ООО «Радуга» разорилось, не закончив строительство жилых домов. После возбуждения процедуры банкротства Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае обратился в суд с заявлением о намерении исполнить обязательства перед участниками строительства. При этом Фонд потребовал обязать регистрирующий орган погасить в ЕГРН записи о залоге на участок в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства. А именно, прекратить залог граждан и юрлиц, заключивших договоры участия участия в долевом строительстве на нежилые коммерческие помещения. Суды первой и апелляционной инстанций заявление Фонда удовлетворили. Однако суд округа акты нижестоящих судов отменил в части возложения на регистрирующий орган обязанности погасить в ЕГРН регистрационные записи залога на участок. Фонд подал жалобу в Верховный суд, который рассмотрит этот спор 26 сентября (дело А32-8916/2017).
Предыстория
ООО «Радуга» осуществляло застройку многоквартирных жилых домов с нежилыми помещениями коммерческого назначения в Краснодаре на принадлежащем застройщику на праве собственности участке.
В отношении нежилых помещений в 2015-2016 годах заключены договоры долевого участия в строительстве с юридическими и физическими лицами, у которых в силу закона возникло право залога на предоставленный для строительства многоквартирных домов участок (статья 13 Федеральный закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – Закон № 214-ФЗ).
Однако в марте 2017 года суд возбудил дело о банкротстве ООО «Радуга». В ноябре того же года было введено наблюдение, в июне 2018 года – внешнее управление, а в ноябре 2019 года было введено конкурсное производство.
При этом еще до признании ООО «Радуга» банкротом, а именно 1 июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 151-ФЗ).
Расчеты с кредиторами третьей очереди на дату вступления в силу закона № 151-ФЗ не начаты.
В декабре 2019 года Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае обратился в арбитражный суд с заявлением о намерении исполнить обязательства перед участниками строительства. Помимо прочего Фонд потребовал обязать регистрирующий орган погасить в ЕГРН регистрационные записи о залоге в пользу не являющихся участниками строительства залоговых кредиторов прав застройщика на земельный участок. Заявление мотивировано ссылками на статью 201.15-1 закона о банкротстве.
Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил заявление Фонда, обязав, в том числе, регистрирующий орган погасить в ЕГРН регистрационные записи о залоге прав застройщика в пользу нескольких кредиторов на участок. Суд установил фонду
Краснодарского края срок для перечисления 7,48 млн рублей на специальный банковский счет должника для погашения текущих платежей.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд изменил определение нижестоящего суда: сумма для погашения текущих платежей определена в 1,088 млн рублей.
Окружной суд отменил акты нижестоящих судов в части возложения на регистрирующий орган обязанности погасить в ЕГРН регистрационные записи залога на участок в обеспечение обязательств застройщика перед несколькими залоговыми кредиторами.
После чего Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае подали кассационную жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 сентября.
Что решили нижестоящие суды
По мнению судов первой и апелляционной инстанций, кредиторы не являются участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве, их требования не подлежат передаче фонду Краснодарского края.
Поэтому залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на участок прекращается со дня перехода прав к приобретателю – фонду Краснодарского края (абзац второй пункта 11 статьи 201.15.2 закона о банкротстве). Требования кредиторов переводятся в денежные на основании пункта 6 статьи 201.15.2 закона о банкротстве. Регистрационные записи о заключенных между ними и застройщиком договорах долевого участия прекращаются.
В обоснование своей позиции апелляционный суд помимо прочего указал, что цель механизма замещения фондом застройщика-банкрота – восстановление прав граждан-участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов. Посредством замещения фондом застройщика могут погашаться только требования участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, статья 201.15-1 закона о банкротстве. В связи с этим из числа участников строительства законом № 151-ФЗ исключены юридические лица.
Суды сослались на цели законодательного регулирования деятельности фонда, который создан для защиты прав физических лиц, приобретающих жилые помещения.
Приобретение нежилых помещений сопряжено с предпринимательским риском участников профессионального рынка. С учетом целей и задач фонда его деятельность не может быть распространена на защиту предпринимательских рисков.
Основываясь на содержании пункта 11 статьи 201.15.2 закона о банкротстве, окружной суд исходил из того, что применительно к вопросу о судьбе залога принимается во внимание понятие "участника строительства", содержащееся в законодательстве об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (Закона № 214-ФЗ), а не в пункте 1 статьи 201.1 закона о банкротстве. По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 закона № 214-ФЗ участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Поэтому участниками строительства являются лица, заключившие с застройщиком договоры о приобретении как жилого, так и нежилого помещения, в том числе и коммерческого назначения.
Кредиторы по требованиям о передаче нежилых помещений приобрели требования к застройщику на основании договоров долевого участия в строительстве и являются участниками долевого строительства. В связи с этим, по выводам окружного суда, в отношении Гончарова С.Г. и других залог по обязательствам застройщика на его имущество, перешедшее к фонду Краснодарского края, не прекращается.
Что думают заявители
Доводы заявителей сводятся к тому, что для разрешения данного спора применимо понятие участника долевого строительства, указанное в статье 201.1 закона о банкротстве. Заявители полагают, что суд округа неправильно истолковал положения законодательства, регулирующие последствия передачи прав и обязанностей застройщика-банкрота специально созданным фондам.
Суд округа не учел, что нормы закона о банкротстве и нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее – Закон № 218-ФЗ) являются специальными по отношению как к Закону № 214-ФЗ, так и к общим положениям о залоге Гражданского кодекса Российской Федерации.
Цели деятельности, функции и полномочия фондов, последствия введения процедур замещения банкрота-застройщика, объем и источники их финансирования определяются законом о банкротстве и законом № 218-ФЗ. Фонды созданы для защиты жилищных прав граждан-участников строительства. Урегулирование обязательств застройщиков-банкротов перед участниками долевого строительства осуществляется посредством замещения застройщика-банкрота фондом и передачи последнему имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан, с целью удовлетворения
требований граждан о передаче им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений некоммерческого назначения.
Закон не обязывает фонды исполнять обязательства застройщиков- банкротов в отношении лиц, имеющих требования по предоставлению нежилых помещений коммерческого характера. Каких-либо оснований полагать, что эти лица отнесены к участникам долевого строительства, не имеется. По мнению заявителей, кредиторы по нежилым коммерческим помещениям являются залоговыми кредиторами четвертой очереди реестра кредиторов с денежными требованиями (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 закона о банкротстве), однако после передачи прав застройщика фонду они утрачивают право залога и их требования трансформируются в денежные обязательства на основании пункта 6 статьи 201.15.2 закона о банкротстве.
Почему это важно
Советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова отметила, что это интересный спор, связанный с возникшей коллизией в применении норм нескольких законов, связанных с банкротством застройщика объекта долевого строительства.
Действительно, 214-ФЗ в статье 4 определяет участника долевого строительства как любое лицо, как физическое, так и юридическое, заключившее договор участия в долевом строительстве с застройщиком и оплатившего обусловленную этим договором цену за соответствующий объект долевого строительства. А вот уже 217-ФЗ в п. 1 ст. 201.1 делит всех участников строительства на просто участников строительства и участников долевого строительства, выделяя в качестве участников долевого строительства только граждан, являющихся участниками строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд. Другими словами, с точки зрения 217-ФЗ не любой участник, заключивший договор долевого строительства с застройщиком, автоматически становится участником долевого строительства, на которого распространяются соответствующие нормы закона о банкротстве и нормы 128-ФЗ.
В свою очередь ст. 9.1. 218-ФЗ, по словам Ольги Власовой, устанавливает, что в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду переходят имущество застройщика. «При этом необходимо отметить, что именно с принятием 218-ФЗ были внесены значительные изменения в 214-ФЗ, в том числе и введено понятие «участник долевого строительства», отличное от понятия просто участник строительства. Поэтому, на мой взгляд, при разрешении данного спора должно применяться определение понятия «участник долевого строительства», предусмотренное п. 1 ст. 201.1 217-ФЗ (закона о банкротстве»). Следовательно, доводы заявителей жалобы вполне обоснованы и заслуживают внимания», – отметила адвокат.
