Пятый год подряд (с 2020-го по 2024-й) инвестиции в российскую недвижимость ставят рекорды. В 2024-м показатель перевалил за 1 трлн рублей, отмечает Елена Михайлова, руководитель аналитического центра Parus Asset Management.
Прошлый год, по ее словам, был очень успешным и для закрытых паевых инвестфондов, специализирующихся на инвестициях в недвижимость.
«За год активы выросли на 154 млрд рублей, превысив 477 млрд. Это почти вдвое больше прироста в 2023 г. и лучший абсолютный показатель для данного типа фондов за всю их историю», — комментирует Елена Михайлова.
Другие эксперты называют еще более выдающиеся результаты. Так, в CORE.XP говорят об 1,2 трлн рублей инвестиций по итогам прошлого года и росте на 41% год к году. Причем за последние пять лет объем инвестиций увеличился в четыре раза.
В Nikoliers констатируют: общая сумма инвестиций в 2024 г. превысила 1,39 трлн рублей. Треть этого объема сформированы крупными сделками с земельными участками (33%, или 455 млрд рублей), чаще под строительство жилой недвижимости. Оставшаяся часть (934 млрд рублей) — это сделки с классической коммерческой недвижимостью (склады, офисы, ритейл, гостиницы, МФК).
По данным аналитиков IBC Real Estate, стоимость чистых активов рыночных ЗПИФов недвижимости увеличилась на треть и приблизилась к отметке в 500 млрд руб. На ноябрь 2024 г. в ЗПИФ недвижимости было сосредоточено порядка 3,2 млн кв. метров площадей.
В 2025 г. определяющими факторами для инвесторов являются размер ключевой ставки ЦБ, неопределенность в бизнес-среде и сохраняющая геополитическая напряженность. В этом сходятся все эксперты. Как и в прогнозах относительно снижения объема инвестиций в недвижимость по итогам года до 500–600 млрд рублей.
Однако для инвесторов коммерческая недвижимость остается привлекательным защитным инструментом, уверена Елена Михайлова. Этот инструмент гарантирует постоянный рост стоимости актива, высокий спрос и увеличение арендного потока – как следствие ежегодной индексации ставок аренды. И 2025 г. не станет исключением в этом смысле, несмотря на то, что высокая ключевая ставка стимулирует приток денег в депозиты, считает эксперт.
«Растущая инфляция отразится на росте ставок аренды и на росте стоимости недвижимости, что, в свою очередь, отразится на росте доходности объектов коммерческой недвижимости, которая на среднесрочном горизонте значительно опередит доходность по депозитам», — прогнозирует Елена Михайлова.
По данным Nikoliers, средняя доходность в сфере недвижимости составляет 10–11% в офисном сегменте, 11–12% – в торговом и 11–12,5% – в складском. Однако в удачных проектах этот показатель существенно выше. Так, в гостиничном сегменте он достигает 35% годовых, инвестиции в торговую недвижимость могут составить 40% и т.д.
Депозиты же, наоборот, теряют доходность по мере снижения ключевой ставки. Сейчас их доходность составляет около 21–23% годовых.
