Активы закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ) недвижимости по итогам первого полугодия 2024 года составили 396,7 млрд рублей, приводит «Коммерсантъ» данные УК «Парус Управление активами». С начала года активы увеличились на 22,6%, а по сравнению с первым кварталом текущего года — на 14,65%. Напомним, что к концу марта 2024-го совокупный объем активов ЗПИФов недвижимости оценивался в 346 млрд рублей.
Эксперты отмечают, что инвесторы стали энергичнее инвестировать в ЗПИФы недвижимости: в течение первого квартала 2024 года активы увеличились лишь на 7% против показателей конца 2023-го. То есть рост ускорился более чем в два раза.
Больше всего приросли фонды, доступные только квалифицированным инвесторам: их активы увеличились с начала года на 23,4%, до 221,6 млрд рублей. Активы ЗПИФов, доступные неквалифицированным инвесторам, составили к концу полугодия 175 млрд рублей, прибавив за январь-июнь 21,7%.
Произошло изменение тренда: в последние годы более энергичную динамику показывали как раз ЗПИФы, доступные неограниченному кругу инвесторов. С 2021 года они прирастали на 54-86% в год, а активы ограниченных в обращении ЗПИФов — только на 18-20%.
Это изменение аналитики УК «Парус Управление активами» объясняют двумя причинами. Во-первых, увеличением базы расчета. Во-вторых, повышением привлекательности банковских вкладов. После того, как в декабре 2023 года Центробанк России поднял ключевую ставку до 16%, банки повысили ставки по вкладам, некоторые до 18-19% годовых. В результате часть инвесторов переориентировались с неограниченных в обращении фондов на депозиты.
Тем не менее ЗПИФы даже сейчас, после очередного повышения ключевой ставки ЦБ (до 18% с 26 июля), вполне могут конкурировать с депозитами. Так, внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости — 20-27% годовых, говорит руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики «Парус Управление активами» Елена Михайлова. ПИФы офисной и торговой недвижимость уступают им (доходность соответственно составляет 5-15% и 5-13% годовых).
На мой взгляд, фонды недвижимости ориентированы на доходность выше ставок банковских депозитов и других консервативных инвестиций, однако, итоговая доходность все же зависит от конкретного ПИФа и на фоне повышения ключевой ставки некоторым фондам возможно будет сложно конкурировать с текущими предложениями по вкладам кредитных организаций. Поэтому всегда необходимо внимательно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
Неоспоримыми преимуществами ЗПИФов недвижимости он считает:
высокую надежность: Банк России и специализированный депозитарий жестко контролируют распоряжение имуществом ЗПИФов. Деятельность самого фонда регулируется государством. Активами фонда распоряжается профессиональный участник рынка ценных бумаг — управляющая компания. Также в деятельности ЗПИФов участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор;
невысокий порог входа: стоимость паев в разы ниже цены реальной недвижимости; инвестору не нужно иметь на счету миллионы рублей, обычно речь идет о нескольких сотнях тысяч;
прозрачность: управляющая компания обязана регулярно публиковать отчеты фонда, чтобы инвестор понимал, что происходит с его деньгами;
фонд не отвечает по долгам инвесторов или управляющей компании. Если у кого-то из пайщиков или у УК возникнут финансовые трудности, средства фонда останутся нетронутыми — вложенный капитал не сгорит;
возможность регулярных выплат: некоторые фонды в течение срока своего действия выплачивают пайщикам промежуточный доход;
налоговые льготы: доход от управления активами, полученный в рамках ЗПИФов, не подлежит налогообложению и может быть полностью реинвестирован. Это еще больше повышает доходность. Налог на доход пайщик выплачивает только после погашения пая или его продажи либо получения промежуточного дохода.
