На данный момент в сегменте вторичного жилья, выставленного на продажу в городах-миллионниках, 30% занимают квартиры в недавно построенных домах (учитываются дома, сданные в эксплуатацию в 2015 году и позднее). При этом пять лет назад доля такого жилья составляла всего 16% предложения, подсчитали аналитики ЦИАН. В 2019 году в разряд «новой вторички» они включали дома, сданные в 2010 году и позднее.
В некоторых регионах этот тип жилья еще более широко представлен в листингах продаж. Например, в Краснодаре в активном предложении на вторичном рынке 58% всех лотов — недавние новостройки, в Ростове-на-Дону — 48%.
Постсоветские объекты сейчас в РФ занимают лишь 25% предложения (учитываются здания, построенные в промежутке между 1991-м и 2015 годами). В 2019 году их доля составляла 36% (дома 1991-2010 годов постройки).
«В последние годы на фоне действия льготной ипотеки на рынке наблюдалась повышенная инвестиционная активность: многие покупали квартиры в новостройках не для собственного проживания, а для перепродажи. Как результат — на рынок вышло большое количество лотов в новых домах», — поясняют эксперты ЦИАН.
В 2023 году в России заключено 1009 тыс. договоров долевого участия (данные ЦИАН). Это рекорд за все время наблюдений. В 2022 году было 703 тыс., в 2021-м — 899 тыс.
Прошлый год был отмечен небывалым объемом продаж жилья в новостройках, подтвердил руководитель центра аналитики ДОМ.РФ Михаил Голдберг, выступая на круглом столе «Пульс рынка недвижимости», организованном клубом «Движение».
По его данным, нормой считается, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию в нем распродано 70% квартир. При этом в объектах, которые должны быть сданы в 2024 году, уже приобретено 60% площадей. Это данные на середину марта, то есть не завершился даже первый квартал, подчеркнул Михаил Голдберг. В домах, которые будут сданы в 2025 году, выкуплено 30% квартир.
Он объясняет это влиянием дешевой ипотеки: до начала повышения ключевой ставки (ЦБ РФ с 24 июля по 18 декабря 2023 года повысил ее с 7,5% до 16%) средняя ипотечная ставка на покупку первичного жилья составляла 10,79%. По данным Banki.ru на 20 марта этот показатель вырос до 11,48%.
Бум продаж прошлого года в ближайшее время не повторится, и спрос будет более равномерным, предполагает Михаил Голдберг. Он считает сокращение программ льготной ипотеки благом для рынка.
«Ранее ее продлевали на год-полтора, поэтому были резкие спады и снижения спроса, эти «горки» не нравились ни застройщикам, ни банкам», — говорит эксперт.
В 2024 году продажи первичного жилья в ипотеку могут сократиться на 30-50%, прогнозирует вице-президент банка Евгений Дячкин. В феврале 2024 года спрос уже упал на 24% год к году. В числе причин он называет высокий уровень базовых ставок, ужесточение риск-политики Центробанка и изменение условий по господдержке.
Аналитики прогнозируют, что доля продаж «новой вторички» будет расти. Этому будут способствовать такие факторы, как общая нестабильность ситуации в стране, рост числа банкротства граждан, падение доходности жилой недвижимости по сравнению с доходностью банковских вкладов.
Сейчас, несмотря на активное жилищное строительство, средняя квартира на вторичном рынке продается в домах, построенных около 30 лет назад, отмечает эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. Однако с учетом инвестиционной активности и реализации программ по расселению ветхого жилья, структура предложения будет постепенно меняться в пользу более молодых объектов, говорит она.
