ООО «Хайгейт» строило многоквартирный дом в Красногорске, но обанкротилось. В итоге дом был достроен ППК «Фонд развития территорий», которая, впрочем, отказалась передавать квартиру в здании правопреемнику одного из дольщиков - ООО «Дом от Профи». По иску ООО «Дом от Профи» суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, обязал фонд передать квартиру истцу. Но окружной суд акты нижестоящих судов отменил, указав, что у фонда отсутствуют правомочия по удовлетворению требований ООО «Дом от Профи» в натуральном виде (предоставлению жилых помещений юрлицу), поскольку ООО «Дом от Профи» не является участником строительства по смыслу закона о банкротстве. Верховный суд решил рассмотреть жалобу истца 15 мая (дело А41-73238/2021).
Фабула
В ноябре 2017 года ООО «Хайгейт» (застройщик) и ООО «СК Стратегия» (участник строительства) заключили договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры стоимостью 7,4 млн рублей в подмосковном Красногорске.
При этом в феврале 2018 года ООО «СК Стратегия» передало права и обязанности участника строительства ООО «Оптима-Сервис» (с согласия застройщика).
А в июле 2018 года суд признал ООО «Хайгейт» банкротом. В октябре 2019 года суд включил требования ООО «Оптима-Сервис» о передаче двух квартир (одна из них - спорная) в реестр требований о передаче жилых помещений.
Кроме того, в апреле 2019 года обязательства застройщика перед участниками строительства были переданы приобретателю – Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства», правопреемником которого стала ППК «Фонд развития территорий» (фонд).
В марте 2020 года Министерство жилищной политики Московской области разрешило ввести объект в эксплуатацию.
В сентябре 2020 года ООО «Оптима-Сервис» доплатило за увеличение площади квартиры, что предусмотрено условиями договора долевого участия в строительстве. А в октябре 2020 года фонд выдал ООО «Оптима-Сервис» согласие на уступку прав и обязанностей участника строительства иному лицу - ООО «Дом от Профи».
Наконец, в марте 2021 года ООО «Дом от Профи» и фонд подписали дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым стороны пришли к согласию о том, что отделочные работы застройщиком в квартире не выполняются (соглашение было зарегистрировано 25 мая 2021 года).
Однако и после ввода объекта в эксплуатацию квартира не была передана ООО «Дом от Профи». В ответе на претензию ООО «Дом от Профи» фонд указал на отсутствие оснований для ее удовлетворения.
После чего ООО «Дом от Профи» потребовало в суде передать ему спорную квартиру и признать права собственности истца на эту квартиру.
Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, удовлетворил требования частично: суд обязал фонд передать в собственность спорную квартиру. Окружной суд отменил акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении исковых требований.
ООО «Дом от Профи» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 15 мая 2023 года.
Что решили нижестоящие суды
Суды первой и апелляционной инстанций руководствовались:
статьей 201.1, 201.15-1, 201.15-2 закона о банкротстве),
статьей 16 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
статьей 8, 12 Гражданского кодекса РФ,
статьей 16 АПК.
Суды отметили, что требования истца были включены в реестр участников строительства, соответствующее определение фондом не обжаловалось.
Поведение фонда указывало на принятие им обязательств перед истцом по спорной квартире: фонд давал согласие на уступку, заключал дополнительное соглашение о невыполнении отделочных работ.
Помимо этого определением суда в деле о банкротстве ООО «Хайгейт» включено требование о передаче не только спорной квартиры, но и еще одной квартиры. Данную квартиру фонд передал ООО «Дом от Профи» по акту приема–передачи в 2021 году. За истцом зарегистрировано право собственности на указанную квартиру.
Поскольку стороны связаны договорными отношениями, суды пришли к выводу об удовлетворении требований об обязании фонда передать истцу спорную квартиру, отказав в иске в остальной части (в части признания права собственности) в связи с отсутствием спора о праве.
Суд округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
Законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ понятие «участник строительства» для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве) было изменено и из него было исключено упоминание о юридических лицах.
По общему правилу изменения, внесенные в закон о банкротстве законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 закона).
В то же время в пункте 17 статьи 16 закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 – 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу закона № 151-ФЗ.
Само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.
Суд округа пришел к выводу, что у фонда отсутствуют правомочия по удовлетворению требований ООО «Дом от Профи» в натуральном виде (предоставлению жилых помещений юридическому лицу), поскольку ООО «Дом от Профи» не является участником строительства по смыслу закона о банкротстве, его права подлежат восстановлению с учетом механизма, указанного в постановлении Конституционного суда РФ от 21.07.2022 № 34-П, а не путем передачи спорного объекта – квартиры.
Что думает заявитель
Закон № 151-ФЗ вступил в силу 27.06.2019. Из пунктов 16 и 17 статьи 16 закона № 151-ФЗ следует, что закон о банкротстве в новой редакции применяется в случае, если дело о банкротстве возбуждено после вступления закона № 151-ФЗ в силу (27.06.2019) или если к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди по делам о банкротстве, возбужденными до принятия изменений.
Дело о банкротстве ООО «Хайгейт» было возбуждено 14.06.2018 года, то есть согласно указанному критерию закон не действует с обратной силой.
Вывод: применительно к спорным правоотношениям необходимо установить момент начала расчетов с кредиторами третьей очереди.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 года правопредшественник фонда стал приобретателем земельных участков, прав и обязанностей застройщика. После этого в силу пункта 6 статьи 201.15-2 закона о банкротстве из реестра исключаются соответствующие требования участников строительства.
Из приведенной правовой нормы в системной взаимосвязи с положениями ст. 201.12-1 закона о банкротстве, регулирующей порядок удовлетворения требований участников строительства путем привлечения, в том числе иного застройщика, следует, что в момент передачи прав и обязанностей застройщика-банкрота новому застройщику, в том числе фонду, требования участников строительства считаются погашенными и исключаются из реестра требований кредиторов банкрота как удовлетворенные. Следовательно, это для целей банкротства является моментом начала расчета с кредиторами третьей очереди.
Иной подход неизбежно приводит к ситуации, в которой реестровые требования кредиторов должника-банкрота (в данном случае, третьей очереди) удовлетворяются вне рамок дела о банкротстве.
Таким образом, 08.04.2019 – в момент передачи земельных участков, прав и обязанностей застройщика фонду – расчет с кредиторами третьей очереди считается начавшимся. При таких обстоятельствах положения закона № 151-ФЗ не подлежат применению к спорным правоотношениям, так как расчеты с кредиторами третьей очереди начались до вступления в силу указанного закона.
Ссылка на определения СКЭС Верховного суда от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342 (3) и от 03.10.2022 № 305-ЭС21-2063 (3, 5) в данном случае неприменима, так как в указанных делах заявления фонда о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика-банкрота были удовлетворены только 17.02.2021 и 09.08.2021, то есть после принятия закона № 151-ФЗ.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Антон Кравченко предполагает, что экономическая коллегия ВС РФ поддержит кассатора в данном споре и сформирует единый подход к пониманию определения момента начала расчетов с кредиторами застройщика-банкрота.
Предложенный обществом «Дом от Профи» в своей жалобе подход соответствует логике, заложенной законодателем в нормы главы о банкротстве застройщиков. Действительно, передача прав и обязанностей должника фонду или новому застройщику подразумевает обязанность последнего произвести выплату в конкурсную массу и передать квартиры «установленным дольщикам», что как раз и подразумевает начало расчетов с кредиторами. Также считаю, что Верховный суд в этом деле обратит внимание на непоследовательное и противоречивое поведение фонда.
Адвокат практики «Банкротство» АБ «Андрей Городисский и партнеры» Дмитрий Якушев полагает, что с большой вероятностью Верховный суд РФ направит спор на новое рассмотрение.
В данном деле будет рассматриваться достаточно точечный вопрос о применении переходных положений закона № 151-ФЗ. Переходные положения довольно часто вызывают споры по поводу их правильного толкования. Думаю, что в данном деле ВС РФ поручит нижестоящим судам проверить и установить дату начала расчета с кредиторами третьей очереди и, как следствие, возможность применения к спору конкретной редакции закона о банкротстве. Я думаю, что это достаточно значимый для судебной практики вопрос, поскольку, например, в делах о привлечении к субсидиарной ответственности практика применения переходных положений закона о банкротстве несколько раз менялась и пересматривалась, в том числе и самим ВС РФ. Поэтому полагаю, что ВС РФ заинтересовался этим делом, чтобы внести ясность в этот достаточно тонкий правовой вопрос.
