С начала текущего года в Санкт-Петербурге инвесторы купили земли под жилую застройку на 26,6 млрд рублей, подсчитали в IBC Real Estate. Причем больше 50% таких сделок — неденежные.
«Обычно застройщики покупают земельные участки с отложенными платежами либо рассчитываются метрами. Часто применяются отлагательные условия по изменению будущей покупной цены участка в зависимости от выручки с продаж будущего проекта», — комментирует заместитель руководителя филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Александр Волошин.
Если надел приобретается для освоения в несколько этапов, то доля безденежных сделок в таких случаях значительно выше.
Часто девелоперы покупают участки без разрешительной документации, так как цена на них ниже. В таких случаях нередко сначала оформляется аренда земли за символическую плату, а расчет с продавцом начинается только после получения разрешения на строительство.
Распространенность такой схемы связана со специфическими рисками, поясняет партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус. В Петербурге ключевой этап для проектов по строительству жилья — согласование Градостроительной комиссией при городском правительстве. Она определяет, какую социальную инфраструктуру должен будет за свой счет возвести застройщик.
«Это рискованный этап, на котором проект могут полностью завернуть либо рекомендовать его серьезно скорректировать, что повлечет за собой изменение технико-экономических показателей объекта. Практически все застройщики настаивают на рассрочке оплаты за земельный участок после этого этапа», — говорит Дмитрий Лехмус.
Альтернативные схемы расчета за участки становятся все более популярными. Главная причина — дороговизна кредитов. И учитывая, что Центробанк РФ планирует еще больше поднять ключевую ставку, которая сейчас составляет 16%, интерес к неденежным схемам будет расти, считают эксперты.
«С учетом высокой кредитной ставки у застройщиков нет возможности выплачивать полную стоимость земельного участка владельцам, так как строительство займет минимум два года, которое придется также финансировать за счет заемных средств. За это время проект может стать непривлекательным для девелопера из-за стоимости капитала. Владельцы участков также понимают это и занимают договорную позицию, которая может отразиться либо серьезным дисконтом при получении всей суммы или большей части сразу, либо наоборот увеличение своей доли по результатам будущих продаж квартир или апартаментов», — рассуждает Александр Волошин.
