Многие застройщики в России не верили, что массовую льготную ипотеку отменят. Они привыкли к большой марже, а теперь ее уже не будет, и нужно приспосабливаться к новым условиям. В этой ситуации застройщики превращаются в «активы, временно контролируемые банками», считает владелец девелоперской ГК «Точно» Николай Амосов.
По его мнению, трансформация строительной индустрии началась еще в 2019 г., когда продажи квартир в новостройках стали возможны при обязательном депонировании средств покупателей на эскроу-счетах.
«При этом для строительства жилья привлекается проектное финансирование от банков. Это привело к тому, что кредиторы диктуют условия работы владельцам девелоперского бизнеса», — поясняет Николай Амосов.
На данный момент объем средств, находящихся на эскроу-счетах, достиг 6,4 трлн рублей. Но получить эти деньги застройщики могут только после сдачи объектов в эксплуатацию. Если раньше застройщики сами распоряжались деньгами, привлеченными за счет продажи квартир, то теперь сделать это им мешают банки, финансирующие проекты.
Пока ипотека была доступна большому числу граждан, такой механизм не создавал проблем застройщикам. Но после повышения ключевой ставки ЦБ до 21% в 2024 г. и одновременной отмены массовой льготной ипотеки продажи жилья упали и на рынке возникло затоваривание.
Николай Амосов не видит в текущей затоваренности первичного рынка ничего сверхординарного, так как доля нераспроданного жилья сохраняется примерно на одном уровне (44–45% от общего объема предложения) в течение 2023–2025 гг.
Эксперт не ожидает массового банкротства застройщиков.
«Крупным девелоперам не дадут рухнуть, потому что это станет мощным стрессом для всей экономики, учитывая огромные объемы проектного финансирования и эскроу-счетов. Небольшие компании, возможно, покинут рынок, но их уход окажется незаметным для индустрии. Рынок, безусловно, изменится. Скорее всего, большую часть квартир девелоперы будут распродавать уже после сдачи новостроек в эксплуатацию», — прогнозирует Николай Амосов.
