Существует три основных модели инвестиций в торговую недвижимость, считает Егор Левченко, основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest7. Они отличаются по степени рисков и уровню доходности.
Первый, самый распространенный путь — покупка готового арендного бизнеса. Он наименее рискованный, так как покупатель приобретает актив с уже действующим договором аренды. Остается только собирать арендную плату.
«Окупаемость такого рода вложений сегодня в столице составляет от 7 до 13 лет, 11-12 лет в среднем. То есть они приносят от 7,5% до 14,5% годовых прибыли, порядка 9-10% в среднем», — комментирует Егор Левченко.
Порог входа в этот бизнес невысокий: в Москве подобные помещения продаются по цене от 15 млн рублей за объект. Однако чем меньше стоит лот, тем больше на него спрос, соответственно выше стоимость квадратного метра и меньше отдача от аренды, соответственно доходность ниже.
На втором месте по уровню доходности (10-25% годовых) — покупка помещения в строящемся жилом, многофункциональном либо апарт-комплексе и перепродажа его. Чем ближе к дате ввода комплекса в эксплуатацию, тем больше цена и доход. Если продавать помещение с уже подписанным договором аренды, то выгода будет максимальной.
Такие лоты можно приобрести минимум за 10 млн рублей.
Плюсы этого варианта очевидны: не нужно тратиться на отделку, обслуживание помещения; у лота чистая история собственников. Однако есть и минусы: есть шанс, что помещение окажется не таким ликвидным, как вы рассчитывали, так как определить будущий трафик до сдачи комплекса и его заселения невозможно.
Самый прибыльный, но и самый затратный и рискованный путь — реконструкция имеющегося здания (возможно, ветхого или морально устаревшего) с улучшением его характеристик и последующая продажа либо сдача в аренду.
«Такая стратегия при правильном выборе актива и реализации приносит от 40% годовых прибыли и выше. Порог входа для инвестора — от 50 млн рублей на покупку актива, от 100 млн — с учетом затрат на строительство», — говорит эксперт.
Однако за такие проекты стоит браться, только если у инвестора уже имеется опыт, связанный со строительством или реконструкцией. Либо надежный партнер, который знает нюансы этого процесса. Просчитать все операционные риски очень сложно, особенно те, что связаны с исполнением обязательств со стороны поставщиков и подрядчиков.
