ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» с 2004 года строило в Москве гостиницу с подземной стоянкой. Достроить объект компания так и не сумела и в итоге обанкротилась. В рамках процедуры конкурсный управляющий, сославшись на неисполнение обязательств дольщиком, добился в суде признания незаконным уведомления Росреестра об отказе в госрегистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. По мнению дольщика, на самом деле все обязательства перед разорившимся застройщиком давно выполнены. А, кроме того, ГСК «Лаврский» уже утратил статус застройщика и лишился права на односторонний отказ от исполнения договоров участия в долевом строительстве. Доводами заявителя заинтересовался Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 19 января (дело А40-192752/2021).
Фабула
В 2004 году ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» и Правительство Москвы заключили инвестиционный контракт. Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу.
Однако в сентябре 2020 года ООО «ГСК «Лаврский» было признано банкротом. Конкурсный управляющий установил, что ООО «ГСК «Лаврский» (застройщик) и Алексей Курушин (дольщик) в декабре 2016 года заключили договор участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой. По условиям договора застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства (помещение площадью 35 кв. м).
В последующем право требования по указанному договору участия в долевом строительстве Курушин (цедент) передал ООО «ГАК» (цессионарий, впоследствии переименовано в ООО «Высота») на основании договора уступки прав. Запись об этом была внесена в ЕГРН.
Ссылаясь на то, что ГАК не внесло оплату в пользу ГСК «Лаврский» за подлежащее передаче помещение, в ноябре 2020 года конкурсный управляющий ГСК «Лаврский» направил ООО «Высота» предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве, а в январе 2021 года - уведомление об одностороннем отказе от исполнения названного договора.
В марте 2021 года конкурсный управляющий ГСК «Лаврский» обратился в Росреестр с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Но Росреестр отказался расторгать договор на основании статьи 27 закона о государственной регистрации с указанием на наличие противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями в ЕГРН.
После чего управляющий ГСК «Лаврский» потребовал в суде признать незаконным уведомления Росреестра об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Суды трех инстанций признали требование КУ обоснованным. Однако ООО «Высота» подало жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 19 января 2023 года.
Что решили нижестоящие суды
Суды руководствовались:
статьями 198, 200 АПК РФ,
статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса,
статьями 1, 9, 14, 26, 27, 29 закона о государственной регистрации.
Суды сделали вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, указав, что оспариваемый отказ не основан на положениях действующего законодательства, нарушает права и законные интересы ГСК «Лаврский», поскольку ГСК предоставил все необходимые документы для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.
Также суды указали на соблюдение конкурсным управляющим ГСК «Лаврский» порядка, установленного частью 3 статьи 9 закона об участии в долевом строительстве, по уведомлению ООО «Высота» о расторжении спорного договора.
Кроме того, суды отклонили доводы ООО «Высота» об исполнении ею принятых обязательств в полном объеме, поскольку факт оплаты по договорам не соотносится с предметом заявленных требований в рамках настоящего дела.
Что думает заявитель
В соответствии с частью 1 статьи 198, статьей 201 АПК РФ в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входит:
проверка соответствия оспариваемых отказов закону или иному нормативному правовому акту,
установление наличия либо отсутствия факта нарушения оспариваемыми отказами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поэтому для удовлетворения заявленных требований судам следовало установить не только факт несоответствия оспариваемого отказа закону, но и то, что оспариваемый акт нарушает права и законные интересы ГСК «Лаврский» в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности и в чем конкретно такое нарушение выражается.
Конкурсный управляющий ГСК «Лаврский» ссылался на то, что нарушение прав ГСК «Лаврский» состоит в отсутствии оплаты по договору участия в долевом строительстве, что и явилось основанием для его расторжения в одностороннем порядке.
Между тем, ООО «Высота» предоставило в материалы дела доказательства того, что спорный договор полностью исполнен и оснований для одностороннего отказа от его исполнения не было, поэтому права ГСК «Лаврский» не могут быть нарушены.
Так, в 2015-2016 годах башенные краны ООО «Высота» (прежнее наименование - ГАК) использовались при строительстве гостиницы с подземным гаражом-стоянкой, застройщиком которой являлось ГСК «Лаврский».
Договорные отношения были оформлены с привлеченными застройщиком подрядными организации: ООО «ТСТ» и ООО «СтройМонолит».
К концу 2016 года задолженность ООО «ТСТ» за аренду башенных кранов, их управление и обслуживание на строительном объекте по договору аренды составила 7,3 млн рублей, а ООО «СтройМонолит» по договору аренды - 7,4 млн рублей.
ГАК (цедент) и ГСК «Лаврский» (цессионарий) в декабре 2016 года заключили договоры уступки прав (требований), в соответствии с которыми права требования указанной выше задолженности на общую сумму 14,8 млн рублей перешли к ГСК «Лаврский» с момента подписания данных договоров.
Общая договорная стоимость уступленных прав составила 14,5 млн рублей, которую цессионарий обязался оплатить цеденту в течении месяца.
ГАК в срок исполнило свои обязательства по договорам: передало ГСК «Лаврский» по акту оригиналы первичных документов, подтверждающих передаваемые права требования к должникам, уведомило последних о совершенной уступке по почте, а также произвело процессуальную замену взыскателя по арбитражному спору с обществом «СтройМонолит».
Тогда как обязательства по оплате уступленных прав ГСК «Лаврский» в срок не исполнил.
В марте 2017 года ГАК и Алексей Курушин заключили договор уступки прав по спорному договору участия в долевом строительстве № 421/ГАК/ФИЗ. ГАК обязалось перечислить ГСК «Лаврский» (застройщик) 3,5 млн рублей в течении 5 календарных дней с момента государственной регистрации данного договора в качестве оплаты задолженности цедента перед застройщиком за нежилое помещение площадью 35 кв. м. Указанный договор согласован ГСК «Лаврский». При этом договор допускал, что оплата может быть произведена любым, не запрещенным законом, способом.
По заключенному в мае 2017 года соглашению ГАК и ГСК «Лаврский» договорились о прекращении зачетом встречных требований, возникших из указанных выше договора уступки прав (требований) и договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ в части суммы 3,5 млн рублей.
Договор уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ зарегистрирован Росреестром в июне 2017 года. В эту же дату по условиям соглашения о зачете встречных требований был проведен соответствующий зачет.
Оставшиеся права требования ГАК к ГСК «Лаврский» из договоров уступки прав (требований) в общем размере 11 млн рублей были уступлены Алексею Курушину по договору в июне 2017 года. Стоимость уступленных прав по указанному договору в свою очередь была зачтена в счет частичной оплаты долга ГАК перед Курушиным по договору № 421/ГАК/ФИЗ на основании соглашения о зачете встречных требований.
При этом, согласно подписанному в июне 2017 года акту об исполнении обязательств перед застройщиком, акту об исполнении обязательств по договору № 421/ГАК/ФИЗ, а также выданной в августе 2019 года справке об отсутствии задолженности, ГСК «Лаврский» и Курушин подтвердили, что ГАК полностью исполнило свои обязательства по оплате спорного помещения.
Вывод: договор участия в долевом строительстве (с учетом договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ) полностью исполнен ООО «Высота» (прежнее наименование - ГАК) и оснований для его расторжения не имеется. Вместе с тем указанные обстоятельства судами оставлены без надлежащей правовой оценки.
Кроме того, суды не учли, что ГСК «Лаврский» с 6 сентября 2019 года не является застройщиком гостиницы с подземным гаражом-стоянкой (ГСК «Лаврский» постановлением правительства Москвы заменено на ООО «Еврофармакол»). А, следовательно, и стороной по спорному договору участия в долевом строительстве.
Впоследствии к инвестиционному контракту подписано трехстороннее дополнительное соглашение, заключенное между Правительством Москвы, ГСК «Лаврский» и ООО «Еврофармакол». Стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестконтракту на реализацию инвестиционного проекта от инвестора (ГСК «Лаврский») к новому инвестору (ООО «Еврофармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным ГСК «Лаврский» с юридическими и физическими лицами, и выводом ГСК «Лаврский» из числа участников контракта.
ГСК «Лаврский» передал на баланс общества «Еврофармакол» обязательства из заключенных договоров соинвестирования и долевого участия, возникшие в рамках данного инвестиционного контракта. ООО «Еврофармакол» направило всем соинвесторам и дольщикам уведомление о замене стороны в инвестиционном контракте, а все участники, включая ГАК, представили в адрес ООО«Еврофармакол» согласия на замену лиц в обязательстве на стороне застройщика.
Поскольку ГСК «Лаврский» с 06.09.2019 не является застройщиком гостиницы с подземным гаражом-стоянкой, с указанной даты у него отсутствуют права на односторонний отказ от исполнения договоров участия в долевом строительстве указанного объекта, в связи с чем оспариваемый отказ Росреестра не нарушает его прав и законных интересов.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Н.С. Чучунова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию, которая рассмотрит этот спор 19 января 2023 года.
Почему это важно
По словам юриста юридической фирмы Nasonov Pirogov Аиды Ванян, данное дело представляет собой очередной случай оспаривания действий Росреестра.
В делах об оспаривании действий Росреестра важно помнить, что цель данного механизма защиты состоит не столько в проверке действий Росреестра, сколько в восстановлении законных прав и интересов. В настоящем случае нижестоящие суды не учли обстоятельства оплаты договора участия в долевом строительстве, возложив на Росреестр обязанность зарегистрировать расторжение договора. При этом вызывает вопросы вывод нижестоящих судов о том, что факт оплаты не соотносится с предметом заявленных требований в рамках настоящего дела, поскольку основанием для расторжения договора послужила как раз неоплата договора. В то же время из обстоятельств дела усматривается, что регистрация расторжения договора нарушает права и интересы лица, оплатившего данный договор. Интересным представляется также и довод о том, что в Росреестр обратилось общество, которое уже передало все права новому инвестору.
Тем не менее, по словам Аиды Ванян, Росреестр указал достаточно формальное основание для отказа в регистрации расторжения договора.
«Однако представляется, что, независимо от обоснованности отказа в регистрации по данному основанию, Верховный суд РФ выскажется против регистрации расторжения договора, который в действительности был оплачен. Разрешение данного дела Верховным судом РФ, возможно, не приведет к формированию принципиально новых позиций по оспариванию действий Росреестра, но в очередной раз обратит внимание судов на необходимость учитывать цель применения такого механизма и последствия – в виде восстановления законных прав и интересов как заявителя, так и иных лиц. Настоящее дело также доказывает, что по-другому теперь складывается практика по оспариванию действий Росреестра. Если ранее судебная практика поддерживала формальный подход Росреестра, то к настоящему моменту уже суды первой инстанции стараются (может, пока не так успешно) учитывать цель заявителя, законные права и интересы», – отметила юрист.
