В России много старых санаторных комплексов — как типовых, так и уникальных по расположению и архитектурному облику. На фоне беспрецедентного бума путешествий внутри страны и любви сограждан ко всему, что связано с историей, интерес к подобным местам увеличивается, утверждает Маргарита Авдышева, директор проектного бюро Archivista.
«Данные объекты — крайне сложные активы, работа с которыми требует значительных инвестиций, наличия особых архитектурных и инженерных компетенций, а также свежего креативного подхода к созданию концепций», — комментирует Маргарита Авдышева.
По ее словам, редевелопмент старых санаториев может решить сразу несколько задач: развитие гостиничного рынка и внутреннего туризма, сохранение знаковых сооружений и поддержка бизнеса в регионах.
Наиболее распространены два подхода к редевелопменту санаториев. Первый — сохранение объема в исторических границах, второй — увеличение объема площадей за счет пристройки новых частей, этажей или нового здания на территории для повышения окупаемости.
В первом случае девелоперская работа ведется в основном в части инженерных систем и реставрации зданий. Во втором важно определить отдельные части одного здания или сооружения в составе ансамбля, представляющие ценность, а также фрагменты, от которых можно отказаться.
Чаще всего без перестройки устаревшего санаторного комплекса невозможно получить качественный отельный сервис уровня сетевых брендов. При этом именно гостиничная функция позволяет улучшить окупаемость инвестиций, а они при редевелопменте очень внушительные. К слову, эксперты оценивают предстоящие инвестиции в редевелопмент комплекса «Кресты» в Санкт-Петербурге, который на днях приобрела группа КВС, как минимум в 4 млрд рублей. Это в два-три раза больше, чем девелопер заплатил за актив на торгах.
Санатории, как правило, идеально подходят для перестройки в отель с опциями медицинского обслуживания либо без них, говорит Маргарита Авдышева. Это позволяет привлечь новую целевую аудиторию, повысить маржу, сформировать эффектный контраст на фоне других рекреационных комплексов.
«Длинные коридоры и просторные места общественного пользования в крыльях позволяют достаточно просто организовать систему гостиничных номеров с общественными пространствами. Продавать такой продукт с подключенным к нему сервисом гораздо проще и выгоднее», — поясняет эксперт.
Еще одна разновидность редевелопмента, к которой нередко прибегают частные инвесторы, это покупка бывшего санатория, «нарезка» его на апартаменты и продажа. Такой путь дает возможность быстро получить высокий доход, но имеет потенциальные риски.
«В числе потенциальных рисков данной схемы можно отметить постановку на учет в контролирующие органы, что связано с размытостью термина "апартаменты", и возможность их устройства в старых зданиях. В целом такой формат скорее несет большие риски и идет вразрез с философией устойчивого развития территорий», — отмечает Маргарита Авдышева.
Выбор подхода к редевелопменту зависит не только от желания и возможностей самого инвестора, но и от условий объекта. Если он относится к охраняемым памятникам, то, скорее всего, либо вовсе не получится изменить его параметры, либо это можно сделать лишь в ограниченном объеме.
