ООО «Инвест МСК» приобрело на торгах квартиру, ранее принадлежавшую Сергею Ферапонтову, признанному банкротом. Право собственности на квартиру ранее было признано за Рустамом Байгузиным в рамках банкротства застройщика ООО «Фирма «Свей». Затем Ферапонтов приобрел эту квартиру в ипотеку у ПАО «Совкомбанк». После банкротства Ферапонтова квартира была продана с торгов ООО «Инвест МСК». Однако общество обратилось в суд, утверждая, что помещение не соответствует характеристикам жилого, является частью инженерных систем дома и сделка по его продаже ничтожна. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований общества. ООО «Инвест МСК» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, указывая на то, что приобретенное помещение фактически является частью общедомового имущества, предназначенного для доступа к инженерным системам. Судья Верховного Суда РФ Разумов И.В. передал спор в Экономколлегию, которая отменила акты нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А65-3519/2020).
Фабула
ООО «Инвест МСК» приобрело на торгах квартиру, ранее принадлежавшую Сергею Ферапонтову, признанному банкротом.
Право собственности на нее ранее было признано за Рустамом Байгузиным в деле о банкротстве застройщика ООО «Фирма «Свей». Затем Ферапонтов приобрел квартиру в ипотеку у ПАО «Совкомбанк», но не смог исполнять обязательства. После признания Ферапонтова банкротом квартира была реализована на торгах, которые выиграло ООО «Инвест МСК».
Однако общество посчитало, что характеристики помещения не соответствуют заявленным, оно не является жилым и сделка по его продаже ничтожна.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований общества. ООО «Инвест МСК» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Республики Татарстан, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Поволжского округа исходили из того, что информация о характеристиках квартиры в публикации о торгах соответствовала судебному акту о признании права собственности. У покупателя была возможность ознакомиться с документами и осмотреть имущество до торгов, но он этим правом не воспользовался.
Суды отметили, что общество является профессиональным участником рынка недвижимости, и на нем лежит предпринимательский риск приобретения имущества на торгах без детального осмотра.
Что думает заявитель
ООО «Инвест МСК» в кассационной жалобе указало, что купленное им помещение не может использоваться как квартира. По мнению общества, это помещение является частью инженерных систем здания и относится к общедомовому имуществу.
Доступ к противопожарной вентиляции лифтовых шахт и системам дымоудаления лифтовых холлов и межквартирных коридоров 2–10 этажей при пожаре возможен только через спорное помещение.
Заявитель указал, что сделка купли-продажи такого имущества ничтожна в силу статей 168 и 290 ГК РФ.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного Суда РФ Разумов И.В. передал спор в Экономколлегию.
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов, указав, что недостоверность сведений о предмете торгов является существенным нарушением и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица. Если объект фактически не является квартирой, то информация в извещении о торгах недостоверна и влияет на круг потенциальных покупателей и цену продажи.
При купле-продаже на торгах условия договора формируются из извещения о торгах и лучшей цены, предложенной победителем. Продавец обязан передать товар, указанный в извещении, даже если покупатель его не осматривал. Риск покупателя не устраняет последствия ненадлежащего описания предмета торгов продавцом.
Суд также отметил, что ранее принятый судебный акт о признании права собственности на объект не имеет преюдициального значения для лиц, не участвовавших в том деле. ООО «Инвест МСК» и Ферапонтов не участвовали в деле о банкротстве застройщика, поэтому общество вправе оспаривать характеристики объекта.
Кроме того, Верховный суд указал, что сделка по продаже общего имущества многоквартирного дома как отдельного объекта ничтожна, так как противоречит закону и нарушает права собственников. Доводы общества о принадлежности помещения к общему имуществу, необходимому для безопасности жителей, также не были проверены нижестоящими судами.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
