначенный для строительства ЖК с объектом незавершенного строительства. Определение суда вступило в законную силу и исполнено. Позднее было возобновлено строительство жилого комплекса.
В октябре 2021 года Сергей Потехин подал в арбитражный суд Москвы ходатайство об исключении его денежных требований из реестра требований кредиторов и включении его требований в реестр по передачи жилых помещений в натуральном выражении и передачи этих обязательств застройщика Фонду.
Суд первой инстанции, с которым согласились апелляционный и окружной суды, удовлетворили заявление Сергея Потехина частично: денежные требования Потехина были исключены из реестра денежных требований и включены в реестр требований о передаче помещений в натуре. В удовлетворении требований о передаче обязательств Фонду отказано, так как суд еще не рассматривал вопрос о передаче Фонду обязательств по всему реестру требований о передаче жилых помещений.
Фонд подал жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
В части удовлетворенных требований суды исходили из того, что закон допускает передачу имеющему денежное требование участнику строительства жилого помещения и машино-места в счет погашения требований к застройщику-банкроту (пунктом 7 статьи 201.11 закона о банкротстве допускается такая передача в виде отступного). В связи с этим замена в реестре денежного требования гражданина на требование о передаче ему жилых помещений не противоречит закону.
Потехин действовал добросовестно и не был осведомлен на момент расторжения договоров о перспективах завершения строительства ЖК. Потехин воспользовался единственным на тот момент доступным ему способом защиты своих прав.
Суды приняли во внимание отсутствие обстоятельств, объективно исключающих возможность передачи квартир заявителю, и пришли к выводу, что лишение участника строительства в рассматриваемом случае возможности изменения требования к застройщику при появлении возможности удовлетворения его требований в натуре противоречит цели и смыслу положениям законодательства о банкротстве застройщика.
Суды руководствовались пунктом 2 статьи 453 ГК РФ о том, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом; нормами параграфа 7 главы IX закона о банкротстве, целью которых является обеспечение исполнения несостоятельными застройщиками обязательств перед гражданами-участниками строительства путем предоставления им жилых и иных помещений либо выплаты соразмерной компенсации внесенных денежных средств на случай невозможности выполнения обязательства в натуре.
Суды сослались на правовую позицию, изложенную в определении ВС РФ от 04.10.2021 года № 306-ЭС20-5179(2).
Что думает заявитель
Фонд просит судебные акты отменить и отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм права, регулирующих, в частности, последствия расторжения договора.
Доводы заявителя сводятся к тому, что расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю, и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательств в натуре, а в случае банкротства застройщика - претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства.
По мнению заявителя, изложенная в определении Верховного суда Российской Федерации от 04.10.2021 № 306-ЭС20-5179(2) правовая позиция исключительна и применима не к вопросу о включении требований в реестр, а к вопросу о способе расчетов с кредиторами, имеющими денежные требования (отступное залоговому кредитору – один из видов расчетов с ним).
Что решил Верховный суд
Судья ВС Самуйлов С.В. счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Судебную коллегию по экономическим спорам. Интересно, что Судебная коллегия структурировала выводы по пунктам, что до сих пор было нетипично для стилистики определений СКЭС.
1. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (пункт 1 статьи 4 закона об участии в долевом строительстве).
После расторжения договора по общему правилу обязательства сторон прекращаются (статья 407, пункт 2 статьи 453 ГК РФ). В частности, у застройщика прекращается обязанность совершить в будущем действия, которые являются предметом договора, то есть обязанность по передаче объекта долевого строительства участнику.
Сохраняют свое действие те условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения (пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»). В силу пункта 2 статьи 9 закона об участии в долевом строительстве в случае расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Вывод: законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется.
2. Ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов.
Ни в самом законе о банкротстве, ни в иных законах не предусмотрены такие последствия расторжения договора участия в долевом строительстве, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства – требовать такого исполнения в том числе и на альтернативной основе. Не вытекают такие последствия ни из смысла законов, ни из существа обязательства. Нет оснований полагать о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате так называемой «трансформации» требований.
3. По общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, и во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы (статьи 131, 134 закона о банкротстве).
В то же время законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. Так, в частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи объекта незавершенного строительства (статья 201.10 закона о банкротстве), путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до семи квадратных метров (далее все вместе – жилые помещения) (статья 201.11 закона о банкротстве).
4. Жилищные права граждан относятся к одним из конституционно значимых (часть 1 статьи 40 Конституции РФ) и находящихся под особой государственной защитой (статья 2, часть 1 статьи 7 Конституции). Эти права в значительной степени реализуются через участие граждан в жилищном строительстве. В свою очередь как следует из части 2 статьи 40 Конституции органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.
Во исполнение указанных конституционных гарантий, а также для решения социальных проблем, возникших в жилищном строительстве с привлечением средств граждан, государство на федеральном уровне создало публично-правовую компанию «Фонд развития территорий», осуществляющую функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан-участников строительства (физических лиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилого помещения или денежное требование в соответствии с законом о банкротстве).
Для решения аналогичных задач на региональном уровне в соответствии со статьями 21.1-21.3 закона об участии в долевом строительстве создаются и функционируют Фонды субъектов РФ.
Таким образом, в правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют прежде всего публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях, государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав, что полностью соответствует гарантиям, провозглашенным в статьях 2, 7, 40 Конституции.
При этом участие фондов в банкротстве застройщиков значительно повышает вероятность удовлетворения требований участников строительства в натуральном виде.
5. Из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина (статьи 7, 18, 19 Конституции), следует: коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, то она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. Иной подход разумного объяснения не находит.
К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим договорам участия в долевом строительстве (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).
С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, чем по сути будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.
Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.
6. Интерес Потехина по существу заключался в восстановлении его жилищных прав через защиту личных инвестиций. Однако, в силу изложенного выше его заявление о «трансформации» требования из денежного в натуральное удовлетворению не подлежало.
В данном случае судам следовало определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате Фондом Потехину при передаче Фонду жилого комплекса.
7. Обязанность Фонда по выплате компенсации не ограничивает участников данного обособленного спора в праве разрешить данный вопрос иными способами, например, посредством отступного или новации (статьи 409, 414 ГК РФ), в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал Потехин. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.
8. Довод Фонда о праве Потехина на денежную компенсацию как залогового кредитора несостоятелен. Размер этой компенсации несопоставим со стоимостью жилого помещения, что ставит Потехина в очевидно неравное положение с гражданами, как и он проинвестировавшими жилищное строительство, но претендующими на получение жилых помещений в натуре.
К тому же следует отметить, что отсылкой к компенсации, предусмотренной для залоговых кредиторов, Фонд по существу уравнивает Потехина в правах с прочими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1). Однако это недопустимо, так как противоречит закону о банкротстве, предписывающему удовлетворение требований этих категорий кредиторов в различной очередности (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9).
ВС отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Москвы.
Почему это важно
Юрист практики «Сопровождение процедур банкротства и антикризисный консалтинг» юридической компании «Лемчик Крупский и партнеры» Людмила Белобрагина отметила, что недавно ВС РФ уже рассматривала аналогичный спор о трансформации требований дольщика из денежного в натуральное (Определение Верховного Суда РФ № 308-ЭС18-17191 (5) от 16 февраля 2023 г. по делу № А32-1070/2017).
«В рамках данного кейса инвестор купил у застройщика-банкрота недостроенный дом для его завершения. Один из дольщиков обратился к инвестору с требованием о передаче ему квартиры вместо денежных средств (ранее дольщик был включен в денежный реестр требований застройщика-банкрота). Не получив удовлетворение своих требований, дольщик обратился в суд. Спор дошел до Верховного суда РФ. Верховный суд РФ отметил, что включение требований в денежный реестр не означает, что дольщик претендует исключительно на получение уплаченных по договору денежных средств вместо передачи причитающейся ему квартиры. Поэтому отказ в предоставлении жилья вместо денежных средств в данном случае является незаконным. Спор направлен на новое рассмотрение», - отметила она.
По словам Людмилы Белобрагиной, эти два кейса имеют схожую фабулу, но два совершенно противоположных решения.
Основное отличие данного кейса - факт расторжения ДДУ. Именно это обстоятельство повлияло на итоговое решение ВС РФ. На мой взгляд, выводы суда является логичными и справедливым, защищающими как права фонда, так и права дольщика (пункт 6 Определения, который указывает на необходимость определения надлежащего правового механизма защиты права дольщика, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате фондом в пользу дольщика).
Арбитражный управляющий Валерия Титкова отметила, что новое Определение ВС решает сразу две важные задачи.
С одной стороны, оно позволит упорядочить судебную практику и внести в нее определенность, поскольку ранее суды приходили к прямо противоположным выводам о возможности трансформации требования дольщика из денежного в натуральное после расторжения договора с застройщиком. Верховный суд справедливо отметил, что расторжение договора долевого участия в строительстве прекращает обязанность по передаче недвижимости дольщику. Теперь у судов имеется четкий ориентир, указывающий на недопустимость произвольного восстановления такого обязательства после расторжения договора. С другой стороны, Верховный суд постарался защитить права дольщиков, указав на необходимость предоставления компенсации, соответствующей рыночной стоимости жилых помещений, на которые они претендовали, и указал, что в качестве плательщика такой компенсации должен выступать Фонд развития территорий. Следует отметить гибкий подход, который проявил суд, отдельно указав, что требование дольщика в таком случае может быть удовлетворено и за счет передачи недвижимости в натуре, но только по взаимному согласию сторон.
Директор юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отметил, что Экономколлегия одновременно рассмотрела два близких дела о трансформации требований дольщика в банкротстве.
«Первым Верховный суд рассмотрел дело о праве дольщика (Татьяна Князева), включившегося в реестр банкротящегося застройщика «ЖК АРС-Аврора» с денежным требованием. После появления инвестора, готового достроить дом, дольщик поменял свое право требования на требование о передаче квартиры. Сразу следом было рассмотрено дело о том, может ли дольщик (Потехин) в банкротстве требовать от фонда дольщиков недвижимость, если ранее он пошел по пути расторжения договора с проблемным застройщиком и фиксации денежных требований. В обоих делах основной вопрос - это так называемая «трансформация требований». Она бывает в банкротстве, в виде заявления о переводе из реестра по денежным требованиям в реестр по передаче жилых помещений. Схожее развитие событий происходит и без банкротства застройщика, когда есть решение суда о расторжении договора, но дольщик не получает деньги. Например, не может обратить взыскание на недострой, а достраивать вдруг начали. В таком случае потребитель просит «поворот исполнения» решения и восстановления договора. Есть вариант с обоими элементами. Расторжение ДДУ было до банкротства судом, но трансформация происходит из-за того, что дольщик сначала включился в реестр на жилье, а потом передумал», – отметил он.
По словам Алмаза Кучембаева, в указанных делах были как раз разные виды «траснформации».
«В деле «Потехин против Фонда дольщиков» ДДУ было расторгнуто до банкротства решением суда. Экономколлегия указала, что в таком случае трансформация недопустима. В деле «Князева против «ЖК АРС-Аврора» такого досудебного расторжения не было. Князева лишь сначала включилась в реестр на жилье, а потом передумала. Верховный суд РФ прямо дал понять, что такую трансформацию признает. При этом в деле «Потехин против Фонда дольщиков» суд также уточнил позицию, что размер компенсации должен быть в размере рыночной стоимости квартиры на день ее выплаты. Эта часть решения хорошая для дольщиков. Но, как правило, фонд так и платил. Основное, что понятно по результатам рассмотрения обоих дел – это то, что «трансформацию требований» Экономколлегия одобрила, но с некоторыми исключениями», — отметил он. При этом Верховный суд показал, что он не только не может, но и не должен указывать, в чем именно пробел законодательства, подчеркнул Алмаз Кучембаев.
Это роль Конституционного суда РФ в последнее время. И интрига тут в том, дойдут ли эти дела до рассмотрения Конституционным судом. Очень хорошо видно стиль Верховного суда: по факту он спускает дела вниз, чтобы их прекратили мировым соглашением. Это такой очень понятный намек и фонду дольщиков, в первом случае, и застройщику, во втором, уступить и не доводить дело до разрешения спора по существу на уровне Верховного суда РФ. В целом, дольщики в выигрыше. Трансформация нужна не от «хорошей жизни». До банкротства хочется выйти из проекта с деньгами. Расторжение через суд—вынужденная мера, чтобы успеть получить свои деньги обратно. Тут просто придется сложнее работать, если светит банкротство в последний момент, то отказываться от иска. В банкротстве у дольщиков тоже сложный выбор: на момент, когда нужно принять решение, в какой реестр идти (жилье или деньги), не всегда ясно, будет ли дом достроен. И даже потом остаются вопросы по срокам этой достройки. Но в этом случае достройщикам все же легче оценить свои риски, поскольку им надо просто посчитать всех дольщиков и в реестре на жилье, и в реестре на деньги.
По мнению Алмаза Кучембаева, для надлежащего правового регулирования отношений, связанных с банкротством застройщиков, было бы важно, чтобы «трансформацию» ввели законом, но с большой долей вероятности этого не будет, если такое дело не попадет в Конституционный суд.
