Цены на продажу офисов выросли в 1,8 раза за девять лет, это сопоставимо с темпами потребительской инфляции, отмечает Александр Пятин, руководитель направления инвестиционного брокериджа CORE.XP. Это стало результатом, во-первых, незначительного ежегодного пополнения рынка качественных офисов. Спрос на них остается стабильно высоким, дефицит свободных площадей увеличивается, цена растет. Например, в течение 2023 года доля незанятых помещений сократилась на 3,3 п.п., до 7%.
Во-вторых, из-за ухода из России многих иностранных компаний их места стали замещать отечественные, развивается малый и средний бизнес, наблюдается экономический рост в стране (ВВП в 2023 году вырос на 3,6%) — все это ведет к увеличению потребности в офисах.
Одновременно меняется инвестиционная модель на офисном рынке. Если десять лет назад главными источниками средств были специализированные девелоперы и крупные конечные клиенты, которые заказывали строительство бизнес-центров, то теперь все больше растет роль небольших частных инвесторов.
«Число частных инвесторов на Московской бирже в 2023 году выросло на 29%, до 29,7 млн чел. В условиях высокой волатильности на рынках инвесторы хотят вкладываться в качественные и надежные активы», — поясняет Александр Пятин.
Доходность фондов недвижимости составляет 9-17% в зависимости от сегмента инвестиций, отмечает руководитель дирекции по работе с институциональными и корпоративными клиентами «Альфа-капитала» Владимир Зеленов. Наибольшая средняя доходность — у фондов складской недвижимости (9–12% годовых), на втором месте офисная (6–9%), говорит руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики УК Parus Asset Management Елена Михайлова.
Инвесторов привлекает возможность выбора вариантов получения дохода: это, например, зависит от того, приобретается актив на стадии строительства или в готовом здании. Если это уже существующий объект и инвестор сдаст площади в долгосрочную аренду (обычно на восемь-десять лет) оператору сервисных офисов, то арендный поток может быть получен сразу, говорит Иван Гуськов, генеральный директор и основатель Apollax Space.
«Он возьмет на себя ремонт и отделку — от разработки концепции до закупки материалов и контроля подрядчиков; найдет арендаторов, заключит договоры и решит все финансовые вопросы; будет отвечать за обслуживание офисов и решение бытовых вопросов с резидентами», — поясняет эксперт.
При покупке на старте стройки период от момента заключения сделки купли-продажи до начала получения арендного потока может составить 27 месяцев, комментирует Александр Пятин.
«Арендная доходность розничных офисов находится на уровне 8-9%, что выше, чем в жилой недвижимости, где около 5%», — отмечает он.
По подсчетам Александра Пятина, в течение двух лет при правильно выбранной инвестиционной стратегии доходность инвестиций в офисную недвижимость может достигнуть 40% за два года, а за 13 лет — более 200%. Конечно, при условии, что в течение этого срока экономическое развитие России останется в рамках существующего курса, отмечает эксперт.
